房地產(chǎn)估價師

第七章　成本法及其運用

一、單項選擇題

1、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是(　)。

A、某酒店

B、公園

C、某住宅

D、某娛樂廳

2、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低為(　)萬元，最高為(　)萬元。

A、30，60

B、30，80

C、60，100

D、80，100

3、成本法中一般不計息的項目是(　)。

A、土地取得成本

B、銷售費用

C、建設成本

D、銷售稅費

4、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于(　)。

A、6.37%

B、6.12%

C、6.02%

D、6%

5、成本法中開發(fā)利潤是指該類房地產(chǎn)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的(　)利潤。

A、期望

B、實際

C、平均

D、主觀

6、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡，銷售稅費為300元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為(　) 元/㎡。

A、1840

B、3300

C、3000

D、2840

7、某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地價格為2000元/㎡;建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/㎡。市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(　)元/㎡。

A、300

B、200

C、700

D、1000

8、在求取建筑物的重新購建價格的具體方法中，(　)主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

A、單位比較法

B、分部分項法

C、工料測量法

D、指數(shù)調(diào)整法

9、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于(　)。

A、經(jīng)濟折舊

B、功能折舊

C、物質(zhì)折舊

D、設備折舊

10、某經(jīng)過年數(shù)為25年的零售中心，其內(nèi)部進行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護較好，那么該建筑物的有效年齡(　)。

A、等于25年

B、小于25年

C、大于25年

D、可能等于也可能大于25年

11、假設建筑物重置價格為500萬元，有效年齡為10年，目前剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為10%，此時建筑物按直線法的每年折舊額是(　)萬元。

A、12.9

B、14.3

C、11.3

D、15

12、某建筑物的有效年齡為10年，預計可能再使用30年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為(　)。

A、68%

B、74%

C、76%

D、82%

13、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護情況正常，估價人員實地觀測判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率為(　)。

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

14、成新折扣法習慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 (　)。

A、成新率

B、年折舊率

C、殘值率

D、回收率

15、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為(　)。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

16、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)濟年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效年齡為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

A、400

B、628

C、656

D、700

17、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為(　)萬元。

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

18、某建筑物建成于1997年10月1日，在該建筑物建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，土地使用權(quán)出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，有效年齡為10年，如果要求取建筑物在2012年10月的現(xiàn)值，則建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應為(　)年。

A、40

B、45

C、50

D、60

19、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是(　)年。

A、37

B、40

C、60

D、63

20、某幢舊辦公樓，在其建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，土地使用權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，該建筑物的折舊年限應為(　)年。

A、45

B、50

C、55

D、60

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