土地估價師

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在建工程的評估方法主要是重置成本法。收益現(xiàn)值法也可以有條件地運用。因為可比較的案例較少，一般而言市場比較法不適用。

一、重置成本法評估在建工程。

其思路與評估固定資產(chǎn)相同。固定資產(chǎn)(建筑物)其重置價一般包括前期費用(勘察、設計、七通一平等)，直接費(人工、材料、機械)、間接費用、其他費用、資金成本、合理利潤、調(diào)節(jié)稅等。因此，運用重置成本評估在建工程時，其重置價一般應包括以上全部項目。但是隨建筑物用途的不同，個別項目可能會有所調(diào)整。如工業(yè)廠房重置成本中一般不包括“合理利潤”。另外，在建工程的資金成本一般以實際發(fā)生額為基數(shù)計算。

非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100%。停工項目和竣工項目一般要計算實體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值。這里實體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計算公式為：實體性陳舊貶值=破壞程度總費用/工種項目總費用，功能性陳舊貶值是指成本費用在同類比較中增加的費用累計折現(xiàn)值/工程項目總費用;經(jīng)濟性陳舊貶值指未達到的設計能力程度，其計算公式為：經(jīng)濟性陳舊貶值=(設計生產(chǎn)能力-實際生產(chǎn)能力)/設計生產(chǎn)能力。從重置成本法評估操作來看，企業(yè)在建工程帳面值對評估的作用并不是很大的。一般而言，在建項目各項費用(如前期費用、其他費用等)均可通過有關規(guī)定計算得出;而直接費一般采用實地勘察得出工程形象進度之后，再乘以工程總投資(總預算)的方法也可以得出。當然對于工程較長的項目，可能要對工程總預算作適當?shù)奈飪r因素、技術因素的調(diào)整，這樣才能得到較合理的評估值。

二、收益現(xiàn)值法評估在建工程。

一般情況下，用重置成本法評估是基于在建項目的收益率等同于社會平均收益率。如果評估人員認為在建工種項目的收益率明顯高于或低于社會經(jīng)濟水平，可以采用收益現(xiàn)值法進行評估。在運用收益現(xiàn)值法評估時，除項目收益可以預期等滿足收益現(xiàn)值法所要求的一些條件外，還要注意以下幾個問題：

1、 在建工種的整體性要求。一般而言，形象進度在85%以上和竣工項目可以采用收益法。

2、 評估以一年為期較為合理。

3、風險增加，在建工程的風險性高于一般評估項目，尤其運用收益法時，由于不確定因素，風險更大。對評估人員來說，需要豐富的經(jīng)驗，細致的工作，當然也要承擔更大的風險。

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（責任編輯：中大編輯）

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