土地估價(jià)師

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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記一（8）

2、我國城市土地制度的構(gòu)成與基本特征

我國城市土地制度主要包括國有土地所有權(quán)制度、國有土地使用權(quán)制度、土地管理制度。

我國城市土地制度的基本特征包括：

(1)城市土地實(shí)行土地公有制，土地公有制是我國社會(huì)主義制度的基礎(chǔ)，因此，進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

土地的社會(huì)主義全民所有制?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制”。土地的社會(huì)主義全民所有制，具體采取的是社會(huì)主義國家所有制的形式，由社會(huì)主義國家代表全體勞動(dòng)人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種。《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。

(2)城市土地實(shí)行土地國有制度。城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。”《土地管理法》第八條更明確規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。”全民所有制的土地，稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使。《土地管理法》第二條規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。”

(3)城市國有土地實(shí)行有償有期限使用制度。除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實(shí)行有償有限期使用。

現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權(quán)歸國家所有的情況下，國家可采用拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者在使用年限內(nèi)可以將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù);土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回;需要繼續(xù)使用的，可以申請續(xù)期，申請批準(zhǔn)后，期限可以延長，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場行情補(bǔ)交出讓金;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

取得國有土地使用權(quán)的途徑。①通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得;②通過國家出讓方式取得;③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式);④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

(4) 實(shí)行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制。具體而言，土地統(tǒng)一管理體制的特征有二，其一是把全國土地作為一個(gè)整體，實(shí)行城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理;其二是要求在土地管理部門及其工作人員合理分工的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的密切合作，形成一個(gè)相互協(xié)作、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理結(jié)構(gòu)，發(fā)揮整體功能，實(shí)現(xiàn)土地管理目標(biāo)。

3、我國農(nóng)村土地制度的構(gòu)成與基本特征

(1)我國農(nóng)村土地制度的構(gòu)成

①集體土地所有權(quán)制度

土地的社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制，具體采取的是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式，由各個(gè)社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織代表各該集體經(jīng)濟(jì)組織的全體勞動(dòng)人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。

②集體土地使用權(quán)制度

現(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制實(shí)行的是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，在土地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織的條件下，把土地使用權(quán)承包給農(nóng)產(chǎn)，以戶為單位獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收入歸農(nóng)戶個(gè)人。對提留和農(nóng)業(yè)稅，國家和地方政府在各個(gè)時(shí)期的政策可能有所變化，目前已全部減免。

(2)我國農(nóng)村土地制度的基本特征

①農(nóng)村土地實(shí)行土地公有制，土地公有制是我國社會(huì)主義制度的基礎(chǔ)，因此，進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

②農(nóng)村土地公有制的基本形式是集體土地所有制。土地的社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制，具體采取的是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式。集體土地所有權(quán)具有流轉(zhuǎn)的可能性。農(nóng)村集體所有的土地有可能通過征收而發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

③農(nóng)村農(nóng)地使用制度實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制度。土地承包經(jīng)營權(quán)是一個(gè)不很完整和明晰的土地使用權(quán);土地承包經(jīng)營權(quán)不穩(wěn)定;承包的土地可以有條件轉(zhuǎn)讓。

④農(nóng)村建設(shè)用地使用實(shí)行審批制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃;符合土地利用年度計(jì)劃;

符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃;堅(jiān)持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè);涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。

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