房地產(chǎn)估價師

一、問答題(共3 題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

(一)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機構(gòu)對該商業(yè)用房地產(chǎn)進行估價，由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構(gòu)未能對該商業(yè)用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用后，求出年凈收益為2940元/M2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測算出了該商業(yè)用房的市場價值。請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處?

(二)甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進行了裝修改造。站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個儲油罐、加油機和加油槍。現(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該加油站的市場價值.

請問：

1.該估價項目的估價對象范圍具體應(yīng)包括哪些?

2.乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料?

二、單項選擇題(共3 大題，10 小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))

(一)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000 M2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貨款余額為2億元。當?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4 億元。

1.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值為( )億元。

A 10 B .11 C.13 D 15

2.2011年7月1日該綜合樓的被征收價值為( )億元。

A. 12 B. 14 C. 15 D.16

3.征收補償時，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)( )。

A.委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定

B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定

C 由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定

D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場情況綜合確定

4.政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為( )。

A.征收補償方案 B.行政訴訟權(quán)利 C.行政復(fù)議權(quán)利 D.搬遷期限

(二)甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受法院委托，評估該辦公樓的市場價格, 經(jīng)調(diào)查：甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款欠款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬M2 , 其中已售出3萬M2 ，經(jīng)評估,該辦公樓市場價格為6000元/M2，拍賣變現(xiàn)時費用及稅金為2500萬元。

5.法院第一次拍賣保留價應(yīng)為( )萬元。

A.7500 B.9600 C.12000 D l8000

6.拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費用為( )。

A 施工單位工程款 B.銀行貸款 C 第三方欠款 D.拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金

7.拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括( )

A.拍賣傭金 B.營業(yè)稅及附加 C.評估費 D 房地產(chǎn)稅

(三)甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12 ，設(shè)計高度為150m，設(shè)計用途為酒店。該項目基礎(chǔ)工程完成時，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計高度降為120m。酒店現(xiàn)已按期竣工，為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。

8 對該酒店進行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為( ) o

A.修復(fù)費用法 B.損失資本化法 C.賠償實例比較法 D.損失前后差價法

9.規(guī)劃調(diào)整該開發(fā)項目造成的損失不包括( )

A.投資利息損失 B.土地價值減損

C.前期工程費損失 D.酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失

10.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價值減損額為( ) 萬元。

A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85 D.1702.08

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