房地產(chǎn)估價(jià)師

2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱公布，大綱不變!房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》教材沿用17版

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考試大綱

第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)投資的概念、形式、風(fēng)險(xiǎn)及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資

一、投資概述

(一)投資的概念

(二)投資的分類

1.短期投資和長(zhǎng)期投資

2.直接投資和間接投資

3.金融投資和實(shí)物投資

4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

(三)投資的特性

(四)投資的作用

1.投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力

2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

3.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

4.投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往

二、房地產(chǎn)投資概述

(一)房地產(chǎn)投資的概念

(二)房地產(chǎn)投資的分類

1.按投資主體劃分

2.按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分

3.按物業(yè)類型劃分

(三)房地產(chǎn)投資的特性

1.區(qū)位選擇異常重要

2.適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

3.需要適時(shí)的更新改造投資

4.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

5.變現(xiàn)性差

6.易受政策影響

7.依賴專業(yè)管理

8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

(四)房地產(chǎn)投資的作用

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式和利弊

一、房地產(chǎn)直接投資

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資

(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資

二、房地產(chǎn)間接投資

(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金

(三)購(gòu)買住房抵押支持證券

三、房地產(chǎn)投資的利弊

(一)房地產(chǎn)投資之利

1.相對(duì)較高的收益水平

2.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

3.能抵消通貨膨脹的影響

4.提高投資者的資信等級(jí)

(二)房地產(chǎn)投資之弊

1.投資數(shù)額巨大

2.投資回收期較長(zhǎng)

3.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義

(二)風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

(一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

(二)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

(三)周期風(fēng)險(xiǎn)

(四)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

(五)利率風(fēng)險(xiǎn)

(六)政策風(fēng)險(xiǎn)

(七)政治風(fēng)險(xiǎn)

(八)或然損失風(fēng)險(xiǎn)

三、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

(二)未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

(三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

(四)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

(五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

(六)持有期風(fēng)險(xiǎn)

四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

一、投資組合理論

二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型

考試要求

1.了解投資的概念、分類、特性和作用;

2.掌握房地產(chǎn)投資的概念、分類、特性及作用;

3.掌握房地產(chǎn)直接投資;

4.掌握房地產(chǎn)間接投資;

5.熟悉房地產(chǎn)投資的利弊;

6.掌握房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn);

7.了解風(fēng)險(xiǎn)與投資組合。

第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境

三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的力量

(一)金融業(yè)的發(fā)展

(二)信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

(三)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

(四)人文環(huán)境的變化

(五)自然環(huán)境的變化

(六)政治制度的變遷

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

(一)土地所有者或當(dāng)前的土地使用者

(二)開發(fā)商

(三)政府及政府機(jī)構(gòu)

(四)金融機(jī)構(gòu)

(五)建筑承包商

(六)專業(yè)顧問

1.建筑師

2.工程師

3.會(huì)計(jì)師

4.造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師

5.房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

6.律師

(七)消費(fèi)者或買家

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和指標(biāo)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

(一)按地域范圍細(xì)分

(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分

(三)按增量存量細(xì)分

(四)按交易方式細(xì)分

(五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

(一)供給指標(biāo)

(二)需求指標(biāo)

(三)市場(chǎng)交易指標(biāo)

(四)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)

第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性和功能

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

(一)市場(chǎng)供給的壟斷性

(二)市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性.

(三)市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

(四)房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)

(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

(六)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益

(二)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

1.建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式

2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)

(一)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

(二)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

(三)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

(一)房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

(二)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

(三)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

(四)分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念

(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

(六)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

(七)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

三、房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)

(一)房地產(chǎn)泡沫及成因

1.房地產(chǎn)泡沫的定義

2.房地產(chǎn)泡沫的成因

(二)過度開發(fā)及誘因

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)

2.過度開發(fā)的誘因

(三)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

(四)房地產(chǎn)泡沫的衡量

第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)

一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈

(二)住房問題和住房保障

(三)宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

(四)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

(一)土地供應(yīng)政策

(二)金融政策

(三)住房政策

(四)城市規(guī)劃

(五)地價(jià)政策

(六)稅收政策

(七)租金控制

三、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施

(一)健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

(二)推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)

(三)規(guī)范交易程序

(四)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義、運(yùn)行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者;

2.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo);

3.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能;

4.熟悉房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng);

5.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán);

6.了解房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā);

7.了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對(duì)取土地、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序

第二節(jié)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

一、投資機(jī)會(huì)選擇

二、投資決策分析

第三節(jié)前期工作

一、獲取土地

(一)土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)

1.土地儲(chǔ)備

2.土地開發(fā)

3.土地儲(chǔ)備資金

(二)開發(fā)商獲取土地的途徑

1.土地使用權(quán)出讓

2.土地使用權(quán)劃撥

3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

二、項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃

(一)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)材料

(二)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容

(三)項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的重點(diǎn)

三、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可

(一)開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段

(二)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

(三)設(shè)計(jì)方案審查階段

(四)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)階段

四、工程建設(shè)招標(biāo)

(一)招標(biāo)方式

1.公開招標(biāo)

2.邀請(qǐng)招標(biāo)

(二)招標(biāo)機(jī)構(gòu)

1.招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)

2.招標(biāo)中的日常事務(wù)工作

3.招標(biāo)工作小組組成人員

(三)招標(biāo)程序

1.申請(qǐng)招標(biāo)

2.編制招標(biāo)文件

3.確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函

4.投標(biāo)人資格審查

5.投標(biāo)

6.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)

7.簽訂合同

五、開工申請(qǐng)與審批

(一)申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件

(二)申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程施工許可證》的程序

六、其他前期工作

第四節(jié)建設(shè)階段

一、質(zhì)量控制

(一)對(duì)原材料的檢驗(yàn)

(二)對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)

(三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施

(四)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

二、進(jìn)度控制

(一)工程進(jìn)度計(jì)劃的編制

(二)進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整

1.橫道圖法

2.網(wǎng)絡(luò)圖法

(三)其他配套進(jìn)度計(jì)劃

(四)進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

三、成本控制

(一)成本控制的主要工作內(nèi)容

1.編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)

2.審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案

3.控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算

4.控制工程變更

(二)控制工程成本的做法和手段

1.強(qiáng)化“成本”意識(shí)，加強(qiáng)全面管理

2.確定成本控制的對(duì)象

3.完善成本控制制度

4.制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施

四、合同管理

(一)合同管理的作用

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系

(三)合同管理的主要工作內(nèi)容

五、安全管理

六、竣工驗(yàn)收

(一)竣工驗(yàn)收的要求

(二)竣工驗(yàn)收的依據(jù)

(三)竣工驗(yàn)收的工作程序

1.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收

2.綜合驗(yàn)收

3.竣工驗(yàn)收備案

(四)竣工結(jié)算

(五)編制竣工檔案

1.技術(shù)資料的內(nèi)容

2.繪制竣工圖

第五節(jié)租售階段

一、選擇物業(yè)租售形式

(一)開發(fā)商自行租售

(二)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式

(三)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題

1.充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

2.了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源

3.考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過往的業(yè)績(jī)

4.針對(duì)物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

5.認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

二、制定租售方案

(一)出租還是出售

(二)租售進(jìn)度

(三)租售價(jià)格

1.成本導(dǎo)向定價(jià)

2.購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)

3.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

三、制定宣傳與廣告策略

(一)市場(chǎng)宣傳策略

1.確定宣傳目標(biāo)

2.選擇宣傳的信息與工具

3.實(shí)施宣傳方案

4.評(píng)價(jià)宣傳效果

(二)廣告策略

考試要求：

1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念及其一般程序;

2.熟悉投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析;

3.了解獲取土地;

4.了解項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃;

5.熟悉確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可;

6.熟悉建設(shè)工程招標(biāo);

7.熟悉開工申請(qǐng)與審批;

8.了解前期工作的其他環(huán)節(jié);

9.熟悉建設(shè)階段;

10.掌握選擇物業(yè)租售形式;

11.掌握制定租售方案;

12.了解制定宣傳與廣告策略。

第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)、細(xì)分以及選擇目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際操作能力和知識(shí)的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)查

一、市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容

(一)市場(chǎng)調(diào)查的重要性

(二)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容

1.國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

2.市場(chǎng)需求容量調(diào)查

3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查

4.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

5.市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查

二、市場(chǎng)調(diào)查的步驟

(一)確定問題和調(diào)查目標(biāo)

(二)制定調(diào)查計(jì)劃

1.資料來源

2.調(diào)查方法

3.調(diào)查手段

4.抽樣方案

5.聯(lián)系方法

(三)收集信息

(四)分析信息

(五)報(bào)告結(jié)果

三、對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估

第二節(jié)市場(chǎng)分析的手段與方法

一、市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)

(一)市場(chǎng)需求分析的基本概念

1.市場(chǎng)規(guī)模

2.市場(chǎng)總需求

(二)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

二、市場(chǎng)趨勢(shì)分析

(一)購(gòu)買者意圖調(diào)查法

(二)銷售人員意見綜合法

(三)專家意見法

(四)時(shí)間序列分析法

1.簡(jiǎn)單平均法

2.移動(dòng)平均法

3.加權(quán)移動(dòng)平均法

4.指數(shù)平滑法

(五)相關(guān)分析法

1.回歸分析法

2.市場(chǎng)因子推演法

第三節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇

一、市場(chǎng)細(xì)分

(一)市場(chǎng)細(xì)分與細(xì)分市場(chǎng)

(二)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)

(三)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)

(四)消費(fèi)者偏好模式與市場(chǎng)細(xì)分

1.同質(zhì)偏好

2.分散偏好

3.集群偏好

(五)市場(chǎng)細(xì)分的程序

二、目標(biāo)市場(chǎng)選擇

(一)市場(chǎng)集中化

(二)選擇專業(yè)化

(三)產(chǎn)品專業(yè)化

(四)市場(chǎng)專業(yè)化

(五)全面覆蓋

(六)大量定制

三、市場(chǎng)定位

(一)市場(chǎng)定位的含義和方式

(二)市場(chǎng)定位的步驟

(三)市場(chǎng)定位戰(zhàn)略

第四節(jié)競(jìng)爭(zhēng)者分析

一、識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者

(一)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)觀念

(二)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念

二、確定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)

三、確定競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略

四、判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式

(一)從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者

(二)選擇型競(jìng)爭(zhēng)者

(三)兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者 .

(四)隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者

五、企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策.

(一)競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱

(二)競(jìng)爭(zhēng)者與本企業(yè)的相似程度

(三)競(jìng)爭(zhēng)者表現(xiàn)的好壞

第五節(jié)消費(fèi)者購(gòu)買行為分析

一、消費(fèi)者市場(chǎng)及其購(gòu)買對(duì)象

(一)消費(fèi)者市場(chǎng)及其特性

(二)消費(fèi)者市場(chǎng)的購(gòu)買對(duì)象

1.便利品

2.選購(gòu)品

3.特殊品

二、影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素

(一)社會(huì)文化因素

1.文化因素

2.社會(huì)因素

(二)個(gè)人因素

1.年齡

2.性別、職業(yè)、受教育程度

3.經(jīng)濟(jì)狀況

4.生活方式

5.個(gè)性和自我形象

(三)心理因素

1.動(dòng)機(jī)

2.感覺

3.學(xué)習(xí)

4.信念和態(tài)度

三、消費(fèi)者購(gòu)買決策過程

(一)參與購(gòu)買的角色

(二)購(gòu)買行為類型

1.習(xí)慣性購(gòu)買行為

2.尋求多樣化購(gòu)買行為

3.化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買行為

4.復(fù)雜購(gòu)買行為

(三)購(gòu)買決策過程

1.引起需要

2.信息收集

3.方案評(píng)價(jià)

4.購(gòu)買決策

5.購(gòu)后行為

四、住房市場(chǎng)中的消費(fèi)者行為

第六節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)分析報(bào)告

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

1.開發(fā)商

2.投資者和金融機(jī)構(gòu)

3.設(shè)計(jì)人員

4.營(yíng)銷經(jīng)理

5.地方政府

6.租戶和購(gòu)房者

(四)市場(chǎng)區(qū)域的確定

1.影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

2.物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

(一)宏觀因素分析

(二)市場(chǎng)狀況分析

1.供給分析

2.需求分析

3.競(jìng)爭(zhēng)分析

4.市場(chǎng)占有率分析

(三)相關(guān)因素分析

1.住宅項(xiàng)目

2.寫字樓項(xiàng)目

3.商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目

4.工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

考試要求

1.了解市場(chǎng)調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟;

2.了解對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估;

3.熟悉市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì);

4.熟悉市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的購(gòu)買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法、專家意

見法和時(shí)間序列分析法;

5.了解市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的相關(guān)分析法;

6.熟悉市場(chǎng)細(xì)分;

7.熟悉目標(biāo)市場(chǎng)選擇;

8.掌握市場(chǎng)定位;

9.了解競(jìng)爭(zhēng)者分析;

10.熟悉消費(fèi)者購(gòu)買行為分析;

11.住房市場(chǎng)中的消費(fèi)者行為;

1 2.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)分析報(bào)告。

第五章現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念、復(fù)利計(jì)算公式、復(fù)利系數(shù)的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié)現(xiàn)金流量

一、現(xiàn)金流量的概念

二、現(xiàn)金流量圖

三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量

(一)開發(fā)一銷售模式現(xiàn)金流量圖

(二)開發(fā)一持有出租一出售模式現(xiàn)金流量圖

(三)購(gòu)買一持有出租一出售模式現(xiàn)金流量圖

(四)購(gòu)買一更新改造一出售模式現(xiàn)金流量圖

(五)購(gòu)買一更新改造一出租一出售模式現(xiàn)金流量圖

第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值

一、資金時(shí)間價(jià)值的概念

二、利息與利率

(一)利息

(二)利率

(三)利率的決定和影響因素

1.古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論

2.流動(dòng)性偏好利率理論

3.可貸資金利率理論

4.IS—LM曲線模型的利率理論

5.馬克思的利率決定理論

6.影響利率的其他因素

三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息

(一)單利計(jì)息

(二)復(fù)利計(jì)息

四、名義利率與實(shí)際利率

(一)名義利率與實(shí)際利率的概念

(二)名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式

第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算

一、資金等效值的概念

二、復(fù)利計(jì)算

(一)常用符號(hào)

(二)公式與系數(shù)

1.一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

2.等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

3.等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)

4.等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

5.等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

(三)復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法

三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

考試要求

1.掌握現(xiàn)金流量;

2.掌握資金時(shí)間價(jià)值的概念;

3.掌握利息與利率;

4.了解古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論、流動(dòng)性偏好利率理論、可貸資金利率

理論、IS—LM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論;

5.熟悉影響利率的其他因素;

6.掌握單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息;

7.掌握名義利率與實(shí)際利率;

8.掌握資金等效值與復(fù)利計(jì)算。

第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果、各類經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法的了解、熟悉和掌握程度

考試內(nèi)容

第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別

一、投資與成本

(一)廣義投資與成本的概念

1.投資

2.成本

(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

1.開發(fā)項(xiàng)目總投資

2.開發(fā)產(chǎn)品成本

3.營(yíng)業(yè)成本

4.期間費(fèi)用

5.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

二、營(yíng)業(yè)收人、利潤(rùn)和稅金

(一)營(yíng)業(yè)收入

(二)利潤(rùn)

(三)稅金

1.營(yíng)業(yè)稅金及附加

2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

3.土地增值稅

4.企業(yè)所得稅

三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

(一)置業(yè)投資

(二)開發(fā)投資

第二節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

一、投資回收與投資回報(bào)

二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

三、全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異

四、通貨膨脹的影響

第三節(jié)動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

三、動(dòng)態(tài)投資回收期

第四節(jié)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

一、成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率

(一)成本利潤(rùn)率

(二)銷售利潤(rùn)率

二、投資利潤(rùn)率

三、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率

(一)資本金利潤(rùn)率

(二)資本金凈利潤(rùn)率

四、靜態(tài)投資回收期

五、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率

(一)現(xiàn)金回報(bào)率

(二)投資回報(bào)率

第五節(jié)清償能力指標(biāo)及其計(jì)算

一、利息

二、借款償還期

三、利息備付率

四、償債備付率

五、資產(chǎn)負(fù)債率

六、流動(dòng)比率

七、速動(dòng)比率

第六節(jié)房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選

一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

(一)方案經(jīng)濟(jì)比選

(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的類型

(三)方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

(四)方案比選中的決策準(zhǔn)則

1.備選方案差異原則

2.最低可接受收益率原則

3.不行動(dòng)原則

二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法

(一)凈現(xiàn)值法

(二)差額投資內(nèi)部收益率法

(三)等額年值法

(四)費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法

(五)其他經(jīng)濟(jì)比選方法

三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇

(一)比選方法選擇規(guī)則

(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)

考試要求

1.掌握效益和費(fèi)用識(shí)別; ·

2.掌握投資回收與投資回報(bào);

3.掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系;

4.掌握全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異;

5.了解通貨膨脹的影響;

6.掌握動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算;

7.掌握靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算;

8.掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標(biāo)及其計(jì)算;

9.熟悉資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標(biāo)及其計(jì)算;

10.熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用;

11.掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法;

12.熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項(xiàng)。

第七章風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素

(一)土地費(fèi)用

(二)建筑安裝工程費(fèi)

(三)租售價(jià)格

(四)開發(fā)期與租售期

(五)容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

(六)資本利率

(七)貸款利率

二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素

(一)購(gòu)買價(jià)格

(二)權(quán)益投資比率

(三)空置率

(四)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

三、不確定性因素的相互作用

第二節(jié)盈虧平衡分析

一、盈虧平衡分析的基本原理

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析

(一)最低租售價(jià)格分析

(二)最低租售數(shù)量分析

(三)最高土地取得價(jià)格

(四)最高工程費(fèi)用

(五)最高購(gòu)買價(jià)格

(六)最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

(七)多因素臨界點(diǎn)組合

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例

(一)保本點(diǎn)分析

(二)臨界點(diǎn)分析

第三節(jié)敏感性分析

一、敏感性分析的概念

二、敏感性分析的步驟

三、單因素與多因素敏感性分析

四、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法

第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析

一、風(fēng)險(xiǎn)分析的界定

二、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法

(一)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

(二)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法

1.調(diào)查和專家打分法

2.解析方法

3.蒙特卡洛模擬法

三、概率分析的步驟與概率確定方法

(一)概率分析的步驟

(二)概率的確定方法

四、概率分析中的期望值法

(一)期望值法的步驟

(二)期望值法應(yīng)用示例

五、蒙特卡洛模擬法

第五節(jié)決策的概念與方法

一、決策的概念

(一)決策及其特征

(二)決策的原則與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

(三)決策理論

二、決策的方法

(一)確定型決策方法

(二)風(fēng)險(xiǎn)型決策方法

(三)不確定型決策方法

三、房地產(chǎn)投資決策

(一)房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟

(二)房地產(chǎn)投資決策的類型

(三)房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標(biāo)

第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法

一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)

三、實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策

(一)關(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍

(二)實(shí)物期權(quán)方法投資決策的一般過程

(三)房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題

1.確定合理的開發(fā)時(shí)機(jī)(等待投資型期權(quán))

2.決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目(放棄型期權(quán))

3.決定是否開發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目(成長(zhǎng)型期權(quán))

四、實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用

五、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策需注意的問題

(一)注意實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法的有機(jī)結(jié)合

(二)注意實(shí)物期權(quán)方法在應(yīng)用過程中的一些假設(shè)條件

(三)注意實(shí)物期權(quán)方法自身存在的局限性

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素;

2.掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素;

3.熟悉不確定性因素的相互作用;

4.掌握盈虧平衡分析;

5.掌握敏感性分析的概念和步驟;

6.掌握單因素與多因素敏感性分析;

7.了解敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法;

8.掌握風(fēng)險(xiǎn)分析的界定;

9.了解風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法;

10.熟悉概率分析的步驟與概率確定方法;

11.掌握概率分析中的期望值法;

12.了解蒙特卡洛模擬法;

13.掌握決策的概念;

14.了解決策的方法;

15.掌握房地產(chǎn)投資決策;

16.掌握傳統(tǒng)投資決策方法的局限性;

17.了解房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì);

18.了解實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策;

19.熟悉實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用;

20.了解應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策時(shí)需注意的問題。

第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié)可行性研究概述

一、可行性研究的含義和目的

二、可行性研究的作用

(一)申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

(二)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

(三)籌集建設(shè)資金的依據(jù)

(四)開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

(五)下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)

三、可行性研究的依據(jù)

四、可行性研究的工作階段

(一)投資機(jī)會(huì)研究

(二)初步可行性研究

(三)詳細(xì)可行性研究

(四)項(xiàng)目評(píng)估與決策

第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟

一、可行性研究的內(nèi)容

(一)項(xiàng)目概況

(二)開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查

(三)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定

(四)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

(五)資源供給條件分析

(六)環(huán)境影響評(píng)價(jià)

(七)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

(八)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

(九)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

(十)結(jié)論及建議

二、可行性研究的步驟

(一)接受委托

(二)調(diào)查研究

(三)方案選擇和優(yōu)化

(四)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

(五)編制可行性研究報(bào)告

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

(一)區(qū)位分析與選擇

(二)開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

(三)開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

(四)合作方式的分析與選擇

(五)融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

(六)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇

二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案

三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

(一)時(shí)間類參數(shù)

(二)融資相關(guān)參數(shù)

(三)收益相關(guān)指標(biāo)

(四)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、投資估算

(一)土地費(fèi)用

1.征收補(bǔ)償費(fèi)

2.土地出讓價(jià)款

3.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

4.土地租用費(fèi)

5.土地投資折價(jià)

(二)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

(三)房屋開發(fā)費(fèi)

1.建筑安裝工程費(fèi)

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

(四)其他工程費(fèi)

(五)開發(fā)期間稅費(fèi)

(六)管理費(fèi)用

(七)銷售費(fèi)用

(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(九)不可預(yù)見費(fèi)

二、資金使用計(jì)劃

三、收入估算與資金籌措

(一)收入估算

1.租售方案

2.租售價(jià)格

3.租售收入

4.收款方式

(二)資金籌措

第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

一、基本報(bào)表

(一)現(xiàn)金流量表

1.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

2.資本金現(xiàn)金流量表

3.投資者各方現(xiàn)金流量表

(二)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

(三)利潤(rùn)表

(四)資產(chǎn)負(fù)債表

二、輔助報(bào)表

三、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

第六節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫

一、可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成

(一)封面

(二)摘要

(三)目錄

(四)正文

(五)附表

(六)附圖

二、可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)

(一)項(xiàng)目總說明

(二)項(xiàng)目概況

(三)投資環(huán)境研究

(四)市場(chǎng)研究

(五)項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目

(六)規(guī)劃方案及建設(shè)條件

(七)建設(shè)方式及進(jìn)度安排

(八)投資估算及資金籌措

(九)項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定

(十)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

(十一)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析

(十二)可行性研究的結(jié)論

考試要求

1.熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段;

2.熟悉可行性研究的內(nèi)容;

3.了解可行性研究的步驟;

4.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃;

5.掌握構(gòu)造評(píng)價(jià)方案;

6.掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù);

7.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算;

8.掌握基本報(bào)表;

9.熟悉輔助報(bào)表;

10.掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制;

11.熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫。

第九章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié)房地產(chǎn)本市場(chǎng)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)

二、房地產(chǎn)權(quán)益融資

(一)房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)

(二)中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益融資需求

(三)房地產(chǎn)權(quán)益融資的新發(fā)展

三、房地產(chǎn)債務(wù)融資

(一)債務(wù)融資的特點(diǎn)

(二)債務(wù)融資的類型結(jié)構(gòu)

1.銀行信貸

2.商業(yè)信用

3.企業(yè)債券

4.租賃融資

(三)房地產(chǎn)債務(wù)融資來源

第二節(jié)公開資本市場(chǎng)融資

一、證券市場(chǎng)概述

(一)證券市場(chǎng)的分類

1.證券發(fā)行市場(chǎng)和證券交易市場(chǎng)

2.股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)

(二)證券市場(chǎng)的構(gòu)成要素

1.證券市場(chǎng)參與者

2.證券市場(chǎng)交易工具

3.證券交易場(chǎng)所

(三)證券市場(chǎng)的功能

1.籌資功能

2.定價(jià)功能

3.資本配置功能

(四)我國(guó)證券市場(chǎng)及發(fā)展概況

二、房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場(chǎng)融資方式

(一)股票市場(chǎng)融資

1.首次公開發(fā)行

2.配股和增發(fā)

(二)債券市場(chǎng)融資

1.公司債券

2.可轉(zhuǎn)換債券

3.分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券

三、公開資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問題

(一)企業(yè)或資產(chǎn)估值模型

(二)股票發(fā)行價(jià)格定價(jià)

第三節(jié)銀行信貸融資

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類

1.地產(chǎn)開發(fā)貸款

2.房產(chǎn)開發(fā)貸款

(二)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

5.完工風(fēng)險(xiǎn)

6.抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

7.貸款保證風(fēng)險(xiǎn)

(三)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

二、土地儲(chǔ)備貸款

(一)土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放

(二)土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)

(三)土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

三、房地產(chǎn)抵押貸款

(一)房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀

(二)房地產(chǎn)抵押貸款的種類

1.個(gè)人住房抵押貸款

2.商用房地產(chǎn)抵押貸款

3.在建工程抵押貸款

(三)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1.操作風(fēng)險(xiǎn)

2.信用風(fēng)險(xiǎn)

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

4.管理風(fēng)險(xiǎn)

5.法律風(fēng)險(xiǎn)

(四)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求

1.合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

2.擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)

3.合理確定抵押率

4.處置抵押物的渠道暢通

(五)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

四、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)

(一)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

(二)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的條件 ’

(三)抵押貸款支持證券的類型

第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金

一、房地產(chǎn)投資信托基金概述

(一)房地產(chǎn)投資信托基金的概念

(二)房地產(chǎn)投資信托基金的功能

1.提供了收益較高的投資工具

2.提高了房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性

3.為投資者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

4.給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道

(三)房地產(chǎn)投資信托基金的特征

1.流動(dòng)性好

2.市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定

3.高現(xiàn)金回報(bào)

4.有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)

5.抵御通貨膨脹

(四)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況

二、房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)

(一)房地產(chǎn)投資信托基金的分類

(二)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式

(三)房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)

(四)估價(jià)在房地產(chǎn)投資信托基金中的作用

三、房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程

四、房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理

(一)房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

3.利率風(fēng)險(xiǎn)

(二)房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理

1.提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平

2.提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平

3.吸引機(jī)構(gòu)投資者參與

4.制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

5.建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍

第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念 -

(一)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義

(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

(一)融資組織形式選擇

(二)資金來源選擇

(三)資本金籌措

(四)債務(wù)資金籌措

1.信貸融資

2.債券融資

(五)預(yù)售或預(yù)租

(六)融資方案分析

1.資金來源可靠性分析

2.融資結(jié)構(gòu)分析

3.融資成本分析

4.融資風(fēng)險(xiǎn)分析

三、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查

(一)企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)

(二)貸款項(xiàng)目評(píng)估

(三)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

1.保證

2.抵押

3.質(zhì)押

(四)貸款綜合評(píng)價(jià)

考試要求

1.了解房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng);

2.熟悉房地產(chǎn)權(quán)益融資與債務(wù)融資;

3.了解證券市場(chǎng)的分類、構(gòu)成要素、功能，及我國(guó)證券市場(chǎng)及發(fā)展概況;

4.熟悉房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場(chǎng)融資方式;

5.熟悉公開資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問題;

6.掌握房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類;

7.了解房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其管理;

8.熟悉土地儲(chǔ)備貸款;

9.掌握房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀;

10.掌握房地產(chǎn)抵押貸款的種類;

11.了解個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn);

12.熟悉金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求;

13.了解個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理;

14.了解抵押貸款二級(jí)市場(chǎng);

15.掌握房地產(chǎn)投資信托基金的概念、功能、特征及發(fā)展概況;

16.了解房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu);

17.了解房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程;

18.了解房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理;

19.掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念;

20.熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案;

21.熟悉金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查。

第十章物業(yè)資產(chǎn)管理

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測(cè)算方法的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵

一、物業(yè)管理

二、設(shè)施管理

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

四、房地產(chǎn)組合投資管理

第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容

一、制定物業(yè)管理計(jì)劃

(一)確立目標(biāo)

(二)檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

(三)形成租金方案和出租策略

(四)提出預(yù)算(包括管理費(fèi))

(五)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

(六)物業(yè)管理記錄和控制

二、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳

三、制定租金收取辦法

四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

五、安全保衛(wèi)

六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系

七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制

第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理

一、寫字樓物業(yè)的分類

(一)甲級(jí)寫字樓

(二)乙級(jí)寫字樓

(三)丙級(jí)寫字樓

二、寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素

(一)位置

(二)交通方便性

(三)聲望或形象

(四)建筑形式

(五)大堂

(六)電梯

(七)走廊

(八)寫字樓室內(nèi)空間布置

(九)為租戶提供的服務(wù)

(十)建筑設(shè)備系統(tǒng)

(十一)物業(yè)管理水平

(十二)租戶類型

三、寫字樓租戶的選擇

(一)商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

(二)所需面積大小

1.可能面積的組合

2.尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

3.尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

四、寫字樓租金的確定

(一)計(jì)算可出租或可使用面積

(二)基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

五、寫字樓的租約與租約談判

(一)租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

(二)折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理

一、零售商業(yè)物業(yè)分析

(一)零售商業(yè)物業(yè)的分類

(二)零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

(三)特色、位置和停車

二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇 .

(一)聲譽(yù)

(二)財(cái)務(wù)能力

(三)組合與位置分配

(四)需要的服務(wù)

三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

(一)基礎(chǔ)租金

(二)百分比租金

(三)代收代繳費(fèi)用和凈租約

(四)租金的調(diào)整

四、零售商業(yè)物業(yè)的租約

(一)關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途

(二)限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶

(三)限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店

(四)營(yíng)業(yè)時(shí)間

(五)公用面積的維護(hù)

(六)廣告、標(biāo)志和圖形

(七)折讓優(yōu)惠

(八)其他條款

五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告

一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估

(一)現(xiàn)金流

1.潛在毛租金收人

2.空置和收租損失

3.其他收入

4.有效毛收入

5.收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

6.凈經(jīng)營(yíng)收人

7.抵押貸款還本付息

8.現(xiàn)金流計(jì)算

(二)相關(guān)問題分析

1.物業(yè)估價(jià)

2.大修基金和保證金基金

3.所得稅

二、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

(一)人工費(fèi)

(二)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

1.維修和保養(yǎng)費(fèi)

2.室內(nèi)裝修費(fèi)

3.生活用水和污水排放

4.能源費(fèi)

5.康樂設(shè)施費(fèi)

6.雜項(xiàng)費(fèi)用

(三)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

(四)清潔衛(wèi)生費(fèi)

(五)保安費(fèi)用

(六)辦公費(fèi)

(七)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

(八)不可預(yù)見費(fèi)

(九)保險(xiǎn)費(fèi)

(十)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤(rùn)

(十一)法定稅費(fèi)

(十二)房產(chǎn)稅

三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算

(一)年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

(二)資本支出預(yù)算

(三)長(zhǎng)期預(yù)算

四、收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告

考試要求

1.掌握物業(yè)管理;

2.熟悉設(shè)施管理;

3.熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理;

4.了解房地產(chǎn)組合投資管理;

5.掌握制定物業(yè)管理計(jì)劃;

6.熟悉加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳;

7.掌握制定租金收取辦法;

8.了解物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù);

9.了解安全保衛(wèi);

10.了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系;

11.了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制;

12.掌握寫字樓物業(yè)的分類;

13.熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素;

14.熟悉寫字樓租戶的選擇;

15.掌握寫字樓租金的確定;

16.了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判;

l7.掌握零售商業(yè)物業(yè)分析;

18.熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇;

19.掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金;

20.了解零售商業(yè)物業(yè)的租約;

21.了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作;

22.掌握收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估;

23.掌握收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;

24.熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算;

25.熟悉收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。

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