土地估價師

中國土地估價師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2014年土地估價師考試，網(wǎng)校結(jié)合土地估價師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價師考試科目《土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》考點(diǎn)解析，希望對您參加本次考試有所幫助!

工業(yè)用地的特征

一是用地沖動大，區(qū)域用地標(biāo)準(zhǔn)控制難

隨著工業(yè)化快速發(fā)展，工業(yè)用地占用快速增長。從城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)來看，工業(yè)用地占用比例高達(dá)21.79%，上海、蘇州等發(fā)達(dá)城市達(dá)到了25.77%和31.79%，而按照國外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過城市面積的10%。我國的中小城市同樣存在著工業(yè)用地比例過高、增長過快的問題，如1990—2001年昆山市城市工業(yè)用地年均增長210.92公頃，占建設(shè)用地總量年均增長量的1/2，年均遞增21.25%。昆山、吳江、張家港、太倉、宜興、溧陽等地人均工業(yè)用地面積達(dá)40—70平方米。在國家層面上，我國人均工業(yè)用地面積也大大超過18.0—28.0平方米/人的國標(biāo)范圍。工業(yè)用地占用面積過大嚴(yán)重制約著我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。

二是用地布局不盡合理，區(qū)域間競爭激烈

各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏生產(chǎn)力布局、國土規(guī)劃的統(tǒng)籌安排，沒有嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)分工，從而不可避免地造成不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重復(fù)建設(shè)，也造成了企業(yè)效益低、工業(yè)用地低效的現(xiàn)實(shí)。

三是用地效益較低，但政績、就業(yè)、稅收等外部性收益高

由于工業(yè)用地額過度供應(yīng)，加之工業(yè)用地本身的特征，使得工業(yè)用地效益較低，工業(yè)用地具有很強(qiáng)的外部性收益，通過吸引投資，不僅更好地促進(jìn)了gdp的增長，實(shí)現(xiàn)政績目標(biāo)，而且也促進(jìn)了就業(yè)的增加以及稅收的增長。

四是不同區(qū)域、不同行業(yè)用地效益及集約程度差異性大

由于不同區(qū)域的工業(yè)結(jié)構(gòu)的差異性以及工業(yè)化的階段不一樣，使得不同區(qū)域的工業(yè)用地效益差異性達(dá)。例如，2004年江寧區(qū)單位建設(shè)用地產(chǎn)值為5508.63萬元/公頃，常熟、張家港、昆山、吳江的建設(shè)用地效益分別是江寧的4、4.7、4.4和3.4倍。此外，不同工業(yè)行業(yè)的用地效益也存在很大的差異性，例如，在江蘇省蘇南地區(qū)，電子通訊、食品及機(jī)械、醫(yī)療等工業(yè)行業(yè)的單位土地投資強(qiáng)度大，工業(yè)用地效益也總體趨高;同樣的工業(yè)行業(yè)，如紡織行業(yè)，蘇中的單位土地投資強(qiáng)度又高于蘇南，這與蘇南紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)向蘇中轉(zhuǎn)移，以及蘇中紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)在技術(shù)方面表現(xiàn)出來的后發(fā)優(yōu)勢有一定關(guān)系。

五是受土地宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控影響大，工業(yè)地產(chǎn)市場管制難

目前全國各地工業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，造成了極大的浪費(fèi)。由于工業(yè)投資具有可轉(zhuǎn)移性，地方政府會通過各種政策優(yōu)惠來吸引工業(yè)投資，包括用地方面的傾斜政策，地區(qū)間競爭激烈。工業(yè)用地存量大，增量比例小，也導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)投機(jī)日益加劇。例如，上海工業(yè)地價漲幅從2-3%增長到15%。

六是工業(yè)用地上收益地價與市場地價呈剪刀差關(guān)系

近20年來，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的新形勢下，中國工業(yè)化發(fā)展極為迅速。目前我國工業(yè)化水平已達(dá)55%,工業(yè)用地已經(jīng)占了建設(shè)用地相當(dāng)大的比重，同時土地資源的浪費(fèi)現(xiàn)象也十分普遍。如何提高工業(yè)用地效率，對于中國土地集約利用整體效率的提高十分重要。因此，進(jìn)行面向國家宏觀調(diào)控的工業(yè)用地的集約利用研究十分必要。

按土地利用類型劃分，主要用于牧業(yè)生產(chǎn)的地區(qū)或自然界各類草原、草甸、稀樹干草原等統(tǒng)稱為草地。草地多年生長草本植物?？晒┓硼B(yǎng)或割草飼養(yǎng)牲畜。世界的草地主要分布在各大陸內(nèi)部氣候干燥、降水較少的地區(qū)。世界上的草地約占世界陸地面積的20%。我國各類草地面積達(dá)4億公頃，約占全國總面積的23.5%。

生長草本和灌木植物為主并適宜發(fā)展畜牧業(yè)生產(chǎn)的土地。它具有特有的生態(tài)系統(tǒng)，是一種可更新的自然資源。世界草地面積約占陸地總面積的1/5，是發(fā)展草地畜牧業(yè)的最基本的生產(chǎn)資料和基地。在這些土地上，生產(chǎn)了人類食物量的11.5%，以及大量的皮、毛等畜產(chǎn)品;還生長許多藥用植物、纖維植物和油料植物，棲息著大量的野生動物。

人類最初只是利用天然草地，由游牧到定居放牧，逐漸發(fā)展畜牧經(jīng)濟(jì)。后來，學(xué)會了開墾草地，發(fā)展種植業(yè)和畜牧業(yè)。在漫長的封建社會，由于人口增長和生產(chǎn)力的發(fā)展，不斷擴(kuò)大放牧和開墾，以及戰(zhàn)爭和自然災(zāi)害的破壞，草地資源逐漸減少。許多國家在進(jìn)入資本主義社會后，市場對畜產(chǎn)品的需求日益增長，促進(jìn)了畜牧業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展;同時由于掠奪性經(jīng)營和濫墾，使草地資源受到嚴(yán)重破壞，很多地區(qū)出現(xiàn)了生態(tài)危機(jī)，災(zāi)害頻繁。

中國在20世紀(jì)60年代-70年代也發(fā)生過盲目大量開墾草地、過度放牧的現(xiàn)象。世界草地資源按其地理分布和組成劃分，有溫帶草原和熱帶草原兩大類。溫帶草原分布在南北半球的中緯度地帶，包括歐亞大陸草原、北美大陸草原等。它的特點(diǎn)是低溫少雨，草群低矮，地上高度不超過1米，以耐寒旱生禾本科草為主。熱帶草原分布在低緯度地區(qū)，包括非洲、大洋洲及南美洲的部分草原。它的特點(diǎn)是高溫多雨，旱濕季明顯，旱季長到5-6個月;植物以旱生草類為主，草叢高大，禾本科地上高度達(dá)2米-3米， 并混雜生長耐旱灌木和非常稀疏的喬木，被稱為“稀樹草原”。

20世紀(jì)70年代，全世界尚保留用于畜牧業(yè)的草地約為31.6億公頃，非洲占25%，亞洲占19.4%，大洋洲占14.9%，南美洲占14.4%，北美和中美占11.3%，歐洲占2.9%。各洲草地面積占土地面積的比重：大洋洲是55.3%，非洲是26.4%，南美洲是25.6%，亞洲是22.6%，歐洲和北美各占16%。平均每人占有草地面積，最多的是澳大利亞為31公頃，其次是阿根廷5.3公頃，其他比較多的國家有新西蘭4.5公頃，馬里4.3公頃，南非2.8公頃，美國、墨西哥、智利等國1公頃-2.7公頃。

中國草地約有4億公頃，其中可利用的約2.8億公頃，分為牧區(qū)草原和農(nóng)區(qū)草山草灘兩大部分。牧區(qū)草原3.13億公頃，可利用的2.2億公頃，主要分布于西北、東北、西南10省、區(qū)的266個牧區(qū)縣和半牧業(yè)縣;農(nóng)區(qū)草山草灘0.87億公頃，可利用的0.6億公頃，主要分布于南方各省和北方黃土高原地區(qū)。牧區(qū)草原有草甸、干旱、荒漠與半荒漠三種基本草地類型;農(nóng)區(qū)草山草灘有溫帶、亞熱帶、熱帶灌叢草叢、落葉與常綠闊葉林草地等基本類型。如按質(zhì)量分，優(yōu)等占20%，中等占50%，劣等占30%。分布在各類草地的牧場資源有5000多種，其中豆科139屬1130種;禾本科190屬1150種。已用于人工栽培的牧草有100多種。草地上的家畜資源有牛、羊、馬、駱駝等;野生珍稀動物有野牛、野馬、野駱駝、羚羊、鹿、獐、狐、貂、天鵝、鶴、鷹、鷲等。

中國草地資源按自然條件、利用現(xiàn)狀和發(fā)展方向可分為：①蒙新高原草原區(qū)，有可利用草地1.06億公頃，是發(fā)展細(xì)毛羊、半細(xì)毛羊、羔皮羊、絨山羊、馬、肉牛和雙峰駝的基地;②東北草原區(qū)，有可利用草地0.13億公頃，是發(fā)展奶牛、肉牛、細(xì)毛羊和半細(xì)毛羊和絨山羊的基地;③青藏高原草原區(qū)，有可利用草地1.06公頃，是發(fā)展牦牛、綿羊、馬等高原型家畜的基地;④黃土高原草山區(qū)，有可利用草地0.13億公頃，是發(fā)展奶山羊、灘羊、秦川牛、關(guān)中驢的基地;⑤西南山地草山區(qū)，有可利用草地0.27億公頃，是發(fā)展奶牛、肉牛、半細(xì)毛羊的基地;⑥東南丘陵草山區(qū)，有可利用草地0.13億公頃，是發(fā)展水牛、奶牛、肉牛、山羊的基地;⑦黃淮平原沿海草灘區(qū)，有可利用草地333萬公頃，是發(fā)展肉牛、奶牛、細(xì)毛羊、半細(xì)毛羊的基地。

天然草地指植被自然生長未經(jīng)改良的草地。天然草地植物群落、植物種類多，類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，植被較穩(wěn)定，飼料資源豐富，但生產(chǎn)力較低。多供作放牧家畜和刈草用，是草地畜牧業(yè)的生產(chǎn)基地。分布廣泛且面積大，全世界30.5億公頃草地中，絕大部分為天然草地。中國4億公頃草地中，95%為天然草地，包括北方大面積草原、南方草山草坡、農(nóng)區(qū)邊隙地、沿海灘涂草地。

永久草地即植被穩(wěn)定可長期利用的草地。一般利用年限10年以上。包括天然草地、人工草地和改良草地。植被由可利用多年而生長不衰的多年生牧草或自繁自生的一年生牧草組成。結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，植物種類較多，牧草抗逆性強(qiáng)，耐刈、耐牧。土壤、氣候等生境條件較優(yōu)越。要保持草地持久、高產(chǎn)的生產(chǎn)力，須加強(qiáng)培育措施，采用合理的放牧或刈草制度。

次生草地是在森林砍伐后，自然演替形成草本植物群落為主的草地。在中國南方，草山草坡多為次生的灌草叢草地。采伐跡地土壤有一定厚度、較充足的水分和養(yǎng)分，草本植物和小灌木可迅速生長，形成次生植物群落。常綠闊葉林群落，在自然狀態(tài)下，是穩(wěn)定的地帶性頂極群落，采伐后，跡地先形成鐵芒箕、蜈蚣草、白茅或扭黃茅為主的低草群落，而后逐步發(fā)展形成由芒、野古草、菅、蕨為主的高草群落。高草中混生梿木、白檀、金櫻子等灌木，自然形成烏藥、繼(木幽)木、杜鵑、烏飯樹等灌木叢。次生草地產(chǎn)草量高，但品質(zhì)較差，不耐牧，易發(fā)生演替退化，加強(qiáng)培育才能維持草地生產(chǎn)力和持久利用。

零星分布在郁閉度0.3-0.6森林中或林緣的草地稱為林間草地(疏林草地)。植物種類繁多，植被類型復(fù)雜，以中生或中旱生草本植物為主。植株較高大，產(chǎn)量高，品質(zhì)好，豆科牧草比例大(占8%)。具有蔽蔭、防風(fēng)、冬春御寒的條件。適于放牧各種家畜，尤宜放牧牛和鹿。林緣草地亦宜作割草場。是發(fā)展草食家畜的重要基地。中齡以上森林放牧家畜，對樹木無傷害并可防火，但應(yīng)嚴(yán)格控制放牧?xí)r間和載畜量。根據(jù)草叢分布狀況，林間草地分三種類型：草叢與樹木相間生長，樹木散生;林中呈片狀分布的草地，多為次生草地;林中塊狀隙地草叢，亦是林中草食動物的棲息地，草地水熱條件好，氣候濕潤，土壤肥沃。

在牧區(qū)和農(nóng)區(qū)由人工種植的用于放牧牲畜或割草，植被覆蓋度在5%以上的草原、草坡、草山等，即人工種植牧草的草地，稱為人工草地，包括人工培植用于牧業(yè)的灌木。是根據(jù)牧草的生物學(xué)、生態(tài)學(xué)和群落結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，有計劃地將一部分草地開墾后，因地制宜地播種牧草而建立的。依利用方法，人工草地又可以分為割草地、放牧地和種子田三種。人工草地為中國土地利用現(xiàn)狀分類系統(tǒng)中的二級類型地之一。中國的人工草地面積較小，1990年全國只有608萬公頃，僅為全國天然草地面積的1.5%，隨后有所增長，到90年代中期人工草地占到全國草地面積的2%，但是面積仍然偏小，草地畜牧業(yè)的發(fā)展仍然缺乏高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)人工草地的支撐。草地畜牧業(yè)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗是人工草地面積占天然草地面積的10%，畜牧業(yè)生產(chǎn)力比完全依靠天然草地增加1倍以上。根據(jù)有關(guān)部門規(guī)劃，到2010年，中國人工種植草地、改良草地面積將達(dá)到6000萬公頃，占全國草地面積的15%。

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