土地估價(jià)師

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四、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率：

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;

(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%;

(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上部分，稅率為60%。

每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，速算公式如下：

土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30%;

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-一扣除項(xiàng)目×5%;

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項(xiàng)目×15%;

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×60%一扣除項(xiàng)目金額×35%。

例題：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，應(yīng)納稅額的速算公式是( )。

A.應(yīng)納稅額=土地增值額×30%

B.應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%

C.應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項(xiàng)目×15%

D.應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

答案：D

解析：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額X 60%一扣除項(xiàng)目金額×35%。

五、扣除項(xiàng)目

土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額;

(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用;

(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

例題：土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括( )。

A、 取得土地使用權(quán)時所支付的金額

B、 土地開發(fā)成本、費(fèi)用

C. 建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格

D.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金

E、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

答案：ABCE

解析：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金，不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的l0%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的;

(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。

例題：在土地增值額扣除項(xiàng)目中，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)(

)的扣除。

A. 5%

B. 10%

C. 15%

D.20%

答案：D

解析：按照規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

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