土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法入世對(duì)地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的影響及對(duì)策知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

一、加入WTO對(duì)我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的積極影響

1.加入WTO后，將會(huì)促使地產(chǎn)評(píng)估業(yè)管理更加規(guī)范，促進(jìn)我國(guó)統(tǒng)一的地產(chǎn)評(píng)估管理體制的建立。

我國(guó)加入WTO后，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域會(huì)進(jìn)一步開(kāi)放，地產(chǎn)評(píng)估業(yè)將引入國(guó)外同行的競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)涌現(xiàn)出一批中外合資和外國(guó)獨(dú)資的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。對(duì)這些評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證和準(zhǔn)入，必須按國(guó)際慣例進(jìn)行，在國(guó)家機(jī)構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)換過(guò)程中，逐步理順前述多個(gè)部門(mén)的關(guān)系。一方面將土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師等與從事地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)執(zhí)業(yè)資格并軌。并在此基礎(chǔ)上成立不受部門(mén)限制的各地地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，實(shí)施地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)資格考試與注冊(cè)管理的逐步統(tǒng)一，并承擔(dān)評(píng)估繼續(xù)教育、制定評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作，盡快適應(yīng)加入WTO后的形勢(shì)要求。政府只是從更高層次對(duì)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和指導(dǎo)監(jiān)督。

另外，我國(guó)加入WTO，地產(chǎn)評(píng)估就會(huì)因外國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，而引入并采用國(guó)際通行評(píng)估法，會(huì)對(duì)地產(chǎn)評(píng)估原則、評(píng)估目的、評(píng)估方法、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)、技術(shù)參數(shù)、計(jì)算公式、操作程序、評(píng)估報(bào)告的格式和應(yīng)包含的內(nèi)容等都作出規(guī)范的分類(lèi)和界定，進(jìn)而制定規(guī)范的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。建立統(tǒng)一的地產(chǎn)評(píng)估管理體制。此外，為了適應(yīng)加入WTO后的地產(chǎn)評(píng)估環(huán)境，必須調(diào)整和加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的管理，將原來(lái)的行政主管部門(mén)管理轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)協(xié)會(huì)管理，對(duì)評(píng)估結(jié)果的逐宗確認(rèn)改為定期的實(shí)地抽樣檢查評(píng)估，對(duì)違反操作規(guī)程、弄虛作假的估價(jià)機(jī)構(gòu)和個(gè)人必須嚴(yán)肅處理，甚至吊銷(xiāo)執(zhí)照取消從業(yè)資格。積極引導(dǎo)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)向自我約束、自我發(fā)展、受社會(huì)監(jiān)督的專(zhuān)業(yè)化的中介機(jī)構(gòu)發(fā)展。

2.加入WTO后，將會(huì)加劇我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制的建立和評(píng)估機(jī)構(gòu)的重組和創(chuàng)新。

加入WTO后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)就融入了全球經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮之中，隨著資金、外匯、勞動(dòng)力、產(chǎn)品等市場(chǎng)要素的開(kāi)放，大量的國(guó)際游資將涌入我國(guó)的各行各業(yè)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易慣例，土地作為重要的生產(chǎn)要素在發(fā)揮作用時(shí)，其資產(chǎn)的顯化由此將會(huì)更加強(qiáng)烈，同時(shí)，伴隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨活躍，地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的全面拓展，地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，必然導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰。在新的評(píng)估機(jī)構(gòu)不斷涌現(xiàn)的同時(shí)，一些地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由于規(guī)模小，實(shí)力弱，素質(zhì)差而不斷被淘汰;而一些具有較大規(guī)模、較強(qiáng)實(shí)力、操作規(guī)范、業(yè)務(wù)廣泛、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)和社會(huì)信譽(yù)高的評(píng)估機(jī)構(gòu)將會(huì)脫穎而出。同時(shí)，由于我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與國(guó)外相比，技術(shù)裝備相對(duì)落后，規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平低，服務(wù)意識(shí)和觀念陳舊及競(jìng)爭(zhēng)力差，加人WTO后，我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整和改組，要從服務(wù)功能著眼、從宏觀著眼，形成競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)高的集團(tuán)型評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)也要進(jìn)行重組和創(chuàng)新，使評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅從事估價(jià)業(yè)務(wù)，還要具有從事土地估價(jià)理論研究與信息發(fā)布、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的引導(dǎo)與咨詢(xún)、地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)、分析與可行性研究、地產(chǎn)估價(jià)人員的監(jiān)督與自律等全方位的服務(wù)性功能發(fā)揮。這些都是我國(guó)加入WTO后，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為了有效地避免行業(yè)壟斷，消除不正當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為，促進(jìn)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，給地產(chǎn)評(píng)估業(yè)和機(jī)構(gòu)所提出更高的要求。

3.加入WTO后，將會(huì)促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估業(yè)與國(guó)際接軌，推動(dòng)我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)盡快步入市場(chǎng)化和社會(huì)化健康發(fā)展的軌道。土地估價(jià)理論方法

地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是聯(lián)系地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)的媒介，在國(guó)外先進(jìn)發(fā)達(dá)的地產(chǎn)市場(chǎng)中，中介機(jī)構(gòu)用掌握的專(zhuān)業(yè)知識(shí)為市場(chǎng)服務(wù)，是市場(chǎng)上最活躍的部門(mén)之一，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，許多機(jī)構(gòu)都具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模與知名度，得到社會(huì)和業(yè)界的認(rèn)可。加入WTO后，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的國(guó)際化趨向加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日趨頻繁活躍，地產(chǎn)評(píng)估業(yè)要與國(guó)際接軌，現(xiàn)有評(píng)估機(jī)構(gòu)都要走向市場(chǎng)，尤其是賦予行政職能的事業(yè)單位至多只能從事屬于行政行為且不收服務(wù)費(fèi)的評(píng)估業(yè)務(wù)，而經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的評(píng)估業(yè)務(wù)主要由市場(chǎng)化和社會(huì)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，這類(lèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)就是企業(yè)，不再具有行政職能而隸屬于任何一個(gè)行業(yè)行政主管部門(mén)。評(píng)估機(jī)構(gòu)在政企分開(kāi)的前提下制定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)量大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級(jí)和信譽(yù)較高的機(jī)構(gòu)，從而促使我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)步入公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)化和社會(huì)化的健康發(fā)展的軌道。同時(shí)也將促使評(píng)估人員結(jié)合自己的實(shí)際不斷地拓寬知識(shí)面，調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu)，更新知識(shí)體系，以適應(yīng)加入WTO新形勢(shì)下地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展需要。

二、我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估業(yè)適應(yīng)WTO應(yīng)采取的主要對(duì)策

1.加快地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的步伐。

地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制是深化地產(chǎn)評(píng)估體制改革的重大舉措，是我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的一場(chǎng)革命，也是適應(yīng)WTO的需要，改革地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)實(shí)管理體制，實(shí)現(xiàn)脫鉤改制，形成由土地估價(jià)師為投資主體，獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的運(yùn)行機(jī)制，成為自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我約束、自我發(fā)展的社會(huì)中介組織，必將為地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。實(shí)現(xiàn)脫鉤改制后，評(píng)估人員全部走向市場(chǎng)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)自主面向社會(huì)招聘，這不僅能促進(jìn)評(píng)估人員切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)執(zhí)業(yè)責(zé)任意識(shí)，而且能切實(shí)增強(qiáng)評(píng)估人員與評(píng)估機(jī)構(gòu)的雙向約束，進(jìn)一步提高地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的整體從業(yè)水平。

2.加快建立統(tǒng)一的地產(chǎn)評(píng)估管理體制。土地估價(jià)師考試網(wǎng)

建立健全符合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理體制，以保證加入WTO后國(guó)外公司進(jìn)入后有章可循。同時(shí)，也促進(jìn)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)評(píng)估業(yè)盡快轉(zhuǎn)軌。值得注意的是，這里所提的法律、法規(guī)、規(guī)章要體現(xiàn)加入WTO與國(guó)際接軌的原則，更要體現(xiàn)中國(guó)特色社會(huì)主義的基本要求，而不是僅僅為迎合國(guó)外地產(chǎn)評(píng)估業(yè)開(kāi)發(fā)商及其相關(guān)行業(yè)進(jìn)入中國(guó)而為。為體現(xiàn)我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估業(yè)體制改革和發(fā)展的步伐，必須盡快使之與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌，與國(guó)際接軌，與WTO接軌。要針對(duì)我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量多、規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)力弱等不足，按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，進(jìn)行重組、聯(lián)合和兼并，使人才、資金、技術(shù)等向創(chuàng)出品牌、規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大評(píng)估機(jī)構(gòu)集聚，走規(guī)?；?jīng)營(yíng)之路，盡快形成與國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)相抗衡，并對(duì)中小型機(jī)構(gòu)有一定帶動(dòng)作用的評(píng)估機(jī)構(gòu)集團(tuán)，提高國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)的整體競(jìng)爭(zhēng)能力。

3.加快建立健全行業(yè)規(guī)范和相關(guān)法規(guī)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，作為市場(chǎng)化的地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)同樣是進(jìn)行法治，用法律法規(guī)規(guī)范地產(chǎn)評(píng)估行為，建立監(jiān)督約束機(jī)制和措施，減少行政手段對(duì)地產(chǎn)評(píng)估行為的干預(yù)和制約，使評(píng)估行為自律。加入WTO后，形勢(shì)的發(fā)展迫切需要關(guān)于地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)項(xiàng)法律和法規(guī)，我們可以依據(jù)國(guó)際慣例，并借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，建立一套諸如包括“評(píng)估執(zhí)業(yè)法”、“評(píng)估人員職業(yè)道德法”等完整的專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估法規(guī)，以保證評(píng)估業(yè)的健康發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和WTO的準(zhǔn)入，給地產(chǎn)評(píng)估業(yè)提供了前所未有的機(jī)遇，為了促使地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，必須下大力進(jìn)行規(guī)范和完善，才能在國(guó)外地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和相關(guān)中介組織進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后與之競(jìng)爭(zhēng)，立于不敗之地

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