土地估價師

2012年土地估價師考試于9月15、16日進行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務基礎考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

52、某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造一棟塔式住宅樓，預計開發(fā)建設期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當?shù)赝愖≌袌鲂星?，平均售價可達3800元/平方米;開發(fā)建設過程中，建筑費、專業(yè)費和不可預見費可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內均勻投入。貸款年利息率為5.85%，銷售稅費為不動產總價的6%。

若開發(fā)公司要以不高于700萬元的代價取得該宗地70年期的土地使用權，實現(xiàn)相當于不動產總價18%的利潤率，請計算建筑容積率最低應為何值?

標準答案： (一)審題

(1)明確題目要求。本題要求計算最低建筑容積率，即在假定地價已知的情況下，要保證一定的利潤率，容積率需達到多少?與容積率直接相關的是總建筑面積，總建筑面積又直接影響到不動產總價。

(2)了解有關資料。本題主要提供了房地產市場銷售價格、各項成本費用(包括地價)及其投人情況、利息率、利潤率、銷售稅費率等有關參數(shù)，只是與不動產總價有關的容積率為未知。了解這些內容有助于構思解題方法。

(3)審查關鍵內容，謹防誤用。對所提供資料要仔細審查，弄清關鍵數(shù)據(jù)的真實內涵及費用投入情況。如本題中給出的利潤率為銷售利潤率，計算利潤時應以不動產總價為基數(shù);建筑費、專業(yè)費和不可預見費為分段均勻投入，需分段計算利息。

(二)解題思路與方法選擇

1.方法選擇

本題從表面看是計算最低建筑容積率，實質上是考察剩余法的另一種應用。與以往不同的是，本題不是要求評估土地價格，而是假定在地價已知的情況下，要保證一定的利潤率，容積率需達到多少?屬房地產開發(fā)項目投資分析問題。

2.解題思路

采用設未知變量和解方程的方式進行求解，即設最低容積率為x，得到總建筑面積2000x平方米，然后分步計算不動產總價、建筑費和專業(yè)費及不可預見費、利息、利潤、銷售稅費等;將各項計算結果和地價代人剩余法計算公式，可得到一個含未知數(shù)x的等式，求解后即可得到建筑容積率數(shù)值。

(三)公式與計算步驟

1.基本公式

地價=不動產總價—建筑費及專業(yè)費等—利息—利潤—銷售稅費

2.計算步驟

(1)選擇計算方法

本題適宜采用剩余法進行計算

(2)計算房地產總價

設最低容積率為x，則總建筑面積為：2000x平方米

3800×2000x÷10000=760x(萬元)

(3)建筑費及專業(yè)費等

1500×2000x÷10000=300x(萬元)

(4)利息

地價利息=700×[(1+5.85%)2—1]=84.30(萬元)

建筑費及專業(yè)費等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5—1]+300x×60%×[(1+5.85%)0.5-1]=15.87x(萬元)

(5)銷售稅費

760x×6%=45.60x(萬元)

(6)利潤760x×l8%=136.80x(萬元)

(7)代人公式進行計算

地價=房地產總價—建筑費專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤

700=760x—300x—(84.30+15.87x)—45.60x—136.80x

261.73 x=784.30

x=3.0

即該開發(fā)公司若要實現(xiàn)18%的利潤率，最低建筑容積率應達到3.0。

(四)難點及常見問題分析

(1)在答題過程中應先設最低容積率x，并根據(jù)題目所給的土地面積列出總建筑面積的算式，否則是難以進行計算的。

(2)在本題中由于給的是房屋單位面積售價，因此利用房屋單位面積售價和總建筑面積計算房地產總價，如果題目給的條件是房屋租金，則可利用所給租金采用收益還原法計算房地產總價。

(3)利息的計算應區(qū)分不同投資的資金投入時間和投入方式，因此一般至少應將地價利息與建筑費和專業(yè)費利息分開計算，且投資在一年以上就應計算復利。常見的錯誤是地價利息和建筑費及專業(yè)費利息不分開計算，或者即使分開計算而計息期算錯。

(4)銷售稅費和利潤的計算主要應注意計算基礎，計算基礎必須按照題目給定的條件進行確定。本題銷售稅費和利潤的計算基礎均是不動產總價，有時利潤的計算基礎也可以是預付總資本，因此應根據(jù)題目的說明確定計算公式。

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（責任編輯：中大編輯）

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