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2014年土地估價(jià)師考試考試時(shí)間為9月13日、14日,中國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2014年土地估價(jià)師考試,網(wǎng)校結(jié)合土地估價(jià)師考試大綱,特編輯整理了2014年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》難點(diǎn),希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
考點(diǎn):成本逼近法的應(yīng)用
成本逼近法的應(yīng)用1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題
1 (1)土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用;
2 (2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;
3 (3)評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析,慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。
2、成本比較法例題估價(jià)步驟:
1 (1)計(jì)算土地取得費(fèi)
2 (2)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
3 (3)計(jì)算投資利息
4 (4)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
5 (5)計(jì)算土地增殖收益
6 (6)計(jì)算土地價(jià)格(注意一般算出的為無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格)
7 (7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正
8 (8)計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格3、常見(jiàn)難點(diǎn)與問(wèn)題
9 (1)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問(wèn)題該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府收取的平均土地純收益,實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式,在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中,雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來(lái)。
10 (2)利息計(jì)算錯(cuò)誤,特別注意開(kāi)發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算
11 (3)年期修正錯(cuò)誤
12 (4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算單位的轉(zhuǎn)換方法:萬(wàn)元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘15),萬(wàn)元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100), 1 公頃=15 畝=10000 平方米平方米換算市畝: 1 平方米=0.0015 畝
一、簡(jiǎn)答題: 1、請(qǐng)思考,聽(tīng)完第十講后完成該題并參照答案。某開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積5000 畝,已完成“七通一平”建設(shè),公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000 畝。完成土地開(kāi)發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià),出讓土地使用年限為50 年。據(jù)測(cè)算,該開(kāi)發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15 萬(wàn)元/畝;土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為10 萬(wàn)元/畝,土地開(kāi)發(fā)周期為2 年,第一年投資額占40% ,各年內(nèi)均勻投入,貸款季利率為2%;要求土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20% ,土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
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