物業(yè)管理基本制度與政策

本課程的知識架構(gòu)

第一章物業(yè)管理概述

第二章物業(yè)管理服務(wù)

第三章物業(yè)管理的基本制度

第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

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《物業(yè)管理師資格考試大綱》(2014版)是我們復(fù)習(xí)的指導(dǎo)性文件,《物業(yè)管理基本制度與政策》科目修訂后各章的知識點數(shù)如下:

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

第三節(jié)我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革

第四節(jié)《物業(yè)管理條例》

第五節(jié)《物權(quán)法》關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定

考試目的

測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理基本特征和制度沿革的掌握程度,以及運用《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》和《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)分析、處理物業(yè)管理服務(wù)工作中相關(guān)問題的能力。

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

大綱要求:

物業(yè)管理的概念;

物業(yè)管理的內(nèi)容;

物業(yè)管理的特征。

知識點一:物業(yè)管理的概念

廣義的物業(yè)管理

《物權(quán)法》第八十一條:物業(yè)管理,是不動產(chǎn)管理活動的總稱,是指業(yè)主通過自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式,對其所有的建筑物及其附屬設(shè)施進行維修、養(yǎng)護和管理的活動。

狹義的物業(yè)管理

《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第二條:物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。(必考點)

一、對《條例》所稱“物業(yè)管理”定義的理解

(一)前提:物業(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方式

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人,有權(quán)根據(jù)不同情況,對建筑物及其附屬設(shè)施選擇不同的管理方式:

第一種方式:業(yè)主自己進行管理;

第二種方式:將不同的服務(wù)內(nèi)容分別委托給不同的專業(yè)服務(wù)企業(yè);

第三種方式:統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綜合管理服務(wù)。

將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理活動的前提條件,就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開,強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系和市場活動,必須遵守市場規(guī)則。不僅如此,業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),必須在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上,必須通過公開、公平、公正的市場競爭機制進行,必須納入市場秩序。

需要說明的是,制定市場規(guī)則,維護市場秩序,是政府履行物業(yè)管理市場監(jiān)管職能的重要手段。業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的,必須遵守物業(yè)管理的市場秩序,服從政府主管部門按照《條例》進行的監(jiān)管。

(二)依據(jù):物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理活動的實質(zhì),是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標的進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成的,交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場行為,是通過物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行得以實現(xiàn)的。物業(yè)服務(wù)合同,是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議,是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。

物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動的基本性質(zhì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。

(三)內(nèi)容:維修、養(yǎng)護、管理物業(yè)以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面:

一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理;

二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、秩序維護、裝飾裝修管理等服務(wù)。

在履行物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)義務(wù)的前提下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。

例如,利用物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營,為業(yè)主提供租賃服務(wù)管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售代理等不動產(chǎn)投資理財服務(wù)。

單選例題

下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中,不正確的是()

a.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

b.對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進行管理

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的      

d.物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定

答案:b

知識點二:物業(yè)管理的特征(必考點

社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

(一)社會化

物業(yè)管理社會化,有兩個基本含義:

一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去競聘可以接管的物業(yè)項目。

物業(yè)管理的社會化,是指擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制,由多個業(yè)主通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一管理。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的管理權(quán)相分離,是物業(yè)管理社會化的必要前提,現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會一專業(yè)分工,則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

單選例題

物業(yè)管理社會化的必要前提是()

a.現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工

b.物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的管理權(quán)相分離

c.物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)

d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)

答案:b

(二)專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化,是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從解決專業(yè)難點人手,充分運用專業(yè)方法,通過提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品來滿足業(yè)主的需求。

物業(yè)管理的專業(yè)化,要求建立市場準入制度,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項目必須具備一定的資質(zhì)等級,從業(yè)人員執(zhí)業(yè)必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)管理師制度,是物業(yè)管理專業(yè)化的兩大制度基礎(chǔ)。

單選例題

關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化,下列說法不正確是()

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理

b.專業(yè)化要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備專業(yè)的人員、專業(yè)的組織機構(gòu)、專業(yè)的生產(chǎn)工具、專業(yè)的管理方法

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級,但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格

d.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用先進的維修養(yǎng)護技術(shù),實施房屋及其設(shè)施設(shè)備的運行、維修和養(yǎng)護工作

答案:c

(三)市場化(輪換考點)

市場化是物業(yè)管理的基本特征。

雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

在市場經(jīng)濟條件下,物業(yè)管理的屬性是交易,提供的商品是服務(wù),交易的方式是等價有償。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)管理活動的市場化,是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

多選例題

物業(yè)管理的基本特征包括()

a.產(chǎn)業(yè)化b.社會化

c.專業(yè)化d.標準化

e.市場化

答案:bce