企業(yè)法律顧問(wèn)

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 第二節(jié) 所有權(quán)

所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)人可以將四項(xiàng)權(quán)能中的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)權(quán)能分離出去由他人享有并行使。

一、所有權(quán)的權(quán)能 ★★★

所有權(quán)包括四項(xiàng)權(quán)能，即占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。（1）占有權(quán)就是民事主體對(duì)于財(cái)產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)。占有與占有權(quán)是兩個(gè)不同的概念。占有強(qiáng)調(diào)一種事實(shí)狀態(tài)，既可以是合法的，也可以是不合法的。而占有權(quán)則一定是基于合法占有所產(chǎn)生的權(quán)利。（2）使用權(quán)，就是民事主體對(duì)于財(cái)產(chǎn)的利用權(quán)。（3）收益權(quán)，是指民事主體通過(guò)合法途徑獲取基于財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的物質(zhì)利益的權(quán)利。（4）處分權(quán)是民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，其包括事實(shí)上的處分和法律 上的處分。

財(cái)產(chǎn)所有人可以將這四項(xiàng)權(quán)能集于一身統(tǒng)一行使，也有權(quán)將這四項(xiàng)權(quán)能中的若干權(quán)能交由他人行使。

二、征收與征用 ★★

法人、其他組織及公民所有的財(cái)產(chǎn)不可侵犯，但是當(dāng)國(guó)家基于公共利益需要時(shí)，可以依法對(duì)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收或者征用。

征收是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的行為。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

征用是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)的行為。 因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

征收與征用的主體都是國(guó)家，都是為了公共利益的需要，也均是強(qiáng)制性的。但是兩者之問(wèn)仍存在區(qū)別：(1)法律效果不同。征收是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒(méi)有變化，使用權(quán)暫時(shí)發(fā)生了變化。(2)適用對(duì)象不同。征收是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，不包括動(dòng)產(chǎn)；征用則于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可適用。(3)適用條件不同。雖然征收和征用都是為了公 共利益，但是征用還要求必須是為了搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。

三、國(guó)家所有權(quán)（P37）

1、國(guó)有財(cái)產(chǎn)的行使，除法律另有規(guī)定的以外，均由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)

2、未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營(yíng)、管理的國(guó)家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制

3、國(guó)家所有權(quán)的客體范圍 ★★★★

（1）城市土地、礦藏、水流、海域

（2）野生動(dòng)植物資源

（3）無(wú)線(xiàn)電頻譜資源

（4）國(guó)防資產(chǎn)

（5）森林、山嶺、草原、荒地等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外

（6）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國(guó)家所有

（7）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，屬于國(guó)家所有

注：物權(quán)法58條規(guī)定屬集體的條文：(一)法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂； (二)集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施； (三)集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；(四)集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ★★★

建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。專(zhuān)有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三個(gè)構(gòu)成要素要作為一個(gè)整體看待，權(quán)利人不得保留專(zhuān)有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

業(yè)主有權(quán)對(duì)專(zhuān)有部分占有、使用、收益和處分。但是業(yè)主在行使專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí)，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除 外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。(4)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位。業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分 既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)，而且此項(xiàng)義務(wù)不得放棄，在轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。

業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！段餀?quán)法》規(guī)定了業(yè)主共同行使權(quán)利的事項(xiàng)，其中大部分事項(xiàng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可，但是對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。

五、共有 ★★★★★

共有是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)。

按份共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。法律規(guī)定：（1）按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利；（2）但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定；（3）按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈(zèng)人獲得；（4）按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的同意 ，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)的處分，除共有人之間另有約定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者 全體共同共有人同意。一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理。根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個(gè)共有人代表或代理全體共有人處分共有財(cái)產(chǎn)。無(wú)權(quán)代表或代理的共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意 。對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)的分割，共有人可以協(xié)商確定分割方式；達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

對(duì)于約定不明確的共有關(guān)系，除共有人具有家庭關(guān)系等外，均視為按份共有。

共同共有 是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。需要注意的是：（1）共同共有須以共同關(guān)系的存在為前提；（2）共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。（3）共同共有關(guān)系終止時(shí)才能確定份額，分割共有財(cái)產(chǎn)。

六、相鄰關(guān)系 ★

相鄰關(guān)系 是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

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（責(zé)任編輯：xy）

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