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問題來源:
土地估價實務(wù)基礎(chǔ)(全程強(qiáng)化班) 的第8課時
學(xué)員問題:
1計算題
甲企業(yè)于2007年6月以掛牌的出讓方式取得位于某市區(qū)一塊辦公用地,計劃建一棟寫字樓,土地出讓合同確定土地面積為1000平米,使用權(quán)期限40年,并約定,如果政府在使用權(quán)時收回土地,應(yīng)對地上建筑物按照殘余價值給以補(bǔ)償。企業(yè)于2008年6月底建成的寫字樓建筑面積為1200平米,30%自用,其余部分對外出租,寫字樓鋼混結(jié)構(gòu),建筑工程造價3600元/平米,為了解該不動產(chǎn)、建筑物及土地的價值狀態(tài),該企業(yè)委托土地評估機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)進(jìn)行估價。
估價師收集了若干正常情況下的交易案,并于估價對象進(jìn)行比較,案例相關(guān)情況及其與估價對象比較差異見下表
編號 |
類型 |
用途 |
價格(元/建筑平米) |
交易時間 |
交易情況差異系數(shù) |
區(qū)域因素差異系數(shù) |
個別因素差異系數(shù) |
a |
抵押 |
辦公樓 |
6500 |
2009.5 |
—5 |
—10 |
8 |
b |
轉(zhuǎn)讓 |
綜合樓 |
7000 |
2010.7 |
0 |
4 |
1 |
c |
轉(zhuǎn)讓 |
寫字樓 |
7200 |
2008.12 |
—5 |
2 |
—1 |
d |
轉(zhuǎn)讓 |
公寓 |
8100 |
2010.2 |
0 |
3 |
—2 |
e |
銷售 |
寫字樓 |
8700 |
2009.9 |
6 |
0 |
2 |
f |
轉(zhuǎn)讓 |
零售商店 |
7800 |
2007.6 |
—8 |
—1 |
2 |
g |
轉(zhuǎn)讓 |
寫字樓 |
7900 |
2010.8 |
—4 |
5 |
—3 |
上表中差異系數(shù)數(shù)值為正值表示案例條件優(yōu)于估價對象,數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件差于估價對象。估價師調(diào)查到的市場資料如下:估價對象所在區(qū)同類寫字樓的價格指數(shù)在2007年6月至2008年12月每月平均增加0.2個點,而在2009年1月至2010年10月,該價格指數(shù)值每月比上月增大0.15%,該地區(qū)同類鋼混結(jié)構(gòu)寫字樓建筑物重置造價為3900元/平米,經(jīng)濟(jì)耐用年限50年,殘值為2%,當(dāng)?shù)赝惒粍赢a(chǎn)的建筑還原率為9%,土地還原率為7%。估價期日為2010年9月10日,請計算,以2007
年6月為基期,設(shè)為100,并假定案例的土地剩余使用年期相同,采用市場比較法計算寫字樓不動產(chǎn)總價。
麻煩簡單寫下計算過程,謝謝。
名師解答:
運用市場比較法評估的過程如下:
選取用途相同的寫字樓(編號為c、e、g)作為比較案例。
1)交易情況修正:
估價對象
|
實例c
|
實例e
|
實例g
|
|
交易情況
|
100
|
95
|
106
|
96
|
2)交易期日修正
|
估價對象
|
實例c
|
實例e
|
實例g
|
地價指數(shù)
|
107
|
104
|
105
|
107
|
3)區(qū)域因素修正
估價對象
|
實例c
|
實例e
|
實例g
|
|
區(qū)域因素
|
100
|
102
|
100
|
105
|
4)個別因素修正
估價對象
|
實例c
|
實例e
|
實例g
|
|
個別因素
|
100
|
99
|
102
|
97
|
實例c比準(zhǔn)價格=7200×100/95×107/104×100/102×100/99=7722元/㎡
實例e比準(zhǔn)價格=8700×100/106×107/105×100/100×100/102=8200元/㎡
實例g比準(zhǔn)價格=7900×100/96×107/107×100/105×100/97=8080元/㎡
估價對象單價=(7722+8200+8080)/3=8001元/㎡
估價期日不動產(chǎn)總價=8001×1200=9601200(元)
注:先要審題,看清楚題目要求。題目中有些條件是干擾條件,需要排除。本題是要求用市場比較法來求解,此類方法要求待估對象和案例的用途要相同或相近,所以求解時選取了用途相同的寫字樓作為比較案例。希望我中間的計算沒有錯誤,關(guān)鍵是要知道求解過程。
相關(guān)知識:
第五章(續(xù))
重點內(nèi)容講析
(八)撰寫估價報告書
估價師決定了估價對象估價額后,應(yīng)及時撰寫估價報告書,對整個估價工作進(jìn)行總結(jié)整理,并作為向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。土地估價報告的編寫,要求在為司法鑒定提供依據(jù)的土地估價報告中,增加對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛來源及面積等情況的分析描述。根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求,土地權(quán)利狀況描述中要對估價對象的使用權(quán)、所有權(quán)、他項權(quán)利等狀況進(jìn)行描述。在使用土地估價報告時,由于估價機(jī)構(gòu)將土地估價報告存檔,作為向行業(yè)管理機(jī)構(gòu)申請資質(zhì)評審的材料,對宗地估價技術(shù)過程和處理方法、技術(shù)參數(shù)選擇等,都要有詳盡的了解。而委托估價者往往只要了解估價結(jié)果和估價的大致過程,同時估價機(jī)構(gòu)出具的宗地估價報告也應(yīng)適當(dāng)保守技術(shù)秘密。因此為滿足上述多方面的需要,土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)在估價完成后,分別提交土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告。前者是交委托估價者,后者由土地估價機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。從報告格式上看,宗地估價報告又可分為書信式、文字式和表格式。
溫馨提示:
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(責(zé)任編輯:中大編輯)