房地產(chǎn)估價師

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義(熟悉)

經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其自身狀況下的價格變成在估價對象狀況下的價格。

在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前，要搞清可比實例狀況和估價對象狀況應(yīng)是在何時的狀況?？杀葘嵗隣顩r應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的狀況，而不是在價值時點(diǎn)的狀況，也不一定是在成交日期的狀況。因為在價值時點(diǎn)，可比實例狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。

例如，某個可比實例是3個月前成交的，成交后購買者對它進(jìn)行了裝修改造，甚至改變了用途，或者周圍環(huán)境發(fā)生了較大變化。除了期貨房地產(chǎn)(如期房)外，可比實例狀況一般是在其成交日期的狀況。估價對象狀況應(yīng)是需要評估的價值或價格所對應(yīng)或反映的狀況，通常是在價值時點(diǎn)的狀況。

二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容(掌握)

房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整 。

(一)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調(diào)整是使可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格成為在估價對象區(qū)位狀況下的價格的處理。

區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有位置(包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向等)、交通(包括進(jìn)、出的方便程度等)、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)、周圍環(huán)境(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀)等影響房地產(chǎn)價格的因素。

(二)實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。實物狀況調(diào)整是使可比實例在自身實物狀況下的價格成為在估價對象實物狀況下的價格的處理。

實物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多，對土地來說，主要有土地面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素;對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。

(三)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。權(quán)益狀況調(diào)整是使可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格成為在估價對象權(quán)益狀況下的價格的處理。

由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。

在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第六章“收益法及其運(yùn)用”的有關(guān)內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟(掌握)

總體的兩種思路：

直接比較法——以估價對象 狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況直接進(jìn)行比較。

間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)” ，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況間接比較。

具體步驟：

(1)確定影響因素。實物、權(quán)益、區(qū)位。

(2)找出差異程度。比較估價對象和可比實例，找出差異程度。

(3)轉(zhuǎn)換為價格差異程度 。將房地產(chǎn)狀況差異程度(如房齡、樓層、朝向)，轉(zhuǎn)換為價格差異程度。

(4)調(diào)整。根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整。

調(diào)整方向：

可比實例比估價對象好，確定估價對象價格時，應(yīng)對可比實例成交價格減價;可比實例比估價對象差，確定估價對象價格時，應(yīng)對可比實例成交價格加價。

(總的原則——優(yōu)質(zhì)優(yōu)價)

四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：

①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;

②總價調(diào)整、單價調(diào)整;

③金額調(diào)整、百分比調(diào)整;

④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

(一)直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整

直接比較調(diào)整是以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整，一種具體的直接比較調(diào)整(見表5-3)是：

①確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素，如分為10種因素。

②根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定其權(quán)重。

③以估價對象狀況為基準(zhǔn)(通常將其在每種因素方面的分?jǐn)?shù)定為100分)，將可比實例狀況與估價對象狀況逐個因素進(jìn)行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例狀況比估價對象狀況好的，則所得分?jǐn)?shù)就高于100分;反之，所得分?jǐn)?shù)就低于100分。

④將累計所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。

⑤利用該比率對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。

采用間接比較調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

上式位于分母和分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別為可比實例狀況和估價對象狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

上述公式表達(dá)了間接比較調(diào)整的兩個步驟：第一步，將可比實例在自身狀況下的價格調(diào)整為在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格，用公式表達(dá)為：

第二步，將可比實例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象狀況下的價格，用公式表達(dá)為：

(二)總價調(diào)整和單價調(diào)整

總價調(diào)整是基于總價對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;單價調(diào)整是基于單價對可比實例成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

(三)金額調(diào)整和百分比調(diào)整

金額調(diào)整是采用金額對可比實例成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，基本公式為：

可比實例在自身狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實例在估價對象狀況下的價格

在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為±R%(當(dāng)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高時，為+R%;低時，為-R%)，則有：

=可比實例在股價對象狀況下的價格

通過上式可知，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是1/(1±R%)，而不是±R%，也不是(1±R%)。

(四)加法調(diào)整和乘法調(diào)整

在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時進(jìn)行多種價格影響因素調(diào)整時，又有加法調(diào)整和乘法調(diào)整。

在實際房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，通常是根據(jù)每種因素的具體情況，如土地使用期限、容積率、建筑物年齡、樓層、朝向、戶型、裝修、層高等，采用適用的方法予以調(diào)整。以樓層調(diào)整 為例，假設(shè)估價對象是一套舊住宅，該住宅位于一幢二十世紀(jì)八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯、總層數(shù)為6層的住宅樓的4層。為評估該住宅的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價格為2900元/m2;乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價格為3100元/m2;丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價格為2700元/m2。并假設(shè)通過對估價對象所在地同類5層、6層住宅樓中的住宅成交價格進(jìn)行大量調(diào)查及統(tǒng)計分析，得到以一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅市場價格差異系數(shù)見表5-5，并得到6層住宅樓的一層住宅市場價格為5層住宅樓的一層住宅市場價格的98%。

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