土地估價師

第四十二章 房地產(chǎn)開發(fā)

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述

一、 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容與形式

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容

是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。

(二) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式

主要形式是房地產(chǎn)綜合開發(fā)，即以建筑地塊和服務(wù)的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共建筑實行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、協(xié)調(diào)建設(shè)。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程

1. 項目策劃

2. 立項與企業(yè)審批

3. 項目規(guī)劃

4. 土地使用權(quán)的取得

5. 工程建設(shè)

6. 房地產(chǎn)管理

7. 物業(yè)管理

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

一、 可行性研究的含義與劃分階段

可行性研究是指具體實施某一投資建設(shè)方案前，對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性論證、研究、評價的科學(xué)分析方法。主要包括三個階段：投資機會研究;初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容和步驟

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究可以通過以下步驟進行：

(一) 籌劃準(zhǔn)備

(二) 調(diào)查研究

1. 需求預(yù)測

2. 供給預(yù)測

3. 價格預(yù)測

(三) 優(yōu)化和選擇方案

(四) 詳細(xì)研究

1. 舊城區(qū)土地利用和開發(fā)的投資費用

包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、“四源”費、大市政費、用電權(quán)費、不可預(yù)見費、利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)費。

2. 新區(qū)開發(fā)的投資和費用

包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的安置費、超轉(zhuǎn)病殘人員安置費、新菜田建設(shè)基金和耕地占用稅等。

(五) 編制可行性研究報告

三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價

(一) 財務(wù)評價的內(nèi)容和程序

是按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價格和國家現(xiàn)行財稅制度，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的角度測算項目效益和費用等財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)，計算出項目的財務(wù)上的獲利能力。目標(biāo)是項目的盈利能力。分為三個步驟。

(二) 財務(wù)評價的方法

1. 現(xiàn)金流量分析

2. 靜態(tài)獲利分析

3. 動態(tài)獲利分析

4. 財務(wù)報表分析方法

(三) 財務(wù)評價的主要指標(biāo)評價

1. 財務(wù)凈現(xiàn)值

2. 財務(wù)內(nèi)部收益率

3. 投資回收期

4. 投資利潤率

四、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析

房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨各種不確定因素的影響，需要對他門進行分析，分析的方法主要有盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析三種方法。

1. 盈虧平衡分析

2. 敏感性分析

3. 概率分析

五、 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫內(nèi)容

一份正式的可行性研究報告包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖及有關(guān)附件等七部分。

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