土地登記代理人

三、集體土地所有權(quán)的內(nèi)容與限制

集體土地所有者及其代表依法對(duì)集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制。集體土地所有者及其代表可依法將集體土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與符合法律規(guī)定的用地者。集體土地所有者對(duì)土地依法享有收益權(quán)，并可保有一定處分權(quán)。集體土地所用者代表實(shí)施對(duì)集體土地的重大處置，需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意，并不得違反法律的禁止性規(guī)定，且應(yīng)履行法定義務(wù)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地所有者代表行使上述權(quán)利可不經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。

集體土地所有權(quán)的內(nèi)容。集體土地所有權(quán)可以由所有者親自行使，也可以由所有者代表代為行使。其權(quán)利內(nèi)容包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。集體土地所有權(quán)具有不完全性，在收益和處分方面受到一定限制。例如在收益權(quán)方面，集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā);若要用于房地產(chǎn)開發(fā)，必須先經(jīng)國(guó)家征用程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后再由國(guó)家出讓給發(fā)展商。這就使屬于集體土地所有權(quán)人在土地商業(yè)性開發(fā)方面的收益受到限制。又如在處分權(quán)方面，集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，集體向非農(nóng)業(yè)性用地者提供土地使用權(quán)須經(jīng)人民政府審批等等，均使集體土地所有權(quán)中的處分權(quán)受到相當(dāng)大的限制。

集體土地所有權(quán)的權(quán)能分離。向用地者讓與權(quán)利，既可由集體土地所有者實(shí)施，也可由其代表實(shí)施。向用地者讓與權(quán)利后，集體土地所有者可取得收益(當(dāng)然，也可以無(wú)償讓與，例如宅基地使用權(quán))。

集體土地所有者代表對(duì)土地行使處分權(quán)的限制。對(duì)土地的處分包括事實(shí)上的處分(如改變土地用途)和法律上的處分(如將土地權(quán)利進(jìn)行交易)。集體土地所有者代表行使處分權(quán)受兩方面限制：

第一，受農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制。集體土地所有權(quán)真正主體是全體集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而不是他們的代表機(jī)構(gòu)或者代表人。所以，對(duì)集體土地的重大處置決定，要依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。但是，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)中，農(nóng)民集體對(duì)土地實(shí)際已無(wú)直接的收益權(quán)，也無(wú)法直接行使處分權(quán)，故農(nóng)民集體已無(wú)法對(duì)所有權(quán)主體代表行使權(quán)利予以限制。從這一實(shí)際情況出發(fā)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地所有者代表行使上述權(quán)利可不經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。

第二，受國(guó)家法律和政府管理的限制。集體經(jīng)濟(jì)組織行使對(duì)集體土地的處分權(quán)，不得違反法律的禁止性規(guī)定，且須履行法定義務(wù)。例如，未經(jīng)國(guó)家征用不得轉(zhuǎn)讓土地，不得將集體土地用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，改變土地用途須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)等等。

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