土地估價(jià)師

第四十四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理

第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念

是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按照價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測(cè)、有組織、有目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的作用和意義

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的作用和意義體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.使土地成為商品并流動(dòng)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了土地應(yīng)有的價(jià)值，優(yōu)化了土地利用。

2.實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值，加快資金回籠

3.在積累中擴(kuò)大房屋再生產(chǎn)

4.為房屋的使用服務(wù)，保證房屋使用價(jià)值的實(shí)現(xiàn)

三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)形式和經(jīng)營(yíng)方式

(一) 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)形式

1.國(guó)營(yíng)

2.集體經(jīng)營(yíng)

3.個(gè)體經(jīng)營(yíng)

4.合資、合作和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)

5.涉外經(jīng)營(yíng)

(二)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的幾種方式

包括出售、出租、信托代管、房屋互換和以房入股經(jīng)營(yíng)的工商服務(wù)業(yè)。

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及決策

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

(一)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)是發(fā)生不確定性事故的可能性，也就是造成損失的可能性。

(二)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分類

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)按影響程度可以分為總體風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和人事風(fēng)險(xiǎn)等。

1.政治風(fēng)險(xiǎn)

是指由于未能夠預(yù)期政治事件的發(fā)生或變化，導(dǎo)致國(guó)家投資環(huán)境的變動(dòng)，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能性。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于各種無(wú)法預(yù)料的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)或市場(chǎng)需求波動(dòng)的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的實(shí)際收益和預(yù)測(cè)收益發(fā)生背離，有蒙受損失的可能性。

3.金融風(fēng)險(xiǎn)

是指由于金融業(yè)各種經(jīng)濟(jì)杠桿發(fā)生變動(dòng)，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)?yè)p失的可能性。

4.自然界和人類沖突的意外風(fēng)險(xiǎn)

自然界的意外風(fēng)險(xiǎn)有水災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)等，它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的破壞往往范圍廣、突如其來(lái)、難以預(yù)料。

5.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

是指由于某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)和人事等方面的原因而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能性。

(三)對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度及其策略

1. 對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度

對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度有三種類型：回避風(fēng)險(xiǎn)型、追逐風(fēng)險(xiǎn)型和中間型。

2. 對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的策略

包括風(fēng)險(xiǎn)回避策略、風(fēng)險(xiǎn)抑制策略、風(fēng)險(xiǎn)自留策略、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略、風(fēng)險(xiǎn)組合策略。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策

(一) 經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容和分類

1.經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容

包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：經(jīng)營(yíng)分析和決策。

2.經(jīng)營(yíng)決策的分類

可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各種分類，最常見的有：戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)術(shù)決策、程序化決策和非程序化決策、確定型決策與不確定性決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和競(jìng)爭(zhēng)型決策等。

(二) 經(jīng)營(yíng)決策的方法

1. 確定型決策

2. 風(fēng)險(xiǎn)型決策

風(fēng)險(xiǎn)型決策是指不能肯定某些情況是否出現(xiàn)，但能夠判斷各種情況出現(xiàn)的可能，即概率條件下能夠進(jìn)行的決策。

3. 不確定型決策

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