土地估價(jià)師

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第八章 土地估價(jià)方法之四——成本逼近法

輔導(dǎo)內(nèi)容：

1、成本逼近法的概念、特點(diǎn)、基本公式

2、成本逼近法的應(yīng)用

一、成本逼近法概述

1、成本逼近法的定義

即以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來推測土地價(jià)格的方法，是在我國目前應(yīng)用很普遍的一種方法。

要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。

2、成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式

基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格。

基本公式：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類似。

3、成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成

土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。

注意4個(gè)公式的變換

啟示：首先，討論土地價(jià)格構(gòu)成必須針對具體的土地條件進(jìn)行探討;其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價(jià)格。

開發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：

(1)土地取得費(fèi)，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

(2)土地開發(fā)費(fèi)(包括相應(yīng)的開發(fā)利潤和利息)

(3)土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值

4、成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍

一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。

但是，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。

二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法

成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

1、計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

2、計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點(diǎn)〉。

然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)，注意，土地開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}。

分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用

3、稅費(fèi)的計(jì)算

有些地方跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。

4、計(jì)算投資利息

跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)(前三項(xiàng))、計(jì)息方式和計(jì)息期。

5、計(jì)算投資利潤(計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng))

投資利潤=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×投資回報(bào)率

6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)(前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格)，收益率

土地增殖收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×土地增殖收益率

7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果

最重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正

成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過市場資料進(jìn)行比較修正。

三、成本逼近法的應(yīng)用

1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題

(1)土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評估期日的重置費(fèi)用;

(2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;

(3)評估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場交易價(jià)格。

2、成本比較法例題

估價(jià)步驟：

(1)計(jì)算土地取得費(fèi)

(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)

(3)計(jì)算投資利息

(4)計(jì)算開發(fā)利潤

(5)計(jì)算土地增殖收益

(6)計(jì)算土地價(jià)格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價(jià)格)

(7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正

(8)計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格

3、常見難點(diǎn)與問題

(1)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問題

該費(fèi)為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來。

(2)利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算

(3)年期修正錯(cuò)誤

(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算

單位的轉(zhuǎn)換方法：元/畝轉(zhuǎn)化為平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)，

平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝?根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點(diǎn)左移三位，即為0.192畝。

市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點(diǎn)向右移三位，即16400平方米(近似值)。

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