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問題來源:
土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)(全程強(qiáng)化班) 的第18課時(shí)
學(xué)員問題:
某工業(yè)開發(fā)區(qū),于1999年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年,開發(fā)成“五通一平”后分塊出售。調(diào)查得知:該地區(qū)農(nóng)地取得費(fèi)用(含征地、拆遷安置補(bǔ)償和稅費(fèi))平均為15萬元/畝,土地“五通一平”開發(fā)費(fèi)用(含稅費(fèi))平均為2億元/平方公里。征地完成后,“五通一平”土地開發(fā)周期平均為2年,如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%,第二年投人60%,各期投入為年內(nèi)均勻投入,銀行貸款年利息率10%,交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%,當(dāng)?shù)卦试S的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之和的15%。開發(fā)完成后,可用于出售的面積占總面積的70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%,土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均單價(jià)。
幫我反饋一下這個(gè)題目為什么計(jì)算土地增值收益時(shí)候利潤沒有考慮進(jìn)去??? 在計(jì)算土地單價(jià)時(shí)候利潤也沒有考慮進(jìn)去
名師解答:
您說的問題非常好。我們上課時(shí)講過:土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×土地增值收益率,所以,在計(jì)算土地增值收益和土地單價(jià)時(shí),是需要考慮利潤這部分的。除非題目有特殊要求,但這道沒有。如果考試時(shí),遇到類似的題,就按照我們<成本逼近法>一章中講的例題來做就行。
不知我這樣回答,是否能將您的問題回答清楚?
相關(guān)知識:
5、確定土地增值
(1)土地增值的內(nèi)涵
土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓)給第三者時(shí),就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款,或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租(含連同地面建筑物一同出租)給其他使用者時(shí),就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。
(2)土地增值的計(jì)算方法
土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×土地增值收益率
成本逼近法估價(jià)中包含土地增值一項(xiàng),這項(xiàng)計(jì)算源于增值地租,一是由于土地用途的變化所引起的土地增值,二是由于土地周圍設(shè)施的改善或其他一些項(xiàng)目的建設(shè)所引起的土地增值,形成外部效應(yīng)。成本逼近法價(jià)格構(gòu)成中的前幾項(xiàng)是有案可查的,而土地增值卻是難以估算的,這也是成本逼近法評估中的難點(diǎn)。
土地增值率理論上應(yīng)等于增值地租占總地價(jià)的比例,或開發(fā)完成后的土地市場價(jià)格與成本價(jià)格差值占成本價(jià)格的比例。土地增值率可根據(jù)待估宗地的用途、開發(fā)程度等綜合確定。
注:在實(shí)際操作中,若土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn),由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地最高出讓年限的出讓金,與評估宗地的剩余使用年限不一致,須進(jìn)行使用年限修正,公式為:
待估宗地價(jià)格=(土地取得費(fèi)及稅費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤) ×[1-l/(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]+出讓金×[1-l/(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l/(1+土地還原率)法定最高使用年限]
由于土地取得費(fèi)、稅費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、利息、利潤一般結(jié)合土地面積表述,在出讓金以樓面地價(jià)表示的地區(qū)(如廣州)運(yùn)用以上公式時(shí),應(yīng)特別注意將樓面地價(jià)轉(zhuǎn)換為地面地價(jià)。
溫馨提示:
大家可以查看更多2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)答疑精選內(nèi)容。在復(fù)習(xí)過程如遇到疑難問題可以通過考試知道在線提問!
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