土地登記代理人

為了備考2014年土地登記代理人考試，小編特別整理了相關(guān)模擬試題，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

例題1：甲撿到了一只母山羊飼養(yǎng)起來，并在良種站花錢為母山羊配種，此后母山羊生了兩只小山羊，后失主乙找到甲要羊。此種情況應(yīng)如何處理?( )

A.失主無權(quán)要回山羊 B.母山羊歸還失主，小山羊歸甲

C.大小山羊全歸還失主，失主付給甲飼養(yǎng)費(fèi)和配種費(fèi)

D.大小山羊全歸還失主，失主付給甲配種費(fèi)但不付飼養(yǎng)費(fèi)

答案：C

解析：物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后，無論物權(quán)的標(biāo)的物轉(zhuǎn)入何人之手，物權(quán)權(quán)利人皆可追及標(biāo)的物之所在，直接支配該標(biāo)的物。

例題2：盧某有坐落于某市某街的房屋一幢。盧于1967年下放回原籍，該房屋暫由劉某等人居住。1969年因房屋過舊，劉某等人遷走，該房屋交由居委會代管。1969年11月，王某夫婦無房居住，經(jīng)居委會安排搬進(jìn)該房暫住，當(dāng)時講明：“以后房主回來要房，除非他們另有房屋居住，否則你們就要搬走。”王某夫婦表示同意，將該房屋稍加修理，便搬進(jìn)居住至1976年5月。因該房屋確實(shí)破爛不堪，王某夫婦未經(jīng)居委會和市房管部門同意，也未告知房主盧某，便將房屋翻蓋一新。后來，盧某發(fā)現(xiàn)自己的房屋被侵占改建，于1985年向人民法院提起訴訟，要求保護(hù)房屋所有權(quán)。對此房屋所有權(quán)的歸屬，下列說法中正確的是( )。

A.房子應(yīng)歸盧某所有，但應(yīng)該適當(dāng)補(bǔ)償王某夫婦

B.房子應(yīng)歸盧某所有，王某夫婦侵害房屋所有權(quán)，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任

C.房子歸王某夫婦所有，但應(yīng)該適當(dāng)補(bǔ)償盧某

D.房子歸王某夫婦和盧某共同所有

答案：C

解析：物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后，無論物權(quán)的標(biāo)的物轉(zhuǎn)入何人之手，物權(quán)權(quán)利人皆可追及標(biāo)的物之所在，直接支配該標(biāo)的物。

物權(quán)的優(yōu)先效力是指，物權(quán)與債權(quán)同時存在于同一物上時，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，或者同一物之上存在數(shù)個物權(quán)時，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)。物權(quán)的優(yōu)先效力包括兩方面：

1.當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán) 在“一物二賣”的情況下，如果后買者已完成了物權(quán)的公示，而先買者未完成物權(quán)的公示，則后買者取得的所有權(quán)優(yōu)先于先買者的債權(quán)。債務(wù)人破產(chǎn)或被強(qiáng)制執(zhí)行時，如果債務(wù)人的財產(chǎn)上存在著定限物權(quán)，則該定限物權(quán)優(yōu)先于其他一般的物權(quán)，擔(dān)保權(quán)人可就該物優(yōu)先受償，而當(dāng)債權(quán)人破產(chǎn)時，如果存在著質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)或留置權(quán)的，則有別除權(quán)，第三人對強(qiáng)制執(zhí)行可提起執(zhí)行異議。應(yīng)當(dāng)注意，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)并不是絕對的?！段餀?quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”此為“買賣不破租賃”原則。買賣不破租賃是指租賃物交付后的租賃權(quán)不因租賃物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)或其他物權(quán)的設(shè)定而受到影響。另外，我國《海商法》規(guī)定了船長、船員等工作人員的工資、其他勞動報酬、船員遣返費(fèi)用和社會保險費(fèi)用的給付請求權(quán)優(yōu)先于設(shè)定在先的抵押權(quán)。這是出于公益和社會政策的考慮而由法律規(guī)定設(shè)定在先的抵押權(quán)并不享有優(yōu)先權(quán)。

例題：李某與于某簽訂了房屋租賃合同，李某租用于某的房屋，合同履行期間，于某又將出租房屋出售給王某，王某因急需利用此房經(jīng)營，要收回李某租用的房屋，那么，下述表述不正確的有( )。

A.李某與于某之間的租賃合同因出租房屋所有權(quán)變更而自動失效

B.于某與王某之間的買賣合同因房屋承載租賃合同而無效

C.因租賃合同期間未滿，王某尚未取得房屋的所有權(quán)

D.李某有權(quán)繼續(xù)租賃承租的房屋直到租賃合同期滿

E.于某與王某之間的買賣合同有效

答案：ABC

解析：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行，(民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條規(guī)定，“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”此為“買賣不破租賃”原則。買賣不破租賃是指租賃物交付后的租賃權(quán)不因租賃物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)或其他物權(quán)的設(shè)定而受到影響。

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（責(zé)任編輯：rhj）

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