土地估價師

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第一章

五、土地估價的原則和方法(這部分內(nèi)容對土地估價實務(wù)的出題很重要)

1、土地估價概念

概念要點：(1)土地估價必須依據(jù)土地估價的原理和方法;

(2)土地估價必須依據(jù)充足的市場土地資料;

(3)土地估價必須考慮政府土地政策的影響;

(4)土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權(quán)利狀況;

(5)土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。

2、土地估價原則(前四個原則最重要)

(1)替代原則。市場比較法以其為基礎(chǔ)，收益還原法也與其有較深淵源。

(2)預(yù)期收益原則。剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定。

(3)最有效使用原則。最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和變動原則為基礎(chǔ)。

(4)報酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。

(5)需求與供給原則。土地有其特有的供求規(guī)律，競爭主要在需求方面進行，因此，地價不能僅根據(jù)均衡法則來決定。此外，還應(yīng)考慮時間因素，作動態(tài)分析。供需原則以預(yù)期收益原則、變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)。

(6)競爭和超額利潤原則。該原則與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān)，是收益還原法估價的基礎(chǔ)之一。

(7)貢獻原則?？蓳?jù)以通過土地及建筑物等構(gòu)成因素的貢獻來估價，它是收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。

(8)變動原則。土地價格形成因素經(jīng)常處于變動之中。

(9)協(xié)調(diào)原則。在土地估價時，應(yīng)認真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。

3、土地估價方法

(1)基本估價法：由分為收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法

(2)應(yīng)用估價法：又稱大量估價法，是在應(yīng)用基本估價方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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