土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》對(duì)照法基本知識(shí)知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

對(duì)照法

對(duì)照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評(píng)估對(duì)象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照，從中查出與評(píng)估對(duì)象條件基本相同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

應(yīng)用對(duì)照法評(píng)估建筑物主要步驟是：

1)確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí)

對(duì)評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等做認(rèn)真的查勘分析，并做詳細(xì)記載。需要特別注意的是，不屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評(píng)估標(biāo)的物，也就不能作為評(píng)定房屋等級(jí)的條件因素。把查勘得到的標(biāo)的物特征與房屋等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目相對(duì)照。如評(píng)估標(biāo)的與對(duì)照標(biāo)的條件基本吻合，就可以確定對(duì)照標(biāo)的結(jié)構(gòu)等級(jí)就是評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)等級(jí)。

2)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià)

在此之前，首先需要制定出一個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定一般以房屋建筑成本為測(cè)算依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)的測(cè)算數(shù)據(jù)是通過(guò)調(diào)查和直接計(jì)算取得的。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定的主要方法步驟是：

(1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個(gè)等級(jí)樣板房應(yīng)在10個(gè)以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實(shí)際平均價(jià)格。

(2)對(duì)樣板房的造價(jià)調(diào)查測(cè)算。對(duì)選中的樣板房進(jìn)行測(cè)算，計(jì)算出單位造價(jià)。對(duì)近期竣工新建類型的房屋的測(cè)算數(shù)據(jù)，可通過(guò)調(diào)查的方式取得。對(duì)建造年代久遠(yuǎn)，近年來(lái)又沒(méi)新建的舊式房屋，可采用做預(yù)算的方法，計(jì)算出房屋的重置價(jià)格。

(3)對(duì)樣板房的造價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正。由于選定的樣板房在建造時(shí)間上和施工用料的價(jià)格上都有差異，這些差異的程度直接影響計(jì)算出來(lái)的平均造價(jià)的準(zhǔn)確程度，所以在平均計(jì)算前應(yīng)對(duì)每個(gè)樣板房的造價(jià)按照確定的評(píng)估期日的建筑材料正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修正，使測(cè)算的樣板房在同一起跑線上進(jìn)行比較和應(yīng)用。

與時(shí)間有關(guān)的修正主要包括材料費(fèi)價(jià)格指數(shù)、人工費(fèi)指數(shù)、機(jī)械使用費(fèi)價(jià)格指數(shù)、其他費(fèi)用價(jià)格指數(shù)等。

(4)把選定的同一等級(jí)的樣板房的現(xiàn)值加權(quán)平均，其結(jié)果就可作為這個(gè)等級(jí)房屋的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)，把確定的評(píng)估標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級(jí)與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)等級(jí)相對(duì)照，從中查出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)。

3)對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整

由于標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)是按幢、新房、排除環(huán)境影響測(cè)算出來(lái)的，但實(shí)際上同一等級(jí)房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環(huán)境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價(jià)值量。因此必須對(duì)查出的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)，做不同程度的修正，使其更接近評(píng)估標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值。

(1)房屋新舊程度的修正，就是計(jì)算房屋的折舊，計(jì)算房屋折舊的方法可采用重置價(jià)格折舊法中提供的幾種計(jì)算方法。

(2)房屋坐落朝向、采光對(duì)房屋評(píng)估價(jià)格影響的修正。評(píng)估的房屋坐落朝向、采光情況是各異的，其使用效能和價(jià)值有大有小，因此在房屋價(jià)格上應(yīng)該有所區(qū)別，使用效能大的，其價(jià)格應(yīng)該高一些，使用效能小的其價(jià)格就應(yīng)低一些。這就需要在評(píng)估某處房屋價(jià)格、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)時(shí)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)進(jìn)行朝向、采光、影響程度的修正，計(jì)算出房屋朝向、采光的差價(jià)。房屋的朝向、采光一般表達(dá)式為：

房屋朝向、采光差價(jià)：標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)X房屋朝向、采光修正系數(shù)。

(3)樓房層次對(duì)評(píng)估價(jià)格影響的修正，樓房分層評(píng)估時(shí)，還要考慮各層次使用功能的差異對(duì)價(jià)格的影響。

(4)房屋共用部位對(duì)評(píng)估價(jià)格影響的修正。

(5)時(shí)間的修正。如果標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)頒布的時(shí)間，與評(píng)估期日間距較長(zhǎng)，且在這段時(shí)間內(nèi)建造房屋的各種費(fèi)用有較大的變動(dòng)，還應(yīng)對(duì)采用的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)進(jìn)行時(shí)間的修正。

4)確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格

房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格試算公式為：

房屋評(píng)估價(jià)格=[(標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)X共用部位修正系數(shù)±朝向差價(jià)±樓層差價(jià))X折舊率]X評(píng)估總建筑面積

相關(guān)文章：

2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法知識(shí)點(diǎn)匯總

2012年土地估價(jià)師考試估價(jià)理論方法輔導(dǎo)匯總

2012年土地估價(jià)師考試科目《估價(jià)理論方法》考試點(diǎn)匯總

更多關(guān)注： 土地估價(jià)師考試報(bào)考條件  考試培訓(xùn)  考試用書

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)