土地登記代理人

二、港臺地區(qū)及國外土地權(quán)利制度的主要內(nèi)容

1.香港

回歸前，香港是英國殖民地，香港島和九龍半島是割讓的，土地歸英王所有;而新界屬于租借的，其全部土地的擁有權(quán)仍歸中國。但通常說，香港的全部土地屬香港政府所有，統(tǒng)稱為“官地”。1997年中國在對香港恢復(fù)行使主權(quán)后，雖然實行“一國兩制”，保持香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變，依法保護(hù)私有財產(chǎn)權(quán)，但在 《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定香港的土地全部屬于國家所有。

香港的土地使用制度非常發(fā)達(dá)，主要是實行土地租用制度(也稱批租制)(Lease - hold System)，香港政府不向土地使用者出讓土地所有權(quán)，除授予約翰大教堂土地永業(yè)權(quán)(Freehold)外，其余的都只授予租業(yè)權(quán)(Leasehold)。政府將其土地租與發(fā)展商或其他土地使用者，租約規(guī)定了土地的用途、土地的租用年限和每年應(yīng)繳的地租。在租約有效期內(nèi)，租戶可以根據(jù)租約所定的條款建造地上建筑物，并連同租約在市場上出售，承讓人得享有租約所載的權(quán)益。租約期滿，土地連同地上建筑物一并由政府無償收回。大陸在改革土地使用制度時很大程度上借鑒了香港的這種制度。

香港的土地租用可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?，批租的方式有，公開拍賣、招標(biāo)和私下協(xié)議三種。與大陸的劃撥國有土地使用權(quán)獲得方式相近的是私下協(xié)議。通常，對于公用事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、慈善機(jī)構(gòu)、教堂、廟宇等，政府以這種方式批出土地。對于不營利的公益用地，只收取象征性的地價，不受市場行情的左右。對于那些經(jīng)濟(jì)效益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè)，也可以申請免交地價或低于市價的官方優(yōu)惠價供地。至于香港政府機(jī)關(guān)用地則完全是無償使用的。但香港有一套較完備的土地管理制度，使得土地能高效利用。且香港的優(yōu)惠用地的范圍也是界定得很嚴(yán)格的，所以低償或無償用地的情況并不是我們想象的那樣多。

香港的土地制度也是與其自身特點相關(guān)的，香港土地面積狹小，但人口多，因而其就要非常節(jié)約使用土地。

2.臺灣

(1)所有權(quán)制度。臺灣現(xiàn)行的地權(quán)制度是以“平均地權(quán)”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權(quán)制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”。“……換言之，農(nóng)地農(nóng)有，市地市有。富源地國有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目”。

所謂農(nóng)地農(nóng)有，是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。

市地市有，是指“市地屬于市民公有，而由公法人之市政府管之”。

富源地國有，是指“富源地屬于全體國民所公有，而由中央政府管理之”。

(2)地權(quán)限制。

①禁止私有的土地，臺灣“土地法”10條規(guī)定了不得私有的土地范圍。

②礦產(chǎn)不得私有。

③限制私有土地面積最高額。對于超限的土地，臺灣土地法規(guī)定，由縣市政府規(guī)定辦法，限令于一定期限內(nèi)將額外土地分劃出賣。不出賣者，縣市政府得依法征收。

④對私有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移作限制。

⑤禁止土地細(xì)分。

⑥對外國人取得的土地權(quán)利作了限制和規(guī)定。

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