土地估價(jià)師

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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記五（9）

三級(jí)市場(chǎng)是土地使用者之間進(jìn)行的租賃、抵押活動(dòng)。它是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的開(kāi)放市場(chǎng)。

三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是我國(guó)目前土地市場(chǎng)的基本構(gòu)成，明確區(qū)分三級(jí)市場(chǎng)，既有利于政府管理和調(diào)控土地市場(chǎng)，也有利于分析土地市場(chǎng)的交易狀況，掌握真實(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系。盡管二、三級(jí)市場(chǎng)之間較難區(qū)分，有時(shí)出現(xiàn)交叉，但是嚴(yán)格區(qū)分三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)土地市場(chǎng)管理者來(lái)說(shuō)是非常有價(jià)值的。

例題：土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地()級(jí)市場(chǎng)。

A.一

B.二

C.三

D.四

答案：A

解析：土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng).

(四)土地市場(chǎng)的功能(熟悉)

1.優(yōu)化配置土地資源

土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場(chǎng)方式。單一的行政劃撥方式效率低下，極易造成土地資源的巨大浪費(fèi)。土地只有通過(guò)以市場(chǎng)為主的方式來(lái)進(jìn)行配置，才能滿足人類生產(chǎn)生活的需要，才能使土地資源配置優(yōu)化。

2.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以價(jià)格機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制就像一只“無(wú)形的手”，時(shí)刻對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局依市場(chǎng)原則進(jìn)行調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。地租、地價(jià)是土地市場(chǎng)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，是引導(dǎo)土地資源在不同產(chǎn)業(yè)中合理配置的重要信號(hào)。

3.健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

市場(chǎng)機(jī)制只有在一個(gè)完整的市場(chǎng)體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基本生產(chǎn)要素，只有實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置為主，才能健全全社會(huì)的市場(chǎng)體系，最大限度發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，實(shí)現(xiàn)全部生產(chǎn)要素的最佳組合。

例題：土地市場(chǎng)的功能包括()。

A.優(yōu)化配置土地資源

B.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

C.健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

D.流通方式的多樣性

答案：ABC

(五)土地市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制(熟悉)

城市土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制包括市場(chǎng)機(jī)制和宏觀調(diào)控機(jī)制。

1、市場(chǎng)機(jī)制

所謂市場(chǎng)機(jī)制，是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中基于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的自身經(jīng)濟(jì)利益，在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)中供給、需求與價(jià)格之間相互依存和作用，連鎖互動(dòng)所形成的自組織、自耦合機(jī)能的理論概括。

城市土地市場(chǎng)機(jī)制主要包括供需機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制，其核心是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。市場(chǎng)秩序能否形成，主要取決于市場(chǎng)機(jī)制能否發(fā)揮作用及其作用程度。

2、宏觀調(diào)控機(jī)制

由于市場(chǎng)存在缺陷，市場(chǎng)機(jī)制存在失靈的一面，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用不能使土地市場(chǎng)的運(yùn)行到達(dá)有序狀態(tài)。為了維護(hù)城市土地市場(chǎng)秩序，政府必須對(duì)城市土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足。政府宏觀調(diào)控意圖要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)貫徹，調(diào)控目標(biāo)要在市場(chǎng)運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)。宏觀調(diào)控通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制間接作用于企業(yè)活動(dòng)。

例題：城市土地市場(chǎng)機(jī)制的核心是()市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。

A.競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

B.供需機(jī)制

C.價(jià)格機(jī)制

D.管理機(jī)制

答案：A

解析：城市土地市場(chǎng)機(jī)制主要包括供需機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制，其核心是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。

(六)我國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀(了解)

1、中國(guó)土地市場(chǎng)體系有其自身的特點(diǎn)

相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的土地市場(chǎng)，中國(guó)土地市場(chǎng)體系有其自身的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)如下：

(1)中國(guó)土地市場(chǎng)是政府驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的土地市場(chǎng)，是隨著資本主義經(jīng)濟(jì)的萌芽和發(fā)展自發(fā)地形成和發(fā)展起來(lái)的。中國(guó)在社會(huì)主義改造完成后進(jìn)入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，土地以行政劃撥方式配置，沒(méi)有土地市場(chǎng)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌，土地流轉(zhuǎn)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。中國(guó)政府順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，適時(shí)地建立起符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革要求的土地市場(chǎng)。1987年，中國(guó)政府決定在保持城市土地國(guó)有制的前提下，允許國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行出讓和轉(zhuǎn)讓。政府對(duì)進(jìn)入土地市場(chǎng)的主體、客體都有嚴(yán)格的規(guī)定。同時(shí)，在土地市場(chǎng)建立初期，市場(chǎng)機(jī)制并不是自發(fā)地發(fā)揮作用，價(jià)格還不能完全通過(guò)市場(chǎng)的供給與需求自發(fā)地確定，這時(shí)的土地出讓價(jià)格絕大多數(shù)是由政府來(lái)確定的。以后，隨著土地市場(chǎng)的發(fā)展與完善，政府逐步放開(kāi)了對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)，提高了市場(chǎng)化的程度。

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