土地估價(jià)師

甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級工業(yè)用地范圍，由該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得，批準(zhǔn)用途為工業(yè)，土地面積30畝；宗地上各幢磚混結(jié)構(gòu)廠房建筑總面積17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發(fā)市場經(jīng)營至今。因該宗地已被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門核定的原廠區(qū)用地詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準(zhǔn)用地總面積18000平方米，其中商業(yè)用地面積8000平方米、住宅用地面積10000平方米；規(guī)劃平均容積率2. 89，其中商業(yè)建筑面積28000平方米、住宅建筑面積24000平方米。

經(jīng)調(diào)查：①該宗地土地開發(fā)程度紅線內(nèi)達(dá)到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通訊、通電及場地平整），紅線外達(dá)到“六通”（通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃?xì)猓虎贏市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為5800元／平方米、2000元／平方米、800元／平方米，對應(yīng)各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0，開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”  （通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃?xì)猓┘凹t線內(nèi)場地平整，估價(jià)基準(zhǔn)日為2006年1月1日：

③以2006年1月1日為基期，A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比增長率分別為2%、4%、0%；④通燃?xì)馄骄杀緸?0元／平方米；⑤磚混結(jié)構(gòu)建筑重置價(jià)600元／平方米；⑥A市各類用地容積率修正系數(shù)表（部分）如下：

按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項(xiàng)用地條件、規(guī)劃指標(biāo)，選擇案例通過市場比較法修正后得到商業(yè)用地地價(jià)為9500元／平方米。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)分別為8%、4%、6%。

請根據(jù)以上情況，回答56 - 60題。

1.根據(jù)上述情況，下列表述正確的是（    ）。

A.若對該宗地實(shí)施舊城改造拆遷，應(yīng)分別按工業(yè)和商業(yè)用途評估房地產(chǎn)市場價(jià)格

B.該宗地屬存量建設(shè)用地，變更該宗地用途可按補(bǔ)辦出讓手續(xù)辦理，并按市場價(jià)補(bǔ)交土地出讓金

C.若通過土地儲備途徑處置該宗地，按規(guī)定甲企業(yè)可與A市土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商補(bǔ)償金額

D.甲企業(yè)可按商業(yè)、住宅用途市場價(jià)補(bǔ)繳該宗地土地出讓金后自行開發(fā)建設(shè)

2.若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，則評估時(shí)采用的容積率為（    ）。

A. 0.85    B.0.94    C.2.6    D.2.89

3.依據(jù)規(guī)劃要求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以2008年1月1日為基準(zhǔn)日，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估該宗地，價(jià)格應(yīng)為（    ）萬元。

A. 10062    B.10122    C.10300    D.10361

4.根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容積率分別為（    ）。

A. 1.56, 1.33  B.3.5, 2.4    C.2.4, 3.5    D.均為2.89

5.若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使用權(quán)，繳納土地出讓金780萬元，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)按照上述規(guī)劃條件用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)，則對應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的表述正確的是（    ）。

A.應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價(jià)格減去原工業(yè)用途及使用條件下剩余年期的土地使用權(quán)市場價(jià)格

B.應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價(jià)格扣減已繳納的780萬元

C.以2008年1月1日為估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)時(shí)設(shè)定各用途土地使用年限分別為工業(yè)50年、商業(yè)40年、住宅70年

D.估價(jià)時(shí)建筑容積率設(shè)定為0. 94

標(biāo)準(zhǔn)答案： C,A,C,B,A

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（責(zé)任編輯：fky）

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