土地估價師

為了幫助考生有效的復(fù)習2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

(一)土地產(chǎn)權(quán)概念(掌握)

一、內(nèi)容提要：

1.土地產(chǎn)權(quán)概念

2.土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成

3.土地制度概念

4.我國土地所有權(quán)制度

5.我國土地使用權(quán)制度

6.土地他項權(quán)利制度

7.主要國家和地區(qū)的土地制度

二、考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對土地權(quán)利制度的理解與掌握程度。

三、考試基本要求

掌握：土地產(chǎn)權(quán)的概念及構(gòu)成、土地所有權(quán)制度和土地使用權(quán)制度。

熟悉：土地制度的概念，土地他項權(quán)利制度。

了解：主要國家和地區(qū)的土地制度。

四、內(nèi)容輔導：

(一)土地產(chǎn)權(quán)概念(掌握)

土地產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人在其權(quán)利存在的土地上，為實現(xiàn)其利用土地的目的，分別依法行使其權(quán)利時對土地的用益、流轉(zhuǎn)、管理權(quán)。

土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。

(二)土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成(掌握)

土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利，是有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。是一個權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等。

例題：土地產(chǎn)權(quán)包括( )等。

A.土地所有權(quán)

B.土地租賃權(quán)

C.土地使用權(quán)

D.土地抵押權(quán)

答案:ABCD

解析:

土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利，是有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。是一個權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等

(三)土地制度概念(熟悉)

1、土地制度的定義

土地制度是一切社會形態(tài)中最重要、最基本的制度，它對一個國家一定時期的上層建筑起著決定性的作用。土地政策是土地制度得以實行的措施體系或行為準則。

土地制度是指在特定的社會經(jīng)濟條件下土地關(guān)系的總稱，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

土地所有制是指人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式。它是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式。土地所有制是社會制度的根本制度之一。土地所有制作為社會生產(chǎn)關(guān)系的組成部分，是由社會生產(chǎn)方式所決定的。而社會生產(chǎn)方式歸根到底是由生產(chǎn)力的狀況決定的。因此，不同的土地所有制，最終也是由生產(chǎn)力狀況所決定的。

土地使用制是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個重要組成部分。土地使用權(quán)是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。在整個土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。

土地管理制度，是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實施。

例題：( )是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實施。

A.土地所有制

B.土地合作制

C.土地使用制

D.土地管理制度

答案：D

解析：土地管理制度，是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實施。

2、我國城市土地制度的構(gòu)成與基本特征

我國城市土地制度主要包括國有土地所有權(quán)制度、國有土地使用權(quán)制度、土地管理制度。

我國城市土地制度的基本特征包括：

(1)城市土地實行土地公有制，土地公有制是我國社會主義制度的基礎(chǔ)，因此，進行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

土地的社會主義全民所有制?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制”。土地的社會主義全民所有制，具體采取的是社會主義國家所有制的形式，由社會主義國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。

(2)城市土地實行土地國有制度。城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。”《土地管理法》第八條更明確規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。”全民所有制的土地，稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。”

(3)城市國有土地實行有償有期限使用制度。除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。

現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權(quán)歸國家所有的情況下，國家可采用拍賣、招標或協(xié)議的方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者在使用年限內(nèi)可以將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護;土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回;需要繼續(xù)使用的，可以申請續(xù)期，申請批準后，期限可以延長，同時按當時市場行情補交出讓金;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

取得國有土地使用權(quán)的途徑。①通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得;②通過國家出讓方式取得;③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

(4)

實行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制。具體而言，土地統(tǒng)一管理體制的特征有二，其一是把全國土地作為一個整體，實行城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理;其二是要求在土地管理部門及其工作人員合理分工的基礎(chǔ)上進行有效的密切合作，形成一個相互協(xié)作、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理結(jié)構(gòu)，發(fā)揮整體功能，實現(xiàn)土地管理目標。

3、我國農(nóng)村土地制度的構(gòu)成與基本特征

(1)我國農(nóng)村土地制度的構(gòu)成

①集體土地所有權(quán)制度

土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經(jīng)濟組織所有制的形式，由各個社會主義集體經(jīng)濟組織代表各該集體經(jīng)濟組織的全體勞動人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。

②集體土地使用權(quán)制度

現(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制實行的是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，在土地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟組織的條件下，把土地使用權(quán)承包給農(nóng)產(chǎn)，以戶為單位獨立經(jīng)營，自負盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收入歸農(nóng)戶個人。對提留和農(nóng)業(yè)稅，國家和地方政府在各個時期的政策可能有所變化，目前已全部減免。

(2)我國農(nóng)村土地制度的基本特征

①農(nóng)村土地實行土地公有制，土地公有制是我國社會主義制度的基礎(chǔ)，因此，進行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

②農(nóng)村土地公有制的基本形式是集體土地所有制。土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經(jīng)濟組織所有制的形式。集體土地所有權(quán)具有流轉(zhuǎn)的可能性。農(nóng)村集體所有的土地有可能通過征收而發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

③農(nóng)村農(nóng)地使用制度實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制度。土地承包經(jīng)營權(quán)是一個不很完整和明晰的土地使用權(quán);土地承包經(jīng)營權(quán)不穩(wěn)定;承包的土地可以有條件轉(zhuǎn)讓。

④農(nóng)村建設(shè)用地使用實行審批制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃;符合土地利用年度計劃;

符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃;堅持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè);涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。

例題：在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，依照法定程序提前收回依法取得的土地使用權(quán)時，應(yīng)給予相應(yīng)的補償，確定該補償數(shù)額的依據(jù)是(

)。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.土地使用者使用土地的實際年限

B.使用該土地的預(yù)期收益

C.開發(fā)土地的實際情況

D.土地使用者已交付的土地使用權(quán)出讓金

答案:AC

解析:

在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

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