土地估價師

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第二部分 報告典型問題

土地估價技術(shù)報告

第一部分 總 述

一、項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目名稱是估價報告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項(xiàng)描述要簡要說明評估目的、估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價格類型以及估價對象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價對象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報告對項(xiàng)目名稱的描述還有待于進(jìn)一步明確。

(一)主要問題

1、有的估價報告主題模糊，如“×××公司土地價格評估”，既未體現(xiàn)評估目的，也沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，更沒有界定估價對象的價格類型，嚴(yán)重不符《規(guī)范格式》項(xiàng)目名稱的描述要求;有的體現(xiàn)了評估目的，但沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價格類型。

2、有的估價報告在價格類型界定方面存在問題

一是多數(shù)報告未界定估價對象的價格類型;

二是界定的價格類型與地價定義不符。

如“×××國有土地使用權(quán)抵押貸款價格評估”。國有土地使用權(quán)的抵押價值與貸款價值是不同的兩個概念，所涉及的是兩個不同數(shù)值，一般來說，按照地價定義評估的物權(quán)價值應(yīng)該就是抵押價值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價值量全部作為貸款價值量貸給抵押人，而是按抵押價值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權(quán)抵押評估的貸款量最高不超過評估價格的50%，出讓土地使用權(quán)評估的貸款量最高不超過評估價格的70%。若界定為國有土地使用權(quán)抵押貸款價格，就應(yīng)該在地價定義中設(shè)定貸款率并在最后確定評估價值時考慮進(jìn)去，如不設(shè)定貸款率，最好還是不這樣界定價格類型為好。

再如有的評估項(xiàng)目名稱為“×××國有劃撥土地使用權(quán)價格評估”，但地價定義設(shè)定的卻是有限年期的使用權(quán)價格?自相矛盾。地價定義一般應(yīng)該與價格類型一致，當(dāng)然評估國有土地使用權(quán)“劃撥價格”，可以從有限年期的使用權(quán)價格中剝離出“劃撥價格”，并作特殊說明，但有的評估不在最后確定評估價格時將政府收益剝離出去形成“劃撥價格”，而評估的卻是有限年期的土地使用權(quán)出讓價格。其目的評估的是劃撥土地的出讓價格。尚若如此，“×××國有劃撥土地使用權(quán)出讓價格評估”。

總之，出現(xiàn)上述問題原因，主要是估價人員對《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”未認(rèn)真研究以及對界定“價格類型”的概念理解不透所造成的。

(二)如何正確描述項(xiàng)目名稱

到底如何描述項(xiàng)目名稱和正確界定“價格類型”呢?首先應(yīng)該認(rèn)真研究《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”，按要求簡明扼要地描述清楚。

對“價格類型”的界定應(yīng)從土地價格的概念去理解。土地價格是土地權(quán)利價格，土地權(quán)利不同，其價格類型也就不同，價值量自然也不相同。“價格類型”與評估目的緊密相連。評估目的一般是為處置土地提供價格參考依據(jù)。土地處置方式不同，土地權(quán)利人獲得對土地的權(quán)利就不同，其價格類型當(dāng)然也不同，一般價格類型的界定與擬處置后的土地權(quán)利類型有著密切的關(guān)系。項(xiàng)目名稱中要求體現(xiàn)估價對象權(quán)屬是現(xiàn)狀權(quán)屬，根據(jù)評估目的在現(xiàn)狀權(quán)屬基礎(chǔ)上其處置方式就是要評估的價格類型。

如：國有劃撥土地出讓評估的一定是“出讓價格”;有償收回國有劃撥土地使用權(quán)評估的一定是“劃撥價格”;有償收購國有出讓土地使用權(quán)評估的一定是剩余使用年期的出讓土地“收購價格”;若國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估的價格就應(yīng)該是剩余使用年期的出讓土地“轉(zhuǎn)讓價格”;設(shè)定抵押權(quán)的一定是與抵押人的土地權(quán)利相對應(yīng)的“抵押價值”評估等。即是不為處置土地而是為了了解土地現(xiàn)值，也應(yīng)依據(jù)土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、使用權(quán)類型，是“現(xiàn)狀”還是“規(guī)劃”條件來界定評估的是何種類型的土地價格。

下面以國有土地不同處置方式的地價評估為例說明“項(xiàng)目名稱”的描述：

1、劃撥用地出讓(改制)評估

×××單位擬改制項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價值評估。(×××縣或市) 或×××單位位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)

若是多宗地，去掉宗地位置描述，說明宗地?cái)?shù)量、用途及處置前的使用權(quán)類型。如：×××單位擬改制涉及的三宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價值評估。(×××縣或市) 或×××單位三宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)

若是上市股改涉及多宗不同使用權(quán)類型的，去掉宗地位置描述，說明土地使用權(quán)類型及其宗數(shù)。其價格類型應(yīng)界定為“出讓現(xiàn)值”，并在特殊說明中說明不同使用權(quán)類型的土地資產(chǎn)量所占股份份額應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。如：×××單位擬股改涉及的二宗國有劃撥和一宗國有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓現(xiàn)值評估。(×××縣或市)。

2、經(jīng)營性用地公開出讓評估

×××土地儲備中心擬拍賣位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)出讓底價評估。(×××縣或市)。

×××土地儲備中心擬掛牌出讓位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)價值評估。(×××縣或市)。

3、有償收購?fù)恋卦u估

有償收回劃撥用地評估：“×××土地儲備中心擬收購項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地土地使用權(quán)價值評估” (×××縣或市)。若委托意向要求直接評估土地劃撥價值，地價定義的又是“劃撥價值”，在評估時可參考有限年期使用權(quán)評估出讓地價，再將評估的出讓地價扣除政府收益并進(jìn)行年期修正后最終確定土地使用權(quán)劃撥價值。若委托意向未要求直接評估土地劃撥價值，在評估時又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價，且最終確定的是出讓土地價值，應(yīng)特殊說明本次評估價值含政府收益，由政府參考評估價值依據(jù)有關(guān)規(guī)定最終確定劃撥土地使用權(quán)價值。

有償收購出讓用地評估：“×××儲備中心擬收購位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地剩余年期土地使用權(quán)價值評估”。(×××縣或市)。

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