土地登記代理人

為了備考2014年土地登記代理人考試，小編特別整理了相關(guān)模擬試題，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

物權(quán)的排他性決定了物權(quán)的變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生排他的效果，為了保護(hù)交易的安全，保護(hù)民事主體的合法權(quán)益，有必要對(duì)物權(quán)的變動(dòng)規(guī)定公開的行為方式。

所謂公示，是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。物權(quán)的變動(dòng)之所以要公示也是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。物權(quán)公示制度的建立極大地減少了產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛，從而維護(hù)了交易的安全和秩序。www.ExamW.CoM

物權(quán)公示原則的具體內(nèi)容包括：

1.物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定 目前各國(guó)的立法普遍采取不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)交付的公示方法。為防止不同人對(duì)同一物的爭(zhēng)奪，保護(hù)善意第三人的利益，法律必須明確規(guī)定物權(quán)公示的方法，只有合法所有人均以法定的公示方法對(duì)外進(jìn)行物權(quán)公示，才能使所有的第三人明確物的所有權(quán)歸屬情況。

2.物權(quán)公示的效力必須由法律規(guī)定 依照我國(guó)法律的規(guī)定，普通的動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果;不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一經(jīng)辦理登記手續(xù)，便發(fā)生該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果。正因?yàn)榉蓪?duì)物權(quán)公示有著嚴(yán)格要求，所以很多不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)往往需要等待登記公示之后才能發(fā)生物權(quán)效力，因此實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象，最典型的例子就是公民購(gòu)買預(yù)售的住房時(shí)，由于預(yù)售當(dāng)時(shí)并無(wú)條件辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，所以訂立預(yù)售合同之后，購(gòu)房的公民仍然無(wú)法防止開發(fā)商將同一房屋以更高的價(jià)格賣給他人。因?yàn)橘?gòu)房人訂立預(yù)售合同之后，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，而不是房屋的產(chǎn)權(quán)，一旦出現(xiàn)一房二賣的情況，先購(gòu)房人可能最后只能主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任而無(wú)法獲得指定的房屋，這對(duì)先購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是很不公平的。www.Examw.com

為了防止這種情況發(fā)生，我國(guó)物權(quán)法建立了“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，溯項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記都是針對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說(shuō)，經(jīng)過預(yù)告登記之后的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力，這樣，所登記的請(qǐng)求權(quán)就獲得了保護(hù)。因此，預(yù)告登記制度對(duì)于解決類似商品房預(yù)售中一房二賣這樣一些敏感的社會(huì)問題有著特殊的作用。

例題1：周某與秦某簽訂了一份買賣房屋的協(xié)議。協(xié)議簽訂后，周某為了確保未來(lái)取得房屋所有權(quán)，可以向有關(guān)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)( )。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識(shí)試題)

A.變更登記 B.異議登記 C.預(yù)告登記 D.撤銷登記

答案：C

解析：《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。”

例題2：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起 ( )個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

A.三 B. 六 C. 九 D.十二

答案：A

解析：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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