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2012年土地估價師考試之城市規(guī)劃與土地估價的有機統(tǒng)一

發(fā)表時間:2012/3/28 10:56:45 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信:關注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試,小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法城市規(guī)劃與土地估價的有機統(tǒng)一知識點,希望在2012年土地估價師考試中,助您一臂之力!

地價的合理程度直接決定于土地流動的規(guī)模和合理利用程度,特別是城市規(guī)劃形成的各種因素。地價構成復雜,影響因素很多,而且難以量化。無論是采取剩余法、收益法、成本法、市場比較法、購買年法,還是路線價法進行地價測算,都必須基于市場條件及交易的客觀狀況,脫離了直接或間接的市場交易價格以及城市規(guī)劃形成的各種條件,其評估價格必然脫離實際。因此科學進行城市規(guī)劃必須充分考慮土地估價,如何在城市規(guī)劃中把握好土地估價,科學合理進行土地利用規(guī)劃,對原有的地價評估提出了新的要求。

1、城市規(guī)劃與土地估價的內(nèi)在聯(lián)系

城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃。土地作為城市規(guī)劃的重要對象,與之密切相關。所有規(guī)劃都在土地上產(chǎn)生,所有的規(guī)劃都在土地上整體建成。土地是寶貴的自然資源,是人類賴以生存的基礎,也是人類一切活動的載體。而城市規(guī)劃正是政府調(diào)控土地和空間資源的重要手段,保護和協(xié)調(diào)好城市土地資源,促進土地及空間資源的合理配置和高效利用是城市規(guī)劃的主要職責。城市規(guī)劃是土地得到了最佳使用的有力保證,在經(jīng)濟上體現(xiàn)為土地價格在城市用地價格體系中的最合理分布。

土地與城市規(guī)劃是密不可分、互為作用的,土地價格作為土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式,與城市規(guī)劃更是休戚相關。地價在城市發(fā)展的過程中,總是動態(tài)變化的。而這種動態(tài)變化,取決于城市性質、規(guī)模、發(fā)展方向、建設功能、房地產(chǎn)供求關系以及基礎設施配套水平和環(huán)境的優(yōu)劣。決定地價的關健是區(qū)位、功能性質、土地開發(fā)的主要技術指標、基礎設施布局、居民購買力。其中前四大因素是城市規(guī)劃所確定的,所以城市規(guī)劃部門在編制總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等過程中必須對土地估價予以統(tǒng)籌考慮。通過科學合理的土地估價,制定出合理的土地價格體系,也能有效地促進或制的土地的流動,從而促使土地開發(fā)朝城市規(guī)劃的方向發(fā)展,使得城市規(guī)劃不斷得以實現(xiàn)、完善。

2、城市規(guī)劃與土地估價的辯證關系

傳統(tǒng)的城市規(guī)劃是以土地利用控制為核心的一種靜態(tài)的物質規(guī)劃,它關注的是規(guī)劃藍圖的實現(xiàn),而忽視了城市規(guī)劃對城市土地開發(fā)過程的調(diào)控功能,容易引起土地的投機活動。隨著城市的迅速發(fā)展,城市規(guī)劃作為一種規(guī)范城市發(fā)展的管理手段,也得到相應發(fā)展,并逐漸體現(xiàn)了城市規(guī)劃能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的資源優(yōu)勢,而這個優(yōu)勢的充分體現(xiàn)必須密切結合土地估價工作來進行。

在城鎮(zhèn)土地估價中,必須根據(jù)城市規(guī)劃的用地規(guī)劃內(nèi)容,劃分合理的土地等級。城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程要求將土地分為若干評價單元,以確定合理的土地價格。目前,確定單元的常用思路是動態(tài)網(wǎng)格法,形狀呈方形,和地形地物的邊界較難吻合,最終定級需借助人工調(diào)整來劃定級別邊緣。而以規(guī)劃路網(wǎng)為基礎,參照用地性質直接劃定單元,將有利于與未來的規(guī)劃用地管理相銜接,也免除評價單元劃分的不合理性。

地價涉及到許多因素,區(qū)位、功能和房屋結構不同,都會造成地價不同。如舊城房屋拆遷,商店、住宅、辦公樓的價格都不同,鋼結構、混合結構、木結構的價格也不同,特別是當前以及將來基礎設施和社會服務設施的配套水平和規(guī)劃確定的開發(fā)要求都直接影響土地的價格。因此,我們進行城市規(guī)劃時,應該準確掌握地價要素,即規(guī)劃確定的開發(fā)要求。例如現(xiàn)在溫州等城市的地價測算是規(guī)劃局和土地部門一起完成的,這正是為了使城市規(guī)劃與土地估價密切結合起來,以保證城市規(guī)劃的合理性與科學性。

3、城市規(guī)劃與土地估價的有機統(tǒng)一

3.1土地估價必須體現(xiàn)城市規(guī)劃的最有效使用

這是針對土地用途而言的,不同用途土地的地價是不同的。地產(chǎn)最高價值是在土地最適合利用的情況下確定的。城市土地為國家所有,土地一級市場要由各級政府代表國家壟斷控制和計劃管理。所以政府制訂的具有法規(guī)作用的城市規(guī)劃對地價的形成起決定性作用。

城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃,要在規(guī)劃期內(nèi)可能的條件下,發(fā)揮城市用地的最佳效益,即土地、資本、勞動等生產(chǎn)要素的優(yōu)勢組合和根據(jù)土地區(qū)位條件及產(chǎn)生收益的能力,合理布局生產(chǎn)力。所以城市規(guī)劃中的用地估價是以合法條件下用地效益最佳發(fā)揮為前提,那么首先要判斷土地的最佳利用方式是什么?目前的利用方法是否為最有效利用?轉換為最佳利用方式的可能性如何?這均是城市規(guī)劃要研究的問題。

(1)通過規(guī)劃管理控制土地用途的改變。在這方面積累了一些經(jīng)驗的澳大利亞是實行土地用途管制較早的國家之一。澳大利亞面積770萬平方公里,人口1800萬,按理說這類土地異常豐富的地區(qū)不存在危機問題,更談不上什么用途管制。其實不然,澳大利亞的城市規(guī)劃與土地估價卻結合得特別好。澳大利亞的城鎮(zhèn)建設與土地利用、商業(yè)用地、住宅用地、道路建設用地、園林用地、農(nóng)業(yè)用地及各類用地都在規(guī)劃中得以具體體現(xiàn)。

(2)按最佳、最有效利用確定土地的區(qū)位、最佳用途水平和開發(fā)強度。在進行土地規(guī)劃時就不應受到現(xiàn)實使用狀況的限制,而應對何種情況下才能最有效使用土地作出正確的判斷,因為現(xiàn)實用途由于各種原因并不一定是有效利用。城市規(guī)劃中的用地估價遵循土地最有效利用原理,不僅注重土地利用的經(jīng)濟效益,還要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的綜合效益和城市發(fā)展及其環(huán)境建設等多方面的要求,例如:方便性----路網(wǎng)密度及可達性、紅線寬度設計等;和諧性----建筑容量與道路及市政設施負荷的協(xié)調(diào)、綠地布置、環(huán)境景現(xiàn)、視覺走廊等;舒適性----防治污染、日照間距、小氣候環(huán)境、配套服務設施等;個性----突出本地環(huán)境特色、歷史文化古跡的保護等。再有,土地的最有效利用,受規(guī)劃設計、法規(guī)政策、財政金融、企業(yè)經(jīng)營能力等綜合作用的影響,是包含所有的內(nèi)外部條件、市場供需因素綜合作用的結果,要求城市規(guī)劃對上述內(nèi)容統(tǒng)籌安排和最佳結合。

作為城市用地管理者、開發(fā)者和使用者,追求的目標都是在規(guī)劃土地使用條件下,取得最大的投資效益和滿足最大的社會需求。城市政府為了實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的宏觀效益,要引導資源在不同區(qū)位優(yōu)化配置,通過調(diào)控地價對國有地產(chǎn)一級市場壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用地規(guī)劃控制指標下,一般會按最大允許程度提高房地產(chǎn)開發(fā)強度,以便降低單位建筑面積地價,提高房地產(chǎn)銷售利潤,地價的高低是投資效益核算中的重要內(nèi)容。各類用地企業(yè)所支付地價,作為無形資產(chǎn)將進入企業(yè)成本,成為法人資產(chǎn)的重要組成部分,需要保值和增值。因此土地使用者要求提供健全的基礎設施和良好的社區(qū)環(huán)境,這三者的目標,均通過合理的城市規(guī)劃來協(xié)調(diào)、引導和實現(xiàn)。

3.2城市規(guī)劃必須考慮土地利用的邊際效益

經(jīng)濟學中的邊際效益遞增或遞減原理在城市規(guī)劃及城市用地估價中均適用。對土地進行資本投入,城市土地利用強度與土地收益會出現(xiàn)遞增式遞減的比例關系。當?shù)貕K的容積率與環(huán)境容量協(xié)調(diào)時,土地開發(fā)投入使城市社區(qū)活動條件不斷完善,土地投資報酬遞增、地價同步上升;但當各地塊容積率均有突破,使該地區(qū)土地總利用強度超過社區(qū)環(huán)境容量時,就會出現(xiàn)交通擁擠、環(huán)境污染治理困難、生活環(huán)境質量下降等現(xiàn)象,土地投資報酬遞減,致使地價下降。

不僅城市土地利用強度,而且用地規(guī)模擴展也會遇到各種各樣的限制,可概括為自然地理條件的限制(如需填海、跨河、排水設施、供電設施、道路交通設施負荷能力等)、城市結構限制(如城市用地擴張與原有用地結構的配套功能不適應、產(chǎn)業(yè)結構變化與用地結構不適應,須對整個用地布局作調(diào)整)。將這種限制形象稱之為“門檻”,有“大門檻”,也有“小門檻”,城市建設會不斷遇到“門檻”、跨過“門檻”,波浪式地發(fā)展,將出現(xiàn)投資報酬遞增式遞減的波浪狀運動現(xiàn)象。

邊際效益點是對土地進行資本投入,當達到某一數(shù)值點后,如再追加投資,報酬不再增加甚至降低。因此,需要城市規(guī)劃結合土地估價,研究土地邊際收益的最大點,通過環(huán)境容量分析、門檻投資計算、經(jīng)濟發(fā)展研究和土地利用效益分析,評價和優(yōu)選用地方案,從中選出最符合發(fā)展戰(zhàn)略目標的用地可行性方案,確定土地開發(fā)時間和空間序列,確定近期發(fā)展建設的重點區(qū)位,使城市規(guī)劃與土地最有效使用緊密相聯(lián)。

3.3城市規(guī)劃必須考慮土地市場的供應關系土地估價理論方法

城市規(guī)劃與地價評估離不開土地管理者對土地市場的分析和供求預測。土地需求是土地價格形成的先決條件。地價的社會基礎離不開房地產(chǎn)供求市場,否則其評估毫無意義。城市可利用的土地資源有限,由于土地位置的固定性和土地面積的有限性,土地供給彈性很小,隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增長,對城市土地的需求日益增大,促使土地價格不斷上漲。規(guī)劃用地估價要建立在節(jié)約用地及對房地產(chǎn)市場有效需求預測的基礎上,這也是城市用地規(guī)劃的基礎工作。

發(fā)展預測和經(jīng)濟發(fā)展趨勢預測是決定將來用地需求的最基本要素,可以運用國民經(jīng)濟統(tǒng)計資料和可比資料,建立計量經(jīng)濟模型,作出定量分析預測,作為指導上地開發(fā)建設的一項定量依

(責任編輯:中大編輯)

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