土地估價(jià)師

三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號(hào)51一60，共10分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒田分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 25分)

(一)某評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托對(duì)位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的雪有土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)師收集到如下資料：①作為地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、乏化中心和交通樞紐城市，該市進(jìn)入21世紀(jì)后歷年GDP平均增長(zhǎng)率達(dá)12%，城真居民可支配收入平均增長(zhǎng)率為5%;②2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬(wàn)平方米;③制定并公布了征地區(qū)片綜合地價(jià);④該市土地出讓套按基準(zhǔn)地價(jià)的70%收取，最末級(jí)別工業(yè)用地出讓平均價(jià)格為270元/平方米;爹該市工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為384元/平方米;⑥2004-2006年，該市商品住宅價(jià)格年平均增長(zhǎng)率為10%。

待估價(jià)宗地有關(guān)信息如下：

(1)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2004年初通過(guò)拍賣方式取得待估宗地土地使用權(quán)，拍賣成交樓面地價(jià)1200，元/平方米，當(dāng)時(shí)區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開(kāi)交易地塊平均成交樓面價(jià)為1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006年上半年項(xiàng)目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區(qū)域2005年、2006年年度住宅用地環(huán)比地價(jià)指數(shù)分別為106、105。

(2)丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬(wàn)元，并按該市經(jīng)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得土地使用權(quán)而應(yīng)負(fù)擔(dān)的城市公益用地征地成本，折合5畝共計(jì)50萬(wàn)元。在取得出讓土地使用權(quán)后，為方便出行，丙出資50萬(wàn)元對(duì)外界通往宗地的道路進(jìn)行了維修。另外，已知該宗地土地征收時(shí)向村集體支付的補(bǔ)償費(fèi)及耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)為300萬(wàn)元，區(qū)域市政配套“五通一平”開(kāi)發(fā)平均成本為12萬(wàn)元/畝。

請(qǐng)根據(jù)以上情況回答51 -55題。

51.下列對(duì)該城市地價(jià)水平變化的分析正確的是( )。

A.該市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加、投資需求的增加等拉動(dòng)了地價(jià)上漲

B.實(shí)行土地招拍掛制度是地價(jià)上漲的主要原因

C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產(chǎn)價(jià)格逐年快速增長(zhǎng)

D.城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)區(qū)域土地價(jià)格水平的提升起到了推動(dòng)作用

52.下列關(guān)于該市工業(yè)用地出讓及地價(jià)評(píng)估觀點(diǎn)正確的是( )。

A.土地估價(jià)時(shí)可選取評(píng)估的工業(yè)用地案例進(jìn)行比較

B.以征地綜合區(qū)片價(jià)為依據(jù)，運(yùn)用成本逼近法評(píng)估同一區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，其地價(jià)水平接近

C.協(xié)議出讓工業(yè)用地也須按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，成交價(jià)格不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

D.實(shí)行工業(yè)用地出讓最低限價(jià)政策將促使土地出讓價(jià)格回歸到客觀地價(jià)水平

53.丙企業(yè)以資產(chǎn)重組為目的，運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該工業(yè)用地價(jià)格時(shí)應(yīng)計(jì)算的成本費(fèi)用最接近( )萬(wàn)元。

A.590 B.467 C.530 D.480

54.甲公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股時(shí)，乙方要求對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，則評(píng)估樓面地價(jià)最接近( )元/平方米。

A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280

55.若將上述住宅宗地作為城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，則其在2006年末的平均地價(jià)水平為( )元/平方米。

A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260

(二)甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級(jí)工業(yè)用地范圍，由該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得，批準(zhǔn)用途為工業(yè)，土地面積30畝;宗地上各幢磚混結(jié)構(gòu)廠房建筑總面積17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)至今。因該宗地已被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門核定的原廠區(qū)用地詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準(zhǔn)用地總面積18000平方米，其中商業(yè)用地面積8000平方米、住宅用地面積10000平方米;規(guī)劃平均容積率2. 89，其中商業(yè)建筑面積28000平方米、住宅建筑面積24000平方米。

經(jīng)調(diào)查：①該宗地土地開(kāi)發(fā)程度紅線內(nèi)達(dá)到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通訊、通電及場(chǎng)地平整)，紅線外達(dá)到“六通”(通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃?xì)?;②A市一級(jí)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，對(duì)應(yīng)各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0，開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“六通” (通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃?xì)?及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，估價(jià)基準(zhǔn)日為2006年1月1日：③以2006年1月1日為基期，A市一級(jí)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比增長(zhǎng)率　分別為2%、4%、0%;④通燃?xì)馄骄杀緸?0元/平方米;⑤磚混結(jié)構(gòu)建筑重置價(jià)600元/平方米;⑥A市各類用地容積率修正系數(shù)表(部分)如下：

容積率修正系數(shù) 1.0 2.0 3.0 4.0

商業(yè)用地 0. 75 1.O 1.39 1.58

住宅用地 0. 82 1.0 1.16 1.33

按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項(xiàng)用地條件、規(guī)劃指標(biāo)，選擇案例通過(guò)市場(chǎng)比較法修正后得到商業(yè)用地地價(jià)為9500元/平方米。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)分別為8%、4%、6%。

請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答56 - 60題。

56.根據(jù)上述情況，下列表述正確的是( )。

A.若對(duì)該宗地實(shí)施舊城改造拆遷，應(yīng)分別按工業(yè)和商業(yè)用途評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

B.該宗地屬存量建設(shè)用地，變更該宗地用途可按補(bǔ)辦出讓手續(xù)辦理，并按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交土地出讓金

C.若通過(guò)土地儲(chǔ)備途徑處置該宗地，按規(guī)定甲企業(yè)可與A市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商補(bǔ)償金額

D.甲企業(yè)可按商業(yè)、住宅用途市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳該宗地土地出讓金后自行開(kāi)發(fā)建設(shè)

57.若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，則評(píng)估時(shí)采用的容積率為( )。

A. 0.85 B.0.94 C.2.6 D.2.89

58.依據(jù)規(guī)劃要求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以2008年1月1日為基準(zhǔn)日，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估該宗地，價(jià)格應(yīng)為( )萬(wàn)元。

A. 10062 B.10122 C.10300 D.10361

59.根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容積率分別為( )。

A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D.均為2.89

60.若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使用權(quán)，繳納土地出讓金780萬(wàn)元，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)按照上述規(guī)劃條件用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)，則對(duì)應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的表述正確的是( )。

A.應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格減去原工業(yè)用途及使用條件下剩余年期的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格

B.應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格扣減已繳納的780萬(wàn)元

C.以2008年1月1日為估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)時(shí)設(shè)定各用途土地使用年限分別為工業(yè)50年、商業(yè)40年、住宅70年

D.估價(jià)時(shí)建筑容積率設(shè)定為0. 94

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（責(zé)任編輯：fky）

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