第一章 物業(yè)管理概述

 

復(fù)習(xí)向?qū)В?/span>

《考試大綱》是我們復(fù)習(xí)的指導(dǎo)性文件，《物業(yè)管理基本制度與政策》課程修訂后各章的知識(shí)點(diǎn)數(shù)如下：

章節(jié)	知識(shí)點(diǎn)數(shù)	備注
第一章 物業(yè)管理	17	考點(diǎn)不多
第二章  物業(yè)管理服務(wù)	24	考點(diǎn)較多
第三章  物業(yè)管理的基本制度	69	考點(diǎn)最多
第四章  業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)	17	涉及到
第五章  房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策	34	考點(diǎn)不多

從表中我們就可以看出，對(duì)于該門(mén)課程，復(fù)習(xí)的重點(diǎn)在哪里了。

 

考綱要求

1.掌握《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位，《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。

 2.熟悉物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問(wèn)題。

3.了解物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。

 

第一節(jié)   物業(yè)管理的概念

知識(shí)點(diǎn)一：物業(yè)管理的概念     

《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第二條對(duì)物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（必考點(diǎn)）

    一、對(duì)《條例》所稱(chēng)物業(yè)管理定義的理解

1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生：即是由業(yè)主通過(guò)選聘的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。

業(yè)主對(duì)于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。

 

《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當(dāng)然，這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒(méi)有法律約束。就業(yè)主自行管理方面，《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》）等法律、法規(guī)都有規(guī)定。

需要說(shuō)明的是，是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，是業(yè)主的權(quán)利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。

 

2．物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)：物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

3．物業(yè)管理的內(nèi)容   

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：

一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

   除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。

總結(jié)：

物業(yè)管理定義的理解	《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的范圍：	僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
	物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)：	物業(yè)服務(wù)合同
	物業(yè)管理的內(nèi)容：	一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；
		二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

 

例題:下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ b ）

a．物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)

b．對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)進(jìn)行管理

c．物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的        

d．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定

二、《條例》調(diào)整的范圍

1．《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。

從《條例》出臺(tái)前各地立法情況來(lái)看，主要規(guī)范的是居住物業(yè)（住宅物業(yè)）的物業(yè)管理活動(dòng)；對(duì)于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理管理活動(dòng)，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定，實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。至于兩者的差別，可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當(dāng)然，《條例》在某些問(wèn)題上對(duì)兩者也做了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒(méi)有這一要求；同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。

2．《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。

《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。這既有利于物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展，也有利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

 

例題：下列關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（ ad  ）（多選題）

a．《物業(yè)管理?xiàng)l例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)

b．《物業(yè)管理?xiàng)l例》只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)未作規(guī)定

c．《物業(yè)管理?xiàng)l例》所有問(wèn)題上都沒(méi)有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)

d．《物業(yè)管理?xiàng)l例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村

e．《物業(yè)管理?xiàng)l例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村

三、物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征

   1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變

房地產(chǎn)是人類(lèi)賴(lài)以生存的基本物質(zhì)資料，無(wú)論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，都不能與之分離。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來(lái)單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。

物質(zhì)形態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專(zhuān)有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。

2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)

    一直以來(lái)，我們都是實(shí)行由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，但是在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下，這種傳統(tǒng)的房屋管理模式已經(jīng)無(wú)法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過(guò)一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。

    3．物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則

    業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施。

 

這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過(guò)市場(chǎng)原則來(lái)實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。

將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：

    一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)。業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。

    二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。

4．非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

書(shū)上一共用了三段話來(lái)介紹了哪些房屋管理不屬于物業(yè)管理。我們歸納一下就是：產(chǎn)權(quán)單一、行政管房，非市場(chǎng)關(guān)系，不屬《條例》范疇。

具體來(lái)說(shuō)，是指有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多，其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門(mén)以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊(cè)了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門(mén)并沒(méi)有按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級(jí)單位沒(méi)有建立物業(yè)管理合同關(guān)系。

這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有人有權(quán)利也有義務(wù)管理好自身的財(cái)產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，它不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范圍。

《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義上的行政管房模式區(qū)分開(kāi)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系、市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規(guī)則。

 

例題：物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是（ c  ）。

a．社會(huì)化分工原則

b．專(zhuān)業(yè)原則

c．市場(chǎng)原則

d．標(biāo)準(zhǔn)化原則

知識(shí)點(diǎn)二：物業(yè)管理的特征（必考點(diǎn)）

    社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

一、社會(huì)化

    物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提?，F(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。

例題：物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是（b ）

a．現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工

b．物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離

c．物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)

d．物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會(huì)上找到可以代管的物業(yè)

二、專(zhuān)業(yè)化

物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化，指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。這就要求：有專(zhuān)業(yè)的人員配備；有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)；有專(zhuān)門(mén)的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

   例題：關(guān)于物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化，下列說(shuō)法不正確是（ c  ）

a．物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理

b．要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)有專(zhuān)門(mén)的管理工具設(shè)備

c．物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格

d．要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理

 

三、市場(chǎng)化（輪換考點(diǎn)）

    市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)具體實(shí)施。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。

例題：物業(yè)管理的基本特征包括（ bce ）（多選題）

a．產(chǎn)業(yè)化b．社會(huì)化c．專(zhuān)業(yè)化d．標(biāo)準(zhǔn)化     e．市場(chǎng)化