土地估價(jià)師

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(六)國(guó)有建設(shè)用地審查報(bào)批管理(掌握)

第一、國(guó)有建設(shè)用地審查報(bào)批的程序如下：

1、用地預(yù)申請(qǐng)

建設(shè)項(xiàng)目可行性論證時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的同級(jí)土地行政主管部門(mén)提出用地預(yù)申請(qǐng)。受理預(yù)申請(qǐng)的土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家土地供應(yīng)政策，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)審，出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。

2、用地申請(qǐng)

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng)。建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)《建設(shè)用地申請(qǐng)表》并附相應(yīng)的材料。

3、受理，并擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)

市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門(mén)審查。

(1)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。

(2)補(bǔ)充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)充耕地或者補(bǔ)劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補(bǔ)充的期限，資金落實(shí)情況等，并附具相應(yīng)的圖件。

(3)征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。

(4)供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。

建設(shè)只占用國(guó)有農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案。建設(shè)只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)只需擬訂征收土地方案和供地方案。建設(shè)只占用國(guó)有未利用地，按照《土地管理法實(shí)施條例》第二十四條規(guī)定應(yīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)只需擬訂供地方案;其他建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有未利用地的，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定辦理。

(5)建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)

建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附具下列材料：

①經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃圖;

②由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū);

③地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料;

④以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說(shuō)明和有關(guān)文件;

⑤為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。

4、建設(shè)用地審查

有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見(jiàn)后30日內(nèi)審查完畢。

建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門(mén)內(nèi)部會(huì)審制度。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，不予批準(zhǔn)建設(shè)用地。

5、方案的組織實(shí)施

經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。

建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí).在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)公布規(guī)劃要求，設(shè)定使用條件，確定使用方式，并組織實(shí)施。

以有償使用方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。土地使用者繳納土地有償使用費(fèi)后，依照規(guī)定辦理土地登記。

以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)向建設(shè)單位頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，依照規(guī)定辦理土地登記.

建設(shè)項(xiàng)目施工期間，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》公示于施工現(xiàn)場(chǎng)。各級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行跟蹤檢查。

例題：供地方案，應(yīng)當(dāng)包括( )等。

A.供地方式、面積、用途

B.土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額

C.占用農(nóng)用地的種類、位置

D.占用農(nóng)用地的面積、質(zhì)量

答案：AB

解析：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。

第二、關(guān)于臨時(shí)用地

臨時(shí)用地是指建設(shè)過(guò)程中或勘查勘測(cè)過(guò)程中一些暫設(shè)工程和臨時(shí)設(shè)施所需臨時(shí)使用城市內(nèi)的空閑、農(nóng)用地和未利用地，不包括因使用原有的建筑物、構(gòu)筑物而引起的使用土地的行為。臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

臨時(shí)用地一般包括兩類：一類是工程建設(shè)施工臨時(shí)用地，包括工程建設(shè)施工中的設(shè)置的臨時(shí)加工車(chē)間、修配廠、攪拌站、預(yù)制場(chǎng)、材料堆場(chǎng)，運(yùn)輸?shù)缆泛推渌R時(shí)設(shè)施用地，工程建設(shè)過(guò)程的取土棄土用地;架設(shè)地上線路、鋪設(shè)地下管線和其他地下工程所需臨時(shí)使用的土地等。另一類是地質(zhì)勘查過(guò)程中的臨時(shí)用地，包括：廠址、壩址、鐵路、公路選址等需要對(duì)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況進(jìn)行勘測(cè)，探礦、采礦需要對(duì)礦藏情況進(jìn)行勘查勘探所需臨時(shí)使用的土地等。

1.臨時(shí)用地報(bào)批

在城市規(guī)劃區(qū)的臨時(shí)用地應(yīng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，報(bào)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

2.簽訂臨時(shí)用地合同

臨時(shí)用地經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)簽訂臨時(shí)用地合同，并給土地的所有權(quán)人和原使用權(quán)人的損失予以補(bǔ)償。臨時(shí)用地合同是約定土地所有權(quán)人和臨時(shí)用地的使用權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)范文件。因臨時(shí)用地有一些要求：如臨時(shí)用地的用途、使用期限、使用后的恢復(fù)措施、土地補(bǔ)償?shù)?，都必須通過(guò)合同雙方約定，并嚴(yán)格執(zhí)行。如改變臨時(shí)用地合同中的某些條款，也要經(jīng)雙方協(xié)商后重新簽訂臨時(shí)用地合同或簽訂臨時(shí)用地的補(bǔ)充合同。臨時(shí)用地合同由臨時(shí)用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國(guó)有土地，土地行政主管部門(mén)代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同的要求支付臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。如臨時(shí)用地對(duì)原土地使用者造成損失的，由土地行政主管部門(mén)用收取的臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)予以補(bǔ)償。如果使用的是農(nóng)民集體所有的土地，將由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)代表所有者與臨時(shí)用地使用者簽訂臨時(shí)使用土地合同，并收取臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。

例題：臨時(shí)用地合同由臨時(shí)用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國(guó)有土地，( )代表政府與土地使用者簽訂合同。

A、土地行政主管部門(mén)

B、規(guī)劃行政主管部門(mén)

C、建設(shè)行政主管部門(mén)

D、房產(chǎn)管理行政主管部門(mén)

答案：A

解析：臨時(shí)用地合同由臨時(shí)用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國(guó)有土地，土地行政主管部門(mén)代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同的要求支付臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。

3.臨時(shí)用地的使用

臨時(shí)使用土地者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用土地，臨時(shí)用地只能是臨時(shí)使用土地的行為，不能將臨時(shí)用地改為永久建設(shè)用地。不得建永久性的建筑物及其他設(shè)施。使用結(jié)束后，將土地的臨時(shí)建設(shè)的設(shè)施全部拆除，恢復(fù)土地的原貌，并交還給原土地所有權(quán)人或使用權(quán)人。臨時(shí)用地的期限一般不超過(guò)2年。臨時(shí)用地不超過(guò)2年的，使用的具體期限可以在臨時(shí)使用土地合同中由雙方約定。臨時(shí)用地確需超過(guò)2年的，必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，通過(guò)雙方的合同約定，或2年后重新辦理臨時(shí)用地手續(xù)。

搶險(xiǎn)救災(zāi)等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時(shí)用地的，災(zāi)后應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù);屬于永久性建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在災(zāi)情結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)。

例題：下列關(guān)于臨時(shí)用地的使用，說(shuō)法正確的是( )。

A、臨時(shí)使用土地者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用土地

B、臨時(shí)用地只能是臨時(shí)使用土地的行為

C、可以將臨時(shí)用地改為永久建設(shè)用地

D、臨時(shí)用地使用結(jié)束后，將土地的臨時(shí)建設(shè)的設(shè)施全部拆除

答案：ABD

解析：臨時(shí)用地只能是臨時(shí)使用土地的行為，不能將臨時(shí)用地改為永久建設(shè)用地。臨時(shí)用地的期限一般不超過(guò)2年。

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