第十章  物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展

考試目的

測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理行為未來發(fā)展方向的跟蹤了解熟悉程度。

考試內(nèi)容

1.物業(yè)資產(chǎn)管理。

2.綠色建筑及其發(fā)展對物業(yè)經(jīng)營管理的影響。

3.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)平臺的價值及開發(fā)建設(shè)。

4..物業(yè)管理的延伸服務(wù)和多種服務(wù)。

5.信息技術(shù)的發(fā)展對物業(yè)經(jīng)營管理的影響。

歷年考情

2013年真題在新教材中所占分值為65分,其中本章知識點未出現(xiàn)考題,但我們不應(yīng)忽視。

背景:

國務(wù)院下發(fā)的《服務(wù)業(yè)發(fā)展十二五’’規(guī)劃》。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營,積極開展以物業(yè)保值增值為核心的資產(chǎn)管理。繼續(xù)推進物業(yè)管理師制度建設(shè),提升服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化水平。提高舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率,城鎮(zhèn)新建居住物業(yè)全部實施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式,確立了行業(yè)發(fā)展方向、目標和工作重點。

從傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)向現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展是行業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵,即決定物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的進程和效果。

第一節(jié) 資產(chǎn)管理的未來發(fā)展

知識點一:我國資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與問題(輪換考點

(一)我國資產(chǎn)管理的基本現(xiàn)狀

1.區(qū)域狀況

一般來說,資產(chǎn)管理的發(fā)展狀況與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度成正比。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)資產(chǎn)管理的起步較早,也較其他地區(qū)發(fā)育更成熟。

在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)也較為發(fā)達,市場整體發(fā)育度高

經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)資產(chǎn)管理市場孕育較早

經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營效益較好

在經(jīng)濟發(fā)展的推動下,經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的法制體系較為完善。

2.企業(yè)運作狀況

在業(yè)內(nèi)資產(chǎn)管理開拓探索中,部分企業(yè)已形成有自身鮮明特色的模式。

(二)資產(chǎn)管理的主要類型

目前,我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的資產(chǎn)管理大致有以下三種形式。

1.專業(yè)服務(wù)

專業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑借自身的專業(yè)知識、技術(shù)能力和管理經(jīng)驗,以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、其他單位以及業(yè)主等受眾群體為對象,有償提供專業(yè)意見、咨詢服務(wù)和操作方案等綜合性服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既可以提出方案,全程參與方案的實施,也可以僅提供專業(yè)意見或方案,由服務(wù)需求方自行組織實施。

2.多種經(jīng)營

多種經(jīng)營是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對業(yè)主、物業(yè)使用人等客戶日常衣、食、住、行、游、娛、購等生活與工作多方面、深層次需求。多種經(jīng)營包括:物業(yè)服務(wù)衍生服務(wù)、代辦服務(wù)和咨詢服務(wù)等。

3.資產(chǎn)經(jīng)營

資產(chǎn)經(jīng)營是物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分利用自身的綜合優(yōu)勢與綜合能力,對業(yè)主共有或?qū)S械馁Y產(chǎn)實施經(jīng)營管理,并獲取相應(yīng)利益的綜合性活動。資產(chǎn)經(jīng)營的對象主要是不動產(chǎn)。其產(chǎn)權(quán)歸屬主體既有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位,也有業(yè)主或其他單位。資產(chǎn)管理主要是受委托經(jīng)營管理,經(jīng)營的方式既有自營,也有合作經(jīng)營。

 

(三)資產(chǎn)管理的運作形式

目前我國物業(yè)經(jīng)營管理運行中,資產(chǎn)管理的運作形式大致有三種。

1.自營

自營是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組織開展資產(chǎn)管理活動,并對服務(wù)的過程和結(jié)果承擔全部責任。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴大經(jīng)營范圍,以管理部為服務(wù)單位或建立專門部門為業(yè)主代租、代售物業(yè)。

2.提供交易平臺

提供交易平臺是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)只提供交易平臺并負責管理,提供技術(shù)支持等,不參與交換的服務(wù)形態(tài)。如:通過電子商務(wù)平臺,整合供應(yīng)商資源直接向業(yè)主提供日常生活所需產(chǎn)品與服務(wù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)搭建經(jīng)營場地,組織小區(qū)跳蚤市場等。

3.合作經(jīng)營

合作經(jīng)營是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他經(jīng)營主體合作,共同開展資產(chǎn)管理經(jīng)營。如業(yè)主提出直飲水需求,最佳的路徑是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主需求聯(lián)系銷售商為業(yè)主安裝直飲水設(shè)備,而非自行研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。從資產(chǎn)管理經(jīng)營實踐來看,合作經(jīng)營是當前較普遍的運作形式。

 

知識點二:國內(nèi)外資產(chǎn)管理經(jīng)驗借鑒  (輪換考點)

(一)香港地區(qū)的資產(chǎn)管理

1.公營房屋的資產(chǎn)管理

針對公營房屋物業(yè),香港實行的是物業(yè)管理私營化,如將房屋的物業(yè)管理與租務(wù)管理相分離。

2.私營房屋的資產(chǎn)管理

香港的私營房屋主要由一些大型企業(yè)管理為主,這些機構(gòu)不僅可為業(yè)主、租客及投資者提供綜合的物業(yè)服務(wù),同時亦考慮跨國企業(yè)、大型金融機構(gòu)、政府及公營機構(gòu)及世界各地發(fā)展商的需要,提供在商業(yè)、財務(wù)、物業(yè)、經(jīng)濟及政策上的解決方案,專業(yè)顧問服務(wù)可涵蓋物業(yè)投資組合管理、建筑顧問、估價,并協(xié)助提升物業(yè)資產(chǎn)價值。

3.設(shè)施物業(yè)的資產(chǎn)管理

現(xiàn)在很多大機構(gòu)包括政府部門越來越多將它們的物業(yè)設(shè)施交由設(shè)施管理公司代管,以達到理想的成本控制及營運效益。

 

(二)臺灣地區(qū)的資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

1.臺灣資產(chǎn)管理的界定

臺灣物業(yè)管理以實現(xiàn)整合業(yè)界軟硬件標準化系統(tǒng)、提升服務(wù)質(zhì)量為目標,將物業(yè)管理服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)范疇依其服務(wù)項目分為三類:

第一類是建筑物與環(huán)境的使用管理與維護;

第二類為生活與商業(yè)支持服務(wù);

第三類則是資產(chǎn)管理,包括提供不動產(chǎn)經(jīng)營顧問、開發(fā)租賃及投資管理等服務(wù)。

2.臺灣資產(chǎn)管理的內(nèi)容

(1)不動產(chǎn)經(jīng)營顧問服務(wù),如提供不動產(chǎn)鑒定、估價等;

(2)不動產(chǎn)開發(fā)租賃服務(wù),如提供不動產(chǎn)的市場研究、開發(fā)、租賃、代理等;

(3)不動產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù),如提供不動產(chǎn)的代銷、中介等;

(4)不動產(chǎn)投資服務(wù),如提供不動產(chǎn)的投資管理、收益等服務(wù);

(5)其他服務(wù),如提供不動產(chǎn)證券化、經(jīng)紀等服務(wù)。

大陸的資產(chǎn)管理的外延包含臺灣的物業(yè)管理、生活與商業(yè)支持服務(wù)以及部分資產(chǎn)管理的內(nèi)容。

 

(三)美國的資產(chǎn)管理

1.物業(yè)管理衍生性服務(wù)

除常規(guī)性物業(yè)管理服務(wù)外,團隊同時努力為居民創(chuàng)造一種既舒適又有人情味的居住環(huán)境。如在住宅區(qū)內(nèi),購進一流的管理設(shè)施,開設(shè)超市、圖書館、餐廳、理發(fā)室等。

2.物業(yè)經(jīng)營

團隊依托于常規(guī)物業(yè)管理參與物業(yè)的經(jīng)營,從事物業(yè)租售代理、估價、咨詢等。

3.資產(chǎn)管理

美國物業(yè)管理行業(yè)所從事的資產(chǎn)管理是通過資本運作,使其成為一種新的資本,增強資產(chǎn)的流通性,成為新的利潤增長點。如抵押貸款證券化;房地產(chǎn)投資信托基金。

知識點三:資產(chǎn)管理未來發(fā)展的廣度與深度    (輪換考點)

謝家瑾:縱向延伸至房地產(chǎn)業(yè)的整個鏈條、橫向涵蓋消費者個性化需求的觀點,就是在物業(yè)管理平臺上開展資產(chǎn)管理。包括:

1.深度縱向突破

(1)上游環(huán)節(jié)。向上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理的優(yōu)勢,為開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售和管理物業(yè)項目提供專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營。這類業(yè)務(wù)專業(yè)服務(wù)技術(shù)含量高,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求高,盈利水平也高且市場巨大,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理的上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理的重點。

(2)下游環(huán)節(jié)。

向下游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主及其他單位傳統(tǒng)物業(yè)管理相關(guān)需求為基礎(chǔ),提供多種經(jīng)營——如代辦服務(wù);資產(chǎn)經(jīng)營——如建立租售中心;專業(yè)服務(wù)——如設(shè)計裝潢。

 

2.廣度橫向突破

橫向突破的形式包括戰(zhàn)略合作和商業(yè)合作。戰(zhàn)略合作主要是以企業(yè)擴展、市場占有率等為主題的合作模式。商業(yè)合作主要是以利潤、滿足業(yè)主需求等為主題的合作模式。開展橫向的戰(zhàn)略合作與商業(yè)合作,不僅可以豐富物業(yè)管理內(nèi)容,實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、合作伙伴與客戶三者的共贏,增加企業(yè)經(jīng)營利潤;而且可以通過與合作伙伴進行優(yōu)勢互補,提升物業(yè)服務(wù)水平與檔次。

知識點四:資產(chǎn)管理發(fā)展對物業(yè)管理行業(yè)的影響                   (輪換考點)

行業(yè)核心產(chǎn)品是指特定行業(yè)為客戶提供具有獨特價值的、競爭對手在短時間內(nèi)無法模仿的各種知識、技能、技術(shù)、管理等要素的有機結(jié)合。

核心產(chǎn)品代表行業(yè)的核心競爭力,一個行業(yè)的核心產(chǎn)品并非決然不變;隨著行業(yè)發(fā)展內(nèi)、外環(huán)境的變化,行業(yè)的核心產(chǎn)品也需適時做出調(diào)整和變更。我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的早期,行業(yè)的核心產(chǎn)品定位于秩序維護、清潔綠化、物業(yè)維護等傳統(tǒng)服務(wù)項目。隨著行業(yè)發(fā)展,行業(yè)核心產(chǎn)品不再限于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,資產(chǎn)管理也逐漸被納入行業(yè)核心產(chǎn)品范疇。傳統(tǒng)物業(yè)管理與資產(chǎn)管理相結(jié)合而構(gòu)成的核心產(chǎn)品是物業(yè)管理行業(yè)的核心競爭力所在。

傳統(tǒng)物業(yè)管理、多種經(jīng)營、專業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營之間既相對區(qū)別,又相互配合,共同促進物業(yè)管理行業(yè)宗旨的踐行和實現(xiàn)。這種經(jīng)營管理提升了物業(yè)管理整體技術(shù)含量,增加了行業(yè)利潤點,提高了行業(yè)創(chuàng)富能力,能實現(xiàn)行業(yè)發(fā)展由粗放型、勞動密集型向集約型、技術(shù)知識密集型的轉(zhuǎn)變,促進行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

例題

資產(chǎn)管理的主要類型包括(      )。

 a.專業(yè)服務(wù)               b.多種經(jīng)營

c.資產(chǎn)經(jīng)營                d.自營

e.提供交易平臺