土地估價(jià)師

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(一)概述

房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱。具體來說，它包括土地、建筑物及固著于土地、建筑物上不可分離的部分。

房地產(chǎn)與其他物品相比較，房地產(chǎn)既有一般物品的屬性，又有其特殊性，主要表現(xiàn)在：①空間上的固定性;②生產(chǎn)、使用的長(zhǎng)期性;③大量的投資性;④保 值性與增值性;⑤相互影響性;⑥受政策限制、影響的敏感性。

房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個(gè)重要部門，它的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)結(jié)構(gòu)(產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu))、流通結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的基本結(jié)構(gòu)涉及生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)領(lǐng)域，且三者之間具有密切的內(nèi)在聯(lián)系。

房地產(chǎn)業(yè)的作用主要體現(xiàn)在：①房地產(chǎn)業(yè)是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ);②房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國(guó)家財(cái)政收入開辟了重要來源;③房地產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;④發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)舊城區(qū)的改造、完善城市的功能。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)的形式，就開發(fā)的對(duì)象而言，有土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā);其中房地產(chǎn)綜合開發(fā)是最主要的形式。

就開發(fā)的主體而言，有獨(dú)資開發(fā)、合資開發(fā)和個(gè)體開發(fā)。就開發(fā)的區(qū)域而言，有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)開發(fā)。就開發(fā)規(guī)模劃分，有單項(xiàng)零星開發(fā)和成片集中開發(fā)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)通常經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目策劃、立項(xiàng)與企業(yè)審批、項(xiàng)目規(guī)劃、土地使用權(quán)取得、工程建設(shè)、房地產(chǎn)營(yíng)銷和物業(yè)管理。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)以前，必須對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行科學(xué)分析論證。具體步驟為：①籌劃準(zhǔn)備;②調(diào)查研究;③優(yōu)化和選擇方案;④詳細(xì)研究;⑤編制可行性研究報(bào)告書。應(yīng)注意舊城區(qū)土地開發(fā)與新城區(qū)土地開發(fā)費(fèi)用的區(qū)別。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的步驟主要有：一是通過調(diào)查、分析，確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、地點(diǎn)、方案，擬訂項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，據(jù)此進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，獲得投資、成本、利潤(rùn)等一系列財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二是將上述財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)匯總，編制出三個(gè)主要基本報(bào)表：損益表、現(xiàn)金流量表、資金來源及運(yùn)用表。三是根據(jù)基本報(bào)表，計(jì)算分析評(píng)價(jià)指標(biāo)，以便進(jìn)行各種財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要方法有現(xiàn)金流量分析、靜態(tài)獲利性分析、動(dòng)態(tài)獲利性分析和財(cái)務(wù)報(bào)表分析等方法。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤(rùn)率等。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定分析，通常采用盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析三種方法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告通常包括：封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖和有關(guān)附件7 大部分。

房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措渠道，主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款、預(yù)售預(yù)租房屋及樓花買賣、引進(jìn)外資等方式。

土地使用權(quán)獲取的主要途徑和方式有政府行政劃撥、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)地價(jià)三種方式。土地征用的特點(diǎn)主要有：①帶有一定的強(qiáng)制性;②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活;③被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。土地征用時(shí)應(yīng)遵循的原則是：珍惜耕地，合理利用土地;保證國(guó)家建設(shè)用地;妥善安置被征單位和農(nóng)民;有償使用土地;依法征地。

房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系中考生應(yīng)注意城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響和房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃兩點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)在于地下、地上管(線)的鋪設(shè)與安裝。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的原則有：先場(chǎng)外，后場(chǎng)內(nèi)，場(chǎng)外由遠(yuǎn)及近;先全場(chǎng)，后單項(xiàng)，全場(chǎng)從平土開始;先地下，后地上，地下先深后淺;管線道路先完成主干，再完成分支。

建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可分為全過程招標(biāo)投標(biāo)，材料、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)，工程施工招標(biāo)投標(biāo)和勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)。建設(shè)工程招標(biāo)的方法有：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)。建設(shè)工程監(jiān)理的內(nèi)容主要是投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理和信息管理(即三控制、兩管理)。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)的買家和賣家在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成各種權(quán)益交易的總和。按照房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的時(shí)間順序，劃分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)既相互獨(dú)立又密不可分。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參加房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體、交易對(duì)象和市場(chǎng)組織方式三部分構(gòu)成，參加者、交易對(duì)象和組織方式是房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大要素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能主要有：①有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置與合理使用;②能促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)。③有助于調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展;④有利于房地產(chǎn)供求的相對(duì)平衡，緩解用地矛盾和住房不公現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)主要有：市場(chǎng)供給缺乏彈性、市場(chǎng)供給的不同質(zhì)性、市場(chǎng)供給的地區(qū)性和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全性。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)有：市場(chǎng)需求的廣泛性、市場(chǎng)需求的多樣性、市場(chǎng)需求的融資性和市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的特點(diǎn)有：銷售環(huán)節(jié)少、渠道短，銷售作用方向與一般商品銷售相反，銷售主要通過代理商來完成和銷售主要通過合同方式進(jìn)行。

我國(guó)土地市場(chǎng)的運(yùn)行有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)兩種模式。我國(guó)住房市場(chǎng)的運(yùn)行模式有管理型市場(chǎng)和以租賃市場(chǎng)為主、買賣市場(chǎng)和調(diào)換市場(chǎng)為輔的市場(chǎng)兩種。

市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一節(jié)，考生應(yīng)對(duì)研究和預(yù)測(cè)的一般步驟有一定的了解。

(四)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理是密不可分的兩個(gè)方面，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的核心，是實(shí)現(xiàn)和發(fā)揮房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著重要的作用。

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要經(jīng)濟(jì)形式有：國(guó)營(yíng)、集體經(jīng)營(yíng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)、合資或合作經(jīng)營(yíng)以及涉外經(jīng)營(yíng)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式有出售、出租、信托代管、房屋互換和以房入股經(jīng)營(yíng)工商服務(wù)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可分為總體風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，總體風(fēng)險(xiǎn)包括政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和來自自然界和人類沖突的意外風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度有回避型、追逐型、中間型。對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的策略有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)抑制、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)組合。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的方法可分為確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策、不確定決策三類。房地產(chǎn)銷售的形式有廣告、派員銷售和召開新聞發(fā)布會(huì)。房屋的出售價(jià)格主要由商品房的生產(chǎn)成本、商品房流通費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)組成。房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的方式有短期出租、長(zhǎng)期出租和無限期出租。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)其所擁有的房屋和土地及其附屬設(shè)備等各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)所進(jìn)行的管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理，是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)。物業(yè)管理有委托服務(wù)型和自主經(jīng)營(yíng)型兩種形式。

(五)房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

房地產(chǎn)中介服務(wù)體系包括：房地產(chǎn)金融中介、房地產(chǎn)市場(chǎng)中介、房地產(chǎn)法律中介、房地產(chǎn)服務(wù)中介等。

房地產(chǎn)咨詢業(yè)的業(yè)務(wù)范圍包括信息的收集、信息的選擇與鑒別和信息的加工。房地產(chǎn)中介組織在接受客戶委托后，一般按照收集資料、科學(xué)分析、提出報(bào)告三步進(jìn)行工作。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是房地產(chǎn)中介服務(wù)中專業(yè)性、技術(shù)性最強(qiáng)的，它在抵押、保險(xiǎn)、出讓、轉(zhuǎn)讓等領(lǐng)域起著重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，是以提取傭金為經(jīng)營(yíng)特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、換房等提供信息及信托勞務(wù)工作的中介服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)，需要考生有一定的了解。

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