土地登記代理人

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土地登記代理人考試地籍調(diào)查輔導(dǎo)：地價的特點(diǎn)

土地價格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。

土地價格與一般物價相比，有其自身的特性：

(1)表示方式不同。一般商品以價格表示，而土地除以價格表示外，還可以用租金表示，即地產(chǎn)有租賃市場存在。

(2)價格基礎(chǔ)不同。一般商品具有移動性，價格來源是商品本身的價值;土地不具移動性，土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。

(3)形成時間不同。一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，且存在比較完整的市場，價格形成時間短且容易，而土地個別差異性大，又缺乏完整的市場，價格形成時間長且相對比較困難。

(4)土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定。

(5)地價主要由地產(chǎn)需求決定，而商品價格受其本身供給與需求的雙向影響。

(6)地價具有明顯的地區(qū)性和個別性。由于土地位置的固定性，在不同的地區(qū)之間，很難形成統(tǒng)一的市場價格，具有明顯的地區(qū)性特征。另外，在同一城市內(nèi)，土地的位置差別決定了土地難以標(biāo)準(zhǔn)化，個別性明顯。

(7)地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。

(8)市場結(jié)構(gòu)不同。一般商品有比較完善的市場，而土地市場是不完全的市場。

(9)折舊現(xiàn)象不同。一般商品有折舊現(xiàn)象，其價值隨使用年限增加而降低;土地不僅沒有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，但在我國，土地價格是有限年期的土地使用權(quán)價格，對土地使用者而言，經(jīng)歷使用年限越長，應(yīng)攤消的初始土地使用權(quán)價格越多，可繼續(xù)使用和獲取收益的年限越短，預(yù)期土地收益會減少，因此，對使用者而言，地價會隨使用年限增加而降低。

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