土地登記代理人

三、土地所有權(quán)的主體和取得

我國(guó)實(shí)行土地公有制，兩類土地所有權(quán)主體及其代表均為特殊主體，均須具有法定的特殊身份。除此之外，一切組織和個(gè)人均不得擔(dān)當(dāng)土地所有權(quán)主體及其代表。

土地所有權(quán)的取得須依法律規(guī)定，而不得約定。這意味著，首先，土地所有權(quán)的原始取得，必須依法律規(guī)定，經(jīng)政府確認(rèn)。例如，《土地管理法》規(guī)定，集體土地所有權(quán)的取得須經(jīng)縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)、核發(fā)證書、確認(rèn)所有權(quán)。其次，土地所有權(quán)具有不可交易性。具體說，國(guó)有土地的所有權(quán)是不可出讓、不可改變的;集體土地除了被依法征用而成為國(guó)有土地外，其所有權(quán)性質(zhì)也是不能改變的。實(shí)行這種制度的理由如下：

第一，維護(hù)土地公有的基本制度。土地公有制是我國(guó)歷史形成的基本經(jīng)濟(jì)制度。在我們這樣一個(gè)土地資源十分有限的人口大國(guó)，土地公有制對(duì)于社會(huì)分配公平、社會(huì)穩(wěn)定和土地有效利用，都具有重要意義。

第二，保護(hù)耕地和其他農(nóng)業(yè)用地土地。土地所有權(quán)的、可交易性，包含著一條重要的立法政策，就是避免農(nóng)村集體土地特別是耕地和其他農(nóng)業(yè)用地的流失。保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。為了保護(hù)耕地，必須嚴(yán)格限制集體土地的流轉(zhuǎn)。為此，法律必須規(guī)定，除了國(guó)家因建設(shè)和社會(huì)公益事業(yè)的需要而依照法定程序征用集體土地外，任何人不得收購(gòu)或者以其他方式取得集體土地所有權(quán)。

第三，保證國(guó)家建設(shè)用地。我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)公益建設(shè)的投入，尤其是在能源、交通、國(guó)防、水利、資源、環(huán)境、科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、體育等領(lǐng)域，主要還是靠國(guó)家投資建設(shè)。在國(guó)家資金有限的情況下，建設(shè)項(xiàng)目的用地成本是一個(gè)重要的制約因素。如果實(shí)行土地所有權(quán)不可交易的原則，則國(guó)家無論通過土地使用權(quán)劃撥、出讓還是征用集體土地的方式，都可以比較容易地以較低成本取得所需要的土地。

第四，保持國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力。國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，有利于平抑地價(jià)，遏制土地投機(jī)，維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)秩序。進(jìn)行這種調(diào)控，不僅要運(yùn)用行政手段，而且要運(yùn)用市場(chǎng)手段。運(yùn)用行政手段屬于管理者行為，運(yùn)用市場(chǎng)手段，屬于所有者行為。實(shí)行土地所有權(quán)不入市的原則，意味著市場(chǎng)中僅存在使用權(quán)的交易，因此，國(guó)家可以通過行使所有權(quán)，來影響或制約地產(chǎn)市場(chǎng)中的使用權(quán)行為。

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