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國(guó)有土地使用權(quán)的交易規(guī)則
(一)國(guó)有土地使用權(quán)的交易形式
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條、第27條的規(guī)定,國(guó)有土地使用權(quán)交易的主要形式可包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動(dòng)。這四種行為均涉及到國(guó)有土地使用權(quán)在不同主體之間的流轉(zhuǎn),并且通過(guò)流轉(zhuǎn)使得各方實(shí)現(xiàn)了相應(yīng)的利益。此外,在企業(yè)合并、企業(yè)分立、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等情況下,也可能發(fā)生土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
(二)國(guó)有土地使用權(quán)的交易規(guī)則
國(guó)有土地使用權(quán)交易,除遵守民法的一般規(guī)則外,還要注意以下兩點(diǎn):
第一,交易應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法定程序。以不同方式取得的國(guó)有土地使用權(quán),其交易應(yīng)遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。例如,出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)須經(jīng)過(guò)審批,簽訂合同和辦理登記手續(xù)即可;而劃撥、租賃土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓時(shí)除須簽訂合同和辦理登記手續(xù)外,還必須首先依法經(jīng)過(guò)審批,辦理國(guó)有土地出讓手續(xù),否則會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
第二,交易應(yīng)當(dāng)遵循房地一致的原則。《城市房地產(chǎn)管理法》第31條,《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24、28、32條以及《劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第11條均確認(rèn)了房地一致原則。在現(xiàn)階段的生產(chǎn)力條件下,房地分離還遠(yuǎn)未具備實(shí)現(xiàn)條件,若硬性規(guī)定房地分離原則,使地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬于不同的主體,不利于房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的明晰和房地產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定。因此,采用房地一致原則作為國(guó)有土地使用權(quán)交易的一般規(guī)則,只有在地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)才允許例外,有利于避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化,減少權(quán)屬爭(zhēng)議的發(fā)生,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
(三)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其他情形
依據(jù)實(shí)踐中的作法,區(qū)分是否為轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為主體是否發(fā)生變化。依《城市房地產(chǎn)管理法》第36條及《劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第8條的規(guī)定,買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與屬于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)咽置鞔_。余下的繼承、抵債等其他情形,則屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的"其他合法方式"。
(四)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
其主要依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條的規(guī)定。然而,對(duì)于將國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資是否視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別對(duì)待。以土地使用權(quán)向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人,應(yīng)為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳛橥顿Y的土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有,原土地使用權(quán)人取得相應(yīng)的股東權(quán)。以國(guó)有土地使用權(quán)向非法人的經(jīng)濟(jì)實(shí)體(如合伙企業(yè)、合伙型聯(lián)營(yíng))投資的,該土地使用權(quán)成為合伙企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的共有財(cái)產(chǎn),其權(quán)利主體發(fā)生變更,故也應(yīng)視為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。單純契約性質(zhì)的投資合作(如一方提供土地、另一方提供資金的合作建房協(xié)議),在合作期間土地使用權(quán)仍屬于原使用權(quán)人,不應(yīng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
房屋基地使用權(quán)的按份享有
(一)房屋區(qū)分所有和基地使用權(quán)按份享有的意義
城市人口的急劇膨脹、對(duì)建筑面積增長(zhǎng)的需求以及土地面積的有限性,促使建筑物不斷向多層高空發(fā)展,建筑物的結(jié)構(gòu)也日趨復(fù)雜。隨著房屋的商品化,高層建筑物被區(qū)分為多個(gè)部分或者單元出售,建筑物的所有權(quán)由單一主體享有變?yōu)槎鄠€(gè)權(quán)利主體共有,共有人享有該幢房屋的所有權(quán),成為同幢異產(chǎn)房屋的區(qū)分所有權(quán)人。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21條第1款的規(guī)定,同一房屋的區(qū)分所有權(quán)人享有該房屋使用范圍內(nèi)的基地使用權(quán)。這種基地使用權(quán)的共有,屬于按份共有。因此,各區(qū)分所有權(quán)人可取得根據(jù)其房屋面積計(jì)算的基地使用權(quán)份額。各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其擁有的房屋面積和基地使用權(quán)份額獨(dú)立行使處分權(quán)和承擔(dān)繳納稅費(fèi)等義務(wù)。
一般說(shuō)來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在通過(guò)有償方式取得土地使用權(quán)后建造樓房,樓房建成后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商享有基地使用權(quán)。但樓房按"套"或者"單元"出售后,購(gòu)房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權(quán)人,享有所購(gòu)置部分的房屋所有權(quán)。購(gòu)房者享有房屋所有權(quán)的同時(shí),享有所購(gòu)房屋的部分基地使用權(quán),其理由在于:(1)樓房的各個(gè)樓層離不開(kāi)地面的支持,它們都與基地不可分割。因此,一層的房屋所有權(quán)人享有基地使用權(quán),二層以上的房屋所有權(quán)人也均享有基地使用權(quán);(2)根據(jù)"房地一致"原則,整個(gè)樓房的所有權(quán)與基地使用權(quán)是不可分離的。若樓房分割出售,為不同所有者區(qū)分所有后,各個(gè)區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)其對(duì)樓房某一部分享有的所有權(quán),當(dāng)然的享有部分的基地使用權(quán);(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將樓房出售給各區(qū)分所有權(quán)人時(shí),售價(jià)中都已包含了取得基地使用權(quán)的價(jià)值。
承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人按份額享有基地使用權(quán),有以下好處:(1)體現(xiàn)公平原則。可以使每一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人都可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓自己的房屋收回其已經(jīng)支付的地價(jià)款,并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且,一旦發(fā)生整幢房屋毀損或者因某種原因需要拆除重建或遷建的情況,所有的區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)決定對(duì)基地的處分事宜,并獲取應(yīng)得的補(bǔ)償。這樣,既公平地保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益,也使房屋開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)收回土地投資,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。(2)明確權(quán)屬劃分。這可為將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育完善之時(shí),確定土地使用權(quán)、發(fā)放土地使用權(quán)證書(shū)提供確權(quán)依據(jù),并可以通過(guò)明晰權(quán)利,避免或者減少糾紛的發(fā)生。(3)為土地使用稅的征收提供計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第3條的規(guī)定,"土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),依據(jù)規(guī)定稅額計(jì)算征收。"《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》第四條確定土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人;該《規(guī)定》第五條專(zhuān)門(mén)規(guī)定了土地使用權(quán)共有情況下土地使用稅的繳納:土地使用權(quán)共有的各方,應(yīng)按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例,分別計(jì)算繳納土地使用稅。當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人成為納稅主體時(shí),基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~成為計(jì)算納稅人實(shí)際占用的土地面積,成為計(jì)稅的依據(jù)。(4)保護(hù)國(guó)家的土地收益。國(guó)有土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)(含連同地面建筑物一同)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí),應(yīng)就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向國(guó)家上繳土地收益。經(jīng)濟(jì)體制改革的深入促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的發(fā)展,房產(chǎn)價(jià)格隨之猛漲,出現(xiàn)了在房地產(chǎn)交易,特別是政府定價(jià)的房地產(chǎn)交易中的國(guó)家應(yīng)得收益流向單位或者個(gè)人的現(xiàn)象,使國(guó)家遭受了較大的損失。因此,國(guó)務(wù)院在《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國(guó)有土地收益流失問(wèn)題的通知》中要求未實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的,經(jīng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)由當(dāng)事人協(xié)商出售的國(guó)有土地上的各類(lèi)房屋,均應(yīng)向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地產(chǎn)交易建筑面積計(jì)收。只有計(jì)算出基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~,才可確定區(qū)分所有權(quán)人受讓房屋時(shí)取得的土地面積,以便土地收益的征收。
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2018年土地登記代理人零基礎(chǔ)通關(guān)培訓(xùn)
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