土地登記代理人

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土地登記代理人考試代理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：什么是剩余法

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價格余額來確定土地價格的一種方法。

剩余法是一種科學(xué)實(shí)用的估價方法。剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的價格剩余。

計(jì)算公式：

地價=樓價-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-發(fā)展商利潤

根據(jù)剩余法估價的原理和特點(diǎn)，剩余法估價的程序?yàn)椋?/p>

(1)調(diào)查清楚待估宗地的基本情況;

(2)確定土地的最佳開發(fā)利用方式;

(3)估計(jì)開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價;

(4)估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤等;

(5)測算土地價格。

剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價：

(1)待開發(fā)土地的估價;

(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價;

(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價，此時公式中的樓價為整理后的土地或房產(chǎn)價格，建筑費(fèi)用為整理費(fèi)用;

(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價。

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