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2011年城市規(guī)劃師規(guī)劃實(shí)施管理部分評(píng)析題(二十三)

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實(shí)例八

“帝王花園”系某地一所高級(jí)公寓,樓還沒(méi)有蓋好,發(fā)展商就在報(bào)紙上到處刊登廣告,預(yù)售樓房。某甲與開(kāi)發(fā)商騰達(dá)房地產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同。雙方約定:騰達(dá)房地產(chǎn)公司以28萬(wàn)元人民幣的價(jià)格,將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預(yù)售給某甲,面積為118平方米,交房日期定為半年以后。10個(gè)月以后,某甲拿到寓所的鑰匙,持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲,經(jīng)調(diào)查,“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊(duì)與騰達(dá)房地產(chǎn)公司搞的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,到目前為止,尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用人既沒(méi)有支付土地出讓金,也沒(méi)有取得土地使用權(quán)證。因此,某甲僅憑與騰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所簽的一紙合同,不能辦理這套住房的權(quán)屬登記手續(xù)。某甲找到騰達(dá)房地產(chǎn)公司要求退房,騰達(dá)房地產(chǎn)公司的銷售人員說(shuō),買(mǎi)房的錢(qián)早已用于“帝王花園”的后期建設(shè),如果公司補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房,房地產(chǎn)公司不予辦理;如果辦權(quán)屬登記,那就得自己承擔(dān)一筆費(fèi)用。某甲未同意,起訴到人民法院,要求解除合同,賠償損失。

評(píng)析:根據(jù)我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定,只有依法取得的國(guó)有土地使用權(quán),才可以作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以想利用這類土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商,只有先依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,把集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,所建造成的房屋才能合法進(jìn)入商品流通領(lǐng)域。以集體土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),不按國(guó)家規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù),說(shuō)穿了,就是逃避繳納土地出讓金,把本來(lái)應(yīng)由國(guó)家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開(kāi)發(fā)商品房,這是法律所不允許的。而“騰達(dá)公司”卻隱瞞這一事實(shí),欺詐顧客,這亦是非法的行為,理應(yīng)受到處罰。

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