土地估價(jià)師

某公司于1998年10月通過(guò)出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動(dòng)工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問(wèn)該公司最多可貸多少款？

項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：

（1）該大樓1~3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。

（2）大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

（3）大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元/平方米。

（4）經(jīng)過(guò)調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10%,維修費(fèi)為租金的8%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年租金的12%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%

標(biāo)準(zhǔn)答案： 可抵押貸款額5924.43萬(wàn)元

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（責(zé)任編輯：fky）

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