土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》土地市場(chǎng)理論知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

(一)、土地供給的方式

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)確立了我國(guó)的國(guó)有土地供給制度的基本法律框架，也是我們對(duì)國(guó)有土地供給方式進(jìn)行分析的基本法律依據(jù)。歸納起來(lái)，我國(guó)國(guó)有土地的供給方式有以下7種：

1.劃撥土地劃撥是指國(guó)家在符合土地劃撥條件的前提下，將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用，土地使用者無(wú)須為此支付土地出讓金(農(nóng)民補(bǔ)償除外)，但該土地只限于土地使用者自己使用，在改變土地用途或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)讓他人時(shí)，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。

2.出讓土地出讓念是指國(guó)家行使國(guó)有土地所有者的權(quán)利，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者使用，土地使用者要為此支付相應(yīng)的土地出讓金，土地使用者在足額交納土地出讓金后，取得該土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)利，并可以將該土地使用權(quán)在符合規(guī)定條件的前提下轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

3.租賃租賃是指國(guó)家作為土地所有者將土地使用權(quán)出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。

4.作價(jià)出資(入股)

作價(jià)出資(人股)是指國(guó)家以一定年限期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企業(yè)。

5.授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年限期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。

6.轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與7.出租是土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。

(二)、土地需求

土地需求的種類人類對(duì)土地的需求不外兩大類：農(nóng)業(yè)用地需求和非農(nóng)業(yè)用地需求。

農(nóng)業(yè)用地需求包括人類對(duì)耕地、林地、草地等的需求。影響耕地需求的因素主要有人口、消費(fèi)水平、土地生產(chǎn)率、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況等。人類對(duì)于林地的需求主要取決于對(duì)木材的需求和林木的生態(tài)功能。對(duì)于草地的需求不只因?yàn)樗芴峁┬竽廉a(chǎn)品，更重要的還在于它能保護(hù)土地資源，維護(hù)生態(tài)平衡。

非農(nóng)業(yè)用地需求包括人類發(fā)展工業(yè)、交通、科學(xué)教育、文化娛樂(lè)及住宅等對(duì)土地的需求。主要取決于四大因素，即社會(huì)因素，包括人口增長(zhǎng)、人口結(jié)構(gòu)、社會(huì)演化趨勢(shì)等;經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市物質(zhì)環(huán)境的更新、一般經(jīng)濟(jì)因素等;政策因素，包括城市規(guī)劃、住宅政策、土地供給政策等;區(qū)位因素，包括地理位置、交通便利條件等。非農(nóng)業(yè)用地需求會(huì)隨著社會(huì)生產(chǎn)力水平的提高而不斷增加，這是由社會(huì)生產(chǎn)力水平提高，人們用于生產(chǎn)生活必需晶的勞動(dòng)所占比重減少，而相應(yīng)增加了對(duì)發(fā)展、奢侈、娛樂(lè)等方面的需求，前者主要是對(duì)農(nóng)用地的需求，后者主要對(duì)非農(nóng)用地的需求。

(三)、土地供需平衡原理

土地供需平衡是指土地經(jīng)濟(jì)供給與人們對(duì)特定用途土地的需求之間的均衡關(guān)系。土地作為一種特殊商品，既受一般商品供求規(guī)律的制約，又有其與一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相對(duì)的、暫時(shí)的，而不平衡是絕對(duì)的。由于我國(guó)土地稀缺，人口眾多，人地矛盾突出，所以導(dǎo)致地價(jià)總的趨勢(shì)是上升的。

1、耕地供求關(guān)系研究耕地的供求關(guān)系，其基點(diǎn)在于人口對(duì)糧食的需求及滿足程度。由于耕地買賣頻率很低，對(duì)于耕地供求關(guān)系的研究，主要從實(shí)物形態(tài)人手。耕地供求的變化主要受到人均占有糧食數(shù)量的影響。如果人均占有糧食數(shù)量超過(guò)其需求，則耕地的供給就有可能減少。要讓農(nóng)民自覺(jué)珍惜耕地，盡量提高土地生產(chǎn)率，利用耕地多生產(chǎn)糧食，就必須讓農(nóng)民從種糧中獲得平均利潤(rùn)，這樣才能緩解我國(guó)耕地的緊張供求關(guān)系。

2、工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的供求關(guān)系隨著我國(guó)工業(yè)、商業(yè)和住宅用地制度改革的深化，這部分土地已經(jīng)逐步進(jìn)入商品的行列，遵循商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。在一般情況下，土地交易也遵循一般商品的供求規(guī)律：地價(jià)上升，則供給增加，而需求下降;地價(jià)下降，則供給減少，需求增加。

但是土地作為一種特殊的商品，在許多方面具有特殊性：其位置固定不變，自然供給不變，經(jīng)濟(jì)供給彈性有限，買賣雙方不能自行決定土地位置和用途，土地價(jià)格受社會(huì)和政治局勢(shì)以及經(jīng)濟(jì)繁榮程度影響大，所以工業(yè)、商業(yè)和住宅用地有時(shí)又表現(xiàn)出供給的特殊性。特殊的土地供給是由于土地自然供給總量是有限度的，超過(guò)這個(gè)限度不管價(jià)格如何上漲，也不能再增加土地的供給。特殊的土地需求是反映土地購(gòu)買者把工業(yè)、商業(yè)和住宅用地作為投機(jī)對(duì)象，價(jià)格低廉的土地由于在短期內(nèi)難以賣出好價(jià)格，所以買者很少;相反，價(jià)格高漲的土地容易賣得好價(jià)錢，盡管價(jià)格上漲幅度大于其他地區(qū)，只要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，定能獲利，所以買者很多。

隨著我國(guó)城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的需求會(huì)不斷增加，但這類土地供給非常有限，最終必然導(dǎo)致這類土地在高價(jià)位下的供求平衡。要在減少占用農(nóng)地的條件下實(shí)現(xiàn)非農(nóng)用地的供求平衡，必須搞好城市規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市土地合理功能分區(qū)，提高城市土地利用規(guī)模效益;實(shí)行城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)，提高城市土地利用效率;抓緊舊城區(qū)改造，充分利用城區(qū)閑置土地和利用率低下的土地;城市土地利用向空間發(fā)展，實(shí)行立體利用，提高土地的經(jīng)濟(jì)供給能力。

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