土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法土地估價(jià)師自評(píng)身價(jià)知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

2007年底，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)101號(hào)文)，在文件中，土地估價(jià)師被明確設(shè)置為六類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)資格之一。

中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)秦海榮：從20世紀(jì)80年代末90年代初就有了土地評(píng)估行業(yè)和土地估價(jià)師，1994年5月中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)成立10年來(lái)，土地估價(jià)師隊(duì)伍現(xiàn)已發(fā)展到2.1萬(wàn)多人，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)有1700多家。

2002年8月，國(guó)土資源部進(jìn)一步改革了土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師的管理方式，取消了土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的行政審批，把土地評(píng)估機(jī)構(gòu)完全推向了市場(chǎng)。此前，國(guó)土資源部把所屬這些機(jī)構(gòu)分為A級(jí)和B級(jí)，還有準(zhǔn)A。A級(jí)是可以做很多項(xiàng)目的，有一定的執(zhí)業(yè)范圍，比如上市公司的、司法仲裁的等等;B級(jí)只能在地方上、在省里面執(zhí)業(yè)，不能到全國(guó)去執(zhí)業(yè)。有的地方還有C級(jí)，只能做當(dāng)?shù)乜h里或市里的。這種資格由國(guó)土資源部來(lái)認(rèn)定，每年進(jìn)行年審。但是國(guó)土資源部認(rèn)為這個(gè)也是不符合市場(chǎng)發(fā)展的，行政主管部門(mén)沒(méi)有必要為機(jī)構(gòu)去劃分等級(jí)，只能讓機(jī)構(gòu)通過(guò)自己在市場(chǎng)中的表現(xiàn)去生存。

因?yàn)槲覈?guó)的管理體制不同，房是由建設(shè)部來(lái)管，土地由國(guó)土資源部管，從行政上是分開(kāi)的。比如現(xiàn)在不少土地評(píng)估機(jī)構(gòu)除了有國(guó)土資源部的土地評(píng)估資格，同時(shí)也要拿建設(shè)部的房的評(píng)估資格。現(xiàn)在的機(jī)構(gòu)大都有好幾種資格，包括律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師，接活的時(shí)候什么活都能干。東方不亮西方亮，來(lái)什么活都能接。

北京中土源房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)陳偉強(qiáng)：101號(hào)文規(guī)定，2004年6月底以前，各有關(guān)主管部門(mén)要會(huì)同相關(guān)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)評(píng)估行業(yè)開(kāi)展一次全面檢查。檢查的重點(diǎn)是評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和執(zhí)業(yè)質(zhì)量，評(píng)估機(jī)構(gòu)是否徹底脫鉤改制。對(duì)不具備執(zhí)業(yè)資質(zhì)條件，或有嚴(yán)重違反有關(guān)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范行為的，要依法取消其執(zhí)業(yè)資格。經(jīng)過(guò)這一年多改革的陣痛，中土源公司作為資格最老的A級(jí)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，一下沒(méi)有了A級(jí)資質(zhì)，付出了一些代價(jià)。

改革成本由機(jī)構(gòu)自己來(lái)承擔(dān)了，但是從整個(gè)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，這些付出還是值得的。取消資質(zhì)以后，行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為多了一些，小機(jī)構(gòu)要做很多不相關(guān)的事情來(lái)養(yǎng)活自己。但是從大的方面來(lái)說(shuō)，也有一些機(jī)構(gòu)因此壯大。中土源公司的業(yè)務(wù)就很穩(wěn)定，一些原來(lái)出去單干的，有的現(xiàn)在已經(jīng)想回來(lái)了。

北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理聶燕軍：用欣欣向榮來(lái)形容目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展是不過(guò)分的。但是土地估價(jià)行業(yè)由于短期迅猛發(fā)展而產(chǎn)生的一些負(fù)面效應(yīng)正日益呈現(xiàn)出來(lái)。這種負(fù)面效應(yīng)主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面：一方面來(lái)自估價(jià)機(jī)構(gòu)，如估價(jià)報(bào)告質(zhì)量不高，隨意性大;估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量差，不能滿足客戶需求;收費(fèi)偏高，與投入成本不成比例;另一方面來(lái)自部分客戶和從業(yè)人員，如客戶對(duì)估價(jià)價(jià)格提出無(wú)理要求，即高評(píng)或低估;不靠關(guān)系拿不到業(yè)務(wù)，機(jī)構(gòu)之間低價(jià)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，高額回扣等。

但凡房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)非兩種情況，一種是由于技術(shù)不精、能力不足或者疏忽大意造成的;另外一種是明知價(jià)格偏高或偏低，卻為了迎合個(gè)別委托方的不正當(dāng)要求，故意為之。首佳公司在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到一些客戶甚至是業(yè)務(wù)較大的客戶，提出這樣或那樣的關(guān)于評(píng)估價(jià)格的不合理要求，首佳公司總是也只能是選擇放棄。我們放棄的不過(guò)是一單不應(yīng)該做的業(yè)務(wù)，放棄了不該承受的高風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，卻保留了誠(chéng)信，獲得了更多客戶的認(rèn)可和尊重，確保了逐步形成的估價(jià)品牌知名度不斷增大。土地估價(jià)理論方法

據(jù)我們調(diào)查，改制后北京的64家評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)改制文件要求保留合伙制和有限責(zé)任公司，其中合伙制4家。從評(píng)估機(jī)構(gòu)的人數(shù)來(lái)看，目前多數(shù)機(jī)構(gòu)還一直維持中小規(guī)模，每家機(jī)構(gòu)人數(shù)約10多名，只有部分機(jī)構(gòu)發(fā)展到擁有40到50名專(zhuān)職人員的規(guī)模。土地評(píng)估公司作為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在不斷發(fā)展壯大過(guò)程中，必須牢牢樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

南京大陸土地估價(jià)師事務(wù)所董事長(zhǎng)楊志良：自從2000年脫鉤改制以來(lái)嘗到了市場(chǎng)帶來(lái)的酸甜苦辣，感到有喜有憂。喜的是在運(yùn)作中充分體會(huì)了市場(chǎng)的魅力，企業(yè)呈現(xiàn)了前所未有的活力。業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬，人員不斷壯大、公司規(guī)模逐漸擴(kuò)大。從原來(lái)單一項(xiàng)目的評(píng)估逐漸發(fā)展成為了有自己品牌、執(zhí)業(yè)理念、經(jīng)營(yíng)范圍多樣化的專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司，在南京市各類(lèi)重大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮了積極的作用。

但在這幾年里，大陸評(píng)估公司也充分感受到了由于行業(yè)管理的不規(guī)范帶來(lái)的隱憂。比如：同行之間的不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)，依法執(zhí)業(yè)意識(shí)淡薄，遇到一些糾紛時(shí)缺乏行業(yè)主管部門(mén)的監(jiān)管，技術(shù)規(guī)范的滯后，行業(yè)資質(zhì)門(mén)檻太低等等，給公司運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)了相當(dāng)?shù)牟槐恪?/p>

企業(yè)已經(jīng)迫切感到生存環(huán)境和發(fā)展環(huán)境需要改善，尤其是對(duì)于這些長(zhǎng)期從事土地評(píng)估行業(yè)，把它作為自己的事業(yè)來(lái)發(fā)展的公司，就更加需要一個(gè)良好的生存空間，及時(shí)加強(qiáng)和規(guī)范行業(yè)管理是我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)，是整個(gè)估價(jià)行業(yè)提高執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)的必要保證。

陜西華地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)雒愛(ài)萍：2000年，按照國(guó)土資源部要求，西安市地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所由正處級(jí)事業(yè)單位整體脫鉤改制成陜西華地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限責(zé)任公司。經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，西安市地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所這個(gè)原來(lái)在陜西省很有影響力的品牌正式從市場(chǎng)退出，繼而由陜西華地中介取代，華地中介已由原事務(wù)所單一土地評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展成集土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)中介服務(wù)為一體的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。土地估價(jià)師考試網(wǎng)

改制前，華地中介是政府事業(yè)單位，改制后，公司從上到下工作中都難免帶有機(jī)關(guān)作風(fēng)，很難適應(yīng)新的形勢(shì)。為此，華地中介建立了企業(yè)管理制度，明確職責(zé)、辦事程序，走標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的道路。制度不要定死，小企業(yè)最大優(yōu)勢(shì)在于靈活性、速度以及應(yīng)變能力。對(duì)于小企業(yè)，發(fā)展始終是第一位的，太多的框架與虛構(gòu)的管理流程都沒(méi)有必要，不必照搬大企業(yè)的規(guī)范化流程化的管理模式，但要形成一些必要的管理思想，再根據(jù)企業(yè)的不同階段進(jìn)行形式上的變化與調(diào)整。

中地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)王朝陽(yáng)：中地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司自2000年底脫鉤改制以來(lái)，發(fā)展至今已有三年多。改制后新組建的中地公司在管理上采取集中統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)模式，股東大會(huì)是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，日常經(jīng)營(yíng)決策采取董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的董事負(fù)責(zé)制。股東既是出資人，又是經(jīng)營(yíng)者，股東股份多少根據(jù)貢獻(xiàn)和能力的大小進(jìn)行確定和調(diào)整。目前，公司已有員工70多名，成為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)領(lǐng)域人員規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。

中地公司對(duì)于大型、特大型項(xiàng)目，探索實(shí)施了總承包的運(yùn)作和組織管理方式，取得了較好的效果。2000年6月，中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)因七省注資選秀土地評(píng)估機(jī)構(gòu)。中地公司一改過(guò)去大型項(xiàng)目的運(yùn)作慣例，提出了七省土地評(píng)估工作總承包方案，并承諾盡最大努力幫助公司完善土地產(chǎn)權(quán)，按評(píng)估宗地?cái)?shù)量收費(fèi)。這種項(xiàng)目運(yùn)作方式在以前的大型項(xiàng)目運(yùn)作中沒(méi)有一家機(jī)構(gòu)采用過(guò)，這種運(yùn)作方式需要評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)投入巨大的人力、物力和資金，但這種方式對(duì)于委托單位來(lái)說(shuō)，卻是最省時(shí)、最高效、最徹底完善土地產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式。雖然當(dāng)時(shí)中地公司還從未獨(dú)立承擔(dān)過(guò)特大型土地評(píng)估項(xiàng)目，但通過(guò)認(rèn)真的策劃，制定了統(tǒng)一的工作方案、技術(shù)方案、匯總方案及產(chǎn)權(quán)完善培訓(xùn)材料，各省派駐4～5人的工作組，自始至終工作在職場(chǎng)，協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)完善、評(píng)估機(jī)構(gòu)組織、技術(shù)審核、評(píng)估匯總工作，用時(shí)70天，成功地完成了中國(guó)移動(dòng)七省注資的土地評(píng)估工作，從而使大型項(xiàng)目土地評(píng)估的運(yùn)作方式發(fā)生了根本性變革，也為其他大型項(xiàng)目的運(yùn)作提供了好的經(jīng)驗(yàn)。

三年來(lái)，中地公司先后承接了400多個(gè)土地與不動(dòng)產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估項(xiàng)目，其中包括中國(guó)移動(dòng)七省注資、中國(guó)移動(dòng)八省注資、中國(guó)電信IPO上市、中國(guó)電信六省注資改制、中國(guó)石油存續(xù)企業(yè)改制、中國(guó)人保重組改制等特大型土地評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估土地資產(chǎn)總額超過(guò)了500億元，評(píng)估宗地?cái)?shù)量達(dá)到了60000宗，評(píng)估與咨詢(xún)對(duì)象遍布全國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市的各個(gè)市縣。

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