房地產(chǎn)估價(jià)師

三、指錯(cuò)題請指明下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告其中的13處錯(cuò)誤，(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號(hào)商業(yè)用房征收補(bǔ)償價(jià)格評枯報(bào)告

估價(jià)委托人：xx 市房屋征收管理辦公室

估價(jià)機(jī)構(gòu)：xx 市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

估價(jià)人員：x xx (注冊號(hào)：xxx )

x xx (注冊號(hào)：x xx )

估價(jià)作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：xx 估字第xx 號(hào)

目錄(略)

致委托人函(略)

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)

估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

(一)估價(jià)委托人(略)

(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

(三)估價(jià)對象

1.實(shí)物狀況

(l)土地狀況

估價(jià)對象位于xx 區(qū)xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場，北至xx 餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為“三通一平”(其他情況略)。

(2)建筑物狀況

估價(jià)對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4 層。建筑面積為3000 M2，分割為9個(gè)零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營(其他情況略)。

2.權(quán)益狀況

( l )土地使用權(quán)

根據(jù)委托人提供的資料，(國有土地使用權(quán)證》證號(hào)為x xx 號(hào)，用地面積為1000M2，使用權(quán)類型為出計(jì)，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。

( 2 )房屋所有權(quán)

估價(jià)對象已辦理了《 房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為x xx 號(hào)，產(chǎn)權(quán)人為xx 公司，建筑面積為3000 M2(其他情況略)?！　? 3)他項(xiàng)權(quán)利

估價(jià)對象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。

( 4 )租賃情況

估價(jià)對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。

3.區(qū)位狀況(略)

(四)估價(jià)目的

為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值。

(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。

(六)價(jià)值定義

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

(七)估價(jià)依據(jù)

( 1 )《 中華人民共和國物權(quán)法》。( 2 )《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

( 3 )《 中華人民共和國土地管理法》。

( 4 )中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291 一1999)。

( 5 )《 城市房屋征收管理?xiàng)l例》。( 6 )《 國有土地上房屋征收評估辦法》。

( 7 )《 房屋征收評估委托書》。( 8 )《 房屋征收評估委托合同》。

( 9 )委托人提供的《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。

( 10 )估價(jià)對象的《 房屋租賃合同》。

( 11 )注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。

(八)估價(jià)原則

( 1 )獨(dú)立、客觀、公正原則(說明略)。

( 2 )合法原則(說明略)。

( 3 )最高最佳利用原則(說明略)。

( 4 )替代原則(說明略)。

( 5 )估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(說明略)。

(九)估價(jià)方法

經(jīng)綜合分析，確定選用市場法和收益法作為本次估價(jià)的估價(jià)方法。

市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的一種估價(jià)方法。

收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。

(十)估價(jià)結(jié)果

評估總價(jià)：4001.24萬元.

大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價(jià)略)

(十一)估價(jià)人員

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：x xx (蓋章);注冊號(hào)：x xx。

(十二)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

(十三)估價(jià)作業(yè)日期

2011年8月8日至2011年8月18日

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

(一)估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析(略)

(二)估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

(三)估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

(四)市場背景描述與分析(略)

(五)最高最佳利用分析(略)

(六)估價(jià)力法適用性分析(略)

(七)估價(jià)測算過程

1.市場法測算

市場法具體估價(jià)思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例;將估價(jià)對象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況(實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況)調(diào)整;結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價(jià)對象的具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格，以此估算估價(jià)對象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。

(1)選取可比實(shí)例

( 2 )比較因素說明表

房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實(shí)物狀況權(quán)重確定為30% ，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35% ，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35% ;權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略。

市場法評估單價(jià)：16670.81元/M2

市場法評估總價(jià)：16670.81×3000=50012430元

2.收益法測算

收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。其計(jì)算公式為：

V = A/Y×[1-(1+Y)n ]式中V--收益法評估及價(jià)格;

A ―房地產(chǎn)凈收益;

Y--房地產(chǎn)報(bào)酬率;

n― 房地產(chǎn)收益年限。

( 1 )房屋收益、空置率和重置價(jià)格確定

根據(jù)租賃合同，月租金為65元/M2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估月租金取65元/M2，空置率取0。根據(jù)估價(jià)對象房屋造價(jià)審計(jì)報(bào)告，經(jīng)造價(jià)指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2(測算過程略)。

( 2 )報(bào)酬率確定

報(bào)酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等。本次估價(jià)采取累加法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為3.5% ;依據(jù)對影響估價(jià)對象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%(過程略)，最終求出：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即6.5%

( 3 )收益年限確定

根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為26年。

( 4 )價(jià)格評估確定(詳見下表)

參數(shù)選取及具體計(jì)算過程略。

收益法評估單價(jià)：7444.35元/M2

收益法評估總價(jià)：22333038.05元

(八)估價(jià)結(jié)果確定

考慮到市場法測算結(jié)果能較客觀地反映估價(jià)對象的正常市場價(jià)值，而收益法測算結(jié)果背離市場交易價(jià)格，故收益法測算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價(jià)對象xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號(hào)xx 商業(yè)用房于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日的被征收房屋價(jià)值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即

50012430-1000000=40012430(元)

因此評估總價(jià)為40012430元，即：4001.24萬元

大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價(jià)略)

xx 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

二O 一一年八月十八日

附件(略)

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

本次估價(jià)背景如下：

估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬M2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片斷：

(六)估價(jià)方法適用性分析

l.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)，主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);估價(jià)劉象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法?！　?.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

3.收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。

4.成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。

用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。

由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素.

參考答案

一、問答題

(一)評分要點(diǎn)：

1.乙評估機(jī)構(gòu)未對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘。(2分)

(或：未對甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)，2分;未對估價(jià)對象拍照，1分)

2.乙評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評估期望值。(2分)

3.確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?2分)

(或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分)

4.不應(yīng)選用350元/M2作為估價(jià)對象的客觀租金(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)

(或：未說明收益年限，2分)

5.不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。(2分)

(二)評分要求：

1.( l )加油站的房屋(1分)、構(gòu)筑物(1分)及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。(1分)

( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動(dòng)產(chǎn)。(1分)

( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)

( 4 )加油站的特許經(jīng)營權(quán)。(1分)

2.( l )加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(房屋所有權(quán)證、國有土地使用證)。(1分)

( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備情況(儲(chǔ)油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格等)。(l分)

( 3 )加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。(1分)

( 4 )加油站近3年的經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表。(1分)

(三)評分要點(diǎn)：

1.四個(gè)交易實(shí)例不可直接作為可比實(shí)例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。(2分)

2.( 1 )對實(shí)例A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價(jià)折現(xiàn)后加總。(2分)(或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格)

( 2 )對實(shí)例B 應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)低于正常市場價(jià)格。(2分)

( 3 )對實(shí)例C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)高于正常市場價(jià)格。(2分)(或測算合并后的增值收益)

( 4 )對實(shí)例D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)

二單項(xiàng)選擇題 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C

6 D 7.D 8.A 9.B 10.D

三、指錯(cuò)題

1.價(jià)值定義表述不準(zhǔn)確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內(nèi)容。

2.估價(jià)依據(jù)中《 城市房屋征收管理?xiàng)l例》 錯(cuò)，應(yīng)為《 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》?！　?.結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的總價(jià)均表述為萬元。但按照規(guī)定：“房屋征收評估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元”。

4.結(jié)果報(bào)告只有估價(jià)師蓋章而無簽字，按照規(guī)定“不得以印章代替簽字”。

5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期與估價(jià)作業(yè)日期順序顛倒?！?第(十二)與(十三)項(xiàng)順序顛倒〕

6.市場法測算未列出計(jì)算公式。

7.市場法比較因素中樓層應(yīng)屬于區(qū)位狀況。

8.市場法比較因素系數(shù)確定未說明比較基準(zhǔn)。

9.市場法交易日期修正系數(shù)確定無依據(jù)。

10.市場法可比實(shí)例樓層修正，多層和高層不適宜采用統(tǒng)一修正系數(shù)。(交易實(shí)例B、C為高層，不宜選作可比實(shí)例)

11.未說明求取估價(jià)對象最終比準(zhǔn)價(jià)格的方式.

12.收益法公式選取未說明理由。(收益法公式選用未分析未來收益變化趨勢)

13.收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金，按照規(guī)定應(yīng)該“不考慮租賃因素的影響”。(應(yīng)采用客觀租金)

14.收益法測算未考慮押金利息收入等其他收入。

15.收益法測算中，空置率取“0”不妥，應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)目罩寐省?/p>

16. 收益法測算中建筑物重置成本應(yīng)是客觀成本。

17.收益法測算中建筑物重置成本不應(yīng)做成新修正。

18.市場法與收益法測算結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵不一致。(市場法測算結(jié)果不應(yīng)包含裝修價(jià)值)

19 確定估價(jià)結(jié)果時(shí)扣除了抵押貸款余額，按照規(guī)定“評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”。

四、改錯(cuò)題

1. 錯(cuò)誤：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。

改為：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、成本法兩種估價(jià)方法。

2.錯(cuò)誤：采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

改為：采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

3.錯(cuò)誤：由于估價(jià)對象為商業(yè)用房，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開發(fā)完成后的價(jià)值。_、

改為：由于估價(jià)對象為商業(yè)用房，故可采用收益法(或市場法結(jié)合長期趨勢)估算開發(fā)完成后的價(jià)值。

4.錯(cuò)誤：用成本法測算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。

改為：用成本法測算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)修建該類在建工程項(xiàng)目的客觀造價(jià)資料進(jìn)行測算。

評分方式：1.指出錯(cuò)誤，改正正確的，給2.5分。

2.指出錯(cuò)誤，未改正，或者改正不正確的，給1分。

3.正確的地方指錯(cuò)的，一律扣2.5分。

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