土地登記代理人

確定土地權(quán)利歸屬的一般原則

確定土地權(quán)利歸屬是一項(xiàng)法律性、政策性極強(qiáng)的工作，涉及面很廣。一方面，土地確權(quán)是一項(xiàng)政府行為，其結(jié)果具有法定性和權(quán)威性。即，依法確定土地權(quán)利的歸屬是保證土地登記公信力、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的基礎(chǔ)，土地權(quán)利一經(jīng)確定即受到法律的保護(hù)，可以對(duì)抗一切不法侵害。另一方面，我國(guó)土地權(quán)屬狀況十分復(fù)雜，確權(quán)工作量和難度極大。建國(guó)后，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，片面地理解社會(huì)主義土地公有制，在土地管理中只重視土地的資源屬性，忽略了土地的資產(chǎn)屬性;只注重土地的使用管理，忽視了土地權(quán)屬管理;加之我國(guó)地域遼闊，各地的情況千差萬(wàn)別，建國(guó)后經(jīng)歷過(guò)數(shù)次大規(guī)模運(yùn)動(dòng)式的土地調(diào)整，土地權(quán)屬狀況十分復(fù)雜，土地權(quán)屬糾紛不斷，使土地確權(quán)工作具有相當(dāng)大的難度。

因此，土地確權(quán)工作不僅要求從事這項(xiàng)工作的人員具有較高的法律政策水平和處理實(shí)際問(wèn)題的能力，依法確定土地權(quán)利的歸屬，同時(shí)還要充分注意我國(guó)土地管理發(fā)展的歷史和土地利用現(xiàn)狀。土地確權(quán)結(jié)果要在切實(shí)維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，盡可能地全面考慮各方面的利益。要有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障土地的可持續(xù)利用。 在處理土地確權(quán)具體問(wèn)題時(shí)，要堅(jiān)持以下三項(xiàng)基本原則，即：城市土地國(guó)有化原則、國(guó)有土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更的原則、尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)處理土地權(quán)屬問(wèn)題的原則。

城市土地國(guó)有化原則

城市土地國(guó)有化原則是確定國(guó)家所有權(quán)客體必須堅(jiān)持的基本原則。1982年，我國(guó)《憲法》明確規(guī)定，“城市的土地屬于國(guó)家所有。”完全排除了其他任何組織和個(gè)人擁有土地所有權(quán)的可能性。城市土地國(guó)有化是隨著城市資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造進(jìn)行的，它包含以下兩方面的含義：

第一，城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。依據(jù)憲法，《土地管理法》進(jìn)一步規(guī)定，“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。”因此，城市市區(qū)土地屬于國(guó)家所有是由法律直接規(guī)定的。

第二，城市郊區(qū)中已經(jīng)國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)、征用為國(guó)有的土地屬于國(guó)家所有。沒(méi)收是指解放初期對(duì)地主及官僚資本土地所有權(quán)的剝奪;征收是指1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行前，國(guó)家依照法律規(guī)定的條例無(wú)償?shù)貙⒐窕蚣w所有的土地收歸國(guó)有的行為;征購(gòu)是指1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行前，國(guó)家依照法律規(guī)定的條例有償?shù)卣饔眉w或個(gè)人的土地的行為;征用是指1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行后，國(guó)家依照法律規(guī)定的條件將原屬于農(nóng)民集體的土地征為國(guó)有的行為。

值得注意的是，目前在城市建成區(qū)中仍存在未經(jīng)征用而屬于集體所有的土地，對(duì)這部分土地所有權(quán)的確定有兩種意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，凡未經(jīng)辦理征用手續(xù)的集體土地，其集體所有的性質(zhì)不能改變。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，法律規(guī)定城市市區(qū)土地歸國(guó)家所有，因而由原農(nóng)民集體繼續(xù)使用的農(nóng)業(yè)用地，可仍屬原農(nóng)民集體所有;但建設(shè)用地則應(yīng)歸國(guó)家所有。

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