土地估價師

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土地估價報告審核的方法

1.一般報告的審核對一般報告，應(yīng)達到的審核深度要求是：

(1)估價結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確;

(2)估價對象的表述是否正確、完整;

(3)估價目的、估價時點和價值定義的表述是否正確;

(4)估價的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴密、正確;

(5)估價依據(jù)和估價原則是否進行說明;

(6)估價方法的表述是否正確;

(7)估價報告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求;

(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一;

(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2.重要報告的審核應(yīng)在一般報告達到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：

(1)估價依據(jù)是否正確、充分，并有詳細說明;

(2)選擇的估價方法是否進行正確、詳細的說明;

(3)估價測算過程、計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進行正確、詳細的說明;

(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準確、嚴謹、邏輯性強，全文的標點符號是否正確。

征地區(qū)片綜合地價的特點

與原有的征地補償標準相比，征地區(qū)片綜合地價主要有以下特點：

1.征地區(qū)片綜合地價是按照均值性區(qū)片的補償標準;

2.征地區(qū)片綜合地價是針對土地確定的綜合補償標準，不包括地上附著物和青苗補償費;

3.征地區(qū)片綜合地價在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補償標準相同;

4.征地區(qū)片綜合地價是一種預(yù)設(shè)性標準，在征地沒有發(fā)生時統(tǒng)一制訂，剛性較強。

征地案例比較測算法

1.基本概念

征地案例比較測算法是將區(qū)片看作一個評估對象，根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補償標準，通過比較修正得到征地區(qū)片價的方法。

2.基本公式

基本公式為：

Px=Pb×100/A1×100/A2×AT

式中：P——征地案例比較價;

Pb——征地案例價格;

A1——區(qū)域因素修正系數(shù);

A2——個別因素修正系數(shù);

AT——時間修正指數(shù)。

3.基本步驟：

(1)選擇征地案例

需要選擇三個以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應(yīng)是近三年之內(nèi)發(fā)生的，并發(fā)生在本區(qū)片或其它可比區(qū)片的項目。征地案例的選擇要注意到項目的不同類別。

由于目前征地案例存在很大的差異，因此，在使用案例前，還要對案例的合理性進行判斷。即判斷該案例的補償費用是否能夠滿足被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展的需求，是否代表當?shù)氐恼Ｋ降取?/p>

(2)統(tǒng)一可比內(nèi)涵

征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設(shè)定內(nèi)涵一致。主要是指在對案例進行整理時，要將青苗補償費、附著作物補償費和其它額外損失的補償費用等剔除出去。

(3)進行比較

對征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。

區(qū)域因素是指區(qū)片所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有區(qū)片的位置、交通狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度等。

個別因素是指構(gòu)成區(qū)片的個別特性并對其補償費用產(chǎn)生影響的因素。個別因素比較的內(nèi)容，要有區(qū)片的土地類型、地形、地質(zhì)、人均耕地、收入水平和征地項目類型等。

時間因素修正是指根據(jù)征地案例費用發(fā)生的日期對補償費用進行調(diào)整。

(4)計算征地區(qū)片價

通過案例比較，編制比較修正系數(shù)表，代人比較測算法基本公式，計算各區(qū)片比較價。在區(qū)片比較價的基礎(chǔ)上，采用簡答平均、加權(quán)平均等方法將三個案例的結(jié)果進行平均處理，得到各征地區(qū)片價。

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（責任編輯：lqh）

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