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二、地價(jià)的特點(diǎn)
1、表示方式不同。既可以用價(jià)格表示,還可以用租金表示。
2、價(jià)格基礎(chǔ)不同。土地價(jià)格不是商品本身價(jià)值,而是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。
3、形成時(shí)間不同。土地個(gè)別差異較大,又缺乏完整的市場(chǎng),價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難。
4、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn),價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定。其產(chǎn)生的直接原因基于土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷性。而土地的開(kāi)發(fā)性?xún)r(jià)格實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。
5、地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定。這不同于一般商品的價(jià)格由供求雙方?jīng)Q定。
6、地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。地價(jià)很難形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的市場(chǎng)價(jià)格。
7、地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì),并且上升速度往往高于一般商品。
8、市場(chǎng)價(jià)格不同。土地市場(chǎng)不完全,需求及主觀因素的影響很大。
9、折舊現(xiàn)象不同。土地沒(méi)有折舊,而且還有增值現(xiàn)象。但我國(guó)的情況不同。
三、地價(jià)的分類(lèi)(容易出多選題)
1、按土地權(quán)利分類(lèi):土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合,相應(yīng)土地價(jià)格可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。
2、按土地價(jià)格形成方式分類(lèi):分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格(包括交易地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格)。
3、按政府管理分類(lèi):分為申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)。
4、按土地價(jià)格表示方法分類(lèi):可分為土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。
四、影響土地價(jià)格的因素分析(容易出選擇和判斷題)
按因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為三大因素:
1、一般因素
指影響地價(jià)的一般、普遍、共同因素,對(duì)地價(jià)總體水平產(chǎn)生影響,是決定個(gè)各地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。又分為5個(gè)因素:
(1)行政因素。包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
(2)人口因素。地價(jià)與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。
(3)社會(huì)因素。包括政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等。
(4)國(guó)際因素。由國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況和國(guó)際政治因素
(5)經(jīng)濟(jì)因素。包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平等。
2、區(qū)域因素
指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相結(jié)合產(chǎn)生的地區(qū)特性,對(duì)地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性影響。
區(qū)域因素主要包括內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。
3、個(gè)別因素
指宗地本身的條件和特征,又稱(chēng)宗地因素。它是決定同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)地塊差異和地價(jià)差異的重要原因。
個(gè)別因素包括面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。
三、土地估價(jià)方法
土地估價(jià)方法,可以分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法?;竟纼r(jià)方法又分為:收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法。
應(yīng)用估價(jià)法又稱(chēng)為大量估價(jià)法,即在應(yīng)用基本 估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上,對(duì)整個(gè)城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析,建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地價(jià)格。此類(lèi)方法關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),需進(jìn)行大量資料調(diào)查、處理和分析,而根據(jù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估宗 地地價(jià)則相對(duì)簡(jiǎn)便快速,因此此類(lèi)方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類(lèi)的方法有:路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。
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