土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法我國(guó)農(nóng)地征收的合理補(bǔ)償知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第一，對(duì)于“漲價(jià)歸農(nóng)”可能產(chǎn)生的效果的認(rèn)識(shí)

最初，我國(guó)農(nóng)地征收的合理補(bǔ)償問(wèn)題，是從考察農(nóng)民收入問(wèn)題的視角提出的。當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民收入低、提高慢時(shí)，一些人士認(rèn)定其基本原因之一是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，甚至是對(duì)于農(nóng)民進(jìn)行了剝削。有人估算，“通過(guò)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，(國(guó)家)從農(nóng)民那里拿走6000到8000億元，而改革后20多年中，通過(guò)農(nóng)地征用從農(nóng)民那里集中的資金超過(guò)2萬(wàn)億元。”另有人估算，“25年的工業(yè)化城市化，國(guó)家和城市工商業(yè)從農(nóng)村集體土地低價(jià)格中轉(zhuǎn)移和積累了9萬(wàn)多億資產(chǎn)。”這些數(shù)字意味著，國(guó)家征地價(jià)格不當(dāng)對(duì)于農(nóng)民所造成的損害，大大高于工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差。

于是，一些人士認(rèn)為，農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地之后而實(shí)現(xiàn)的土地自然增值部分，應(yīng)當(dāng)完全歸農(nóng)民所有。這就是所概括的“漲價(jià)歸農(nóng)”的觀點(diǎn)。那么，實(shí)行“漲價(jià)歸農(nóng)”究竟是否會(huì)使全國(guó)農(nóng)民的收入普遍提高呢，究竟是否會(huì)普遍提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力呢?籠統(tǒng)地、平均地估算，如果把9萬(wàn)億元平均分配給9億農(nóng)民，那么在25年中每人總共可得1萬(wàn)元，平均每年400元，這一數(shù)字的確很可觀。然而，實(shí)際的情況如何呢?眾所周知，征地主要是用于擴(kuò)大城市、興建和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)、開(kāi)辟交通干線以及增擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)、碼頭等等，而被征地的農(nóng)民也主要是分布在大中城市、各種開(kāi)發(fā)區(qū)附近，以及交通線通過(guò)的地區(qū)等，而且僅僅占全體農(nóng)民的一小部分(有人估算，大約占全體農(nóng)民的三十分之一)。那么，無(wú)論是按照什么標(biāo)準(zhǔn)、什么辦法對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，都與全國(guó)絕大多數(shù)農(nóng)民群眾的收入、生產(chǎn)、生活，并不發(fā)生任何關(guān)系。尤其是，它極少涉及到“老、少、邊、窮”地區(qū)的貧苦農(nóng)民。而且，這部分農(nóng)民既然已經(jīng)失地、離農(nóng)，又怎么會(huì)影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力呢?至于工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差，卻是同每一個(gè)農(nóng)民都發(fā)生關(guān)系的。這樣看來(lái)，一些人士所認(rèn)定的征地價(jià)格低，影響到中國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力和農(nóng)民生活提高的提法，完全是是以偏概全的，是無(wú)法說(shuō)服人的。

第二，關(guān)于“土地開(kāi)發(fā)權(quán)補(bǔ)償”論的本質(zhì)

“漲價(jià)歸農(nóng)”的基本理論觀點(diǎn)，是“土地非農(nóng)開(kāi)發(fā)權(quán)補(bǔ)償”論。“漲價(jià)歸農(nóng)”論的持有者，從“產(chǎn)權(quán)”的角度進(jìn)行論述，主張農(nóng)民應(yīng)當(dāng)擁有完整的的土地產(chǎn)權(quán)：除了一般地提到擁有農(nóng)地的占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)利之外，還應(yīng)當(dāng)擁有“土地非農(nóng)開(kāi)發(fā)權(quán)”。這種提法意味著，農(nóng)地?zé)o論以何種方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地，原所有者都應(yīng)當(dāng)獲得“土地非農(nóng)開(kāi)發(fā)權(quán)價(jià)格”即“非農(nóng)地價(jià)格”，只有這樣才能夠稱得上“農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)完整”。關(guān)于“漲價(jià)歸農(nóng)”的另一理論觀點(diǎn)是“農(nóng)地資源價(jià)值補(bǔ)償”論。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)地具有直接使用價(jià)值(如種植作物、修路建房等)、間接使用價(jià)值(如保持水土、調(diào)節(jié)氣候等)、選擇價(jià)值(即未來(lái)使用價(jià)值)、存在價(jià)值(即特定的自然資源的保留價(jià)值)等，并且認(rèn)為農(nóng)地所有者應(yīng)當(dāng)獲得反映土地“直接使用價(jià)值”和“選擇價(jià)值”的地價(jià)。其中的“選擇價(jià)值”的貨幣化就相當(dāng)于“土地非農(nóng)開(kāi)發(fā)權(quán)價(jià)格”。

實(shí)際上，關(guān)于土地“自然增值”歸屬問(wèn)題的論爭(zhēng)由來(lái)已久。主張農(nóng)民擁有“土地非農(nóng)開(kāi)發(fā)權(quán)”“土地選擇價(jià)值”等等，無(wú)非是認(rèn)定農(nóng)民擁有取得全部土地自然增值收益權(quán)的另一種表達(dá)方式，這并不涉及到問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。問(wèn)題的實(shí)質(zhì)在于，考察土地自然增值的歸屬問(wèn)題，是否應(yīng)當(dāng)與其產(chǎn)生的根源相聯(lián)系。這是這一問(wèn)題的關(guān)鍵所在。顯然，我們應(yīng)當(dāng)追根朔源，正本清源。

第三，農(nóng)地轉(zhuǎn)非中“漲價(jià)歸公”論的實(shí)質(zhì)

在“農(nóng)地轉(zhuǎn)非”之后，對(duì)于失地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行公平合理的補(bǔ)償(其中包括獲得部分“自然增值”)之后，實(shí)行“漲價(jià)歸公”——將土地的自然增值的大部分收歸國(guó)家所有，用于支援全國(guó)農(nóng)村建設(shè)。

眾所周知，農(nóng)地變?yōu)榉寝r(nóng)地，其價(jià)格立即成倍、成幾倍甚至成十幾倍地上漲。如果國(guó)家通過(guò)非農(nóng)地市場(chǎng)按市價(jià)收購(gòu)農(nóng)地，或者完全按照非農(nóng)地價(jià)格補(bǔ)償農(nóng)地所有者，便意味著“漲價(jià)歸農(nóng)”;如果國(guó)家僅按農(nóng)地價(jià)格補(bǔ)償失地農(nóng)民，再加上安置性補(bǔ)償費(fèi)，仍然明顯低于非農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格，便意味著“漲價(jià)歸公”(不過(guò)，“漲價(jià)歸公”只是是一種籠統(tǒng)的、簡(jiǎn)化的提法，其實(shí)質(zhì)是“漲價(jià)基本歸公”)?；蛘撸诔鞘型恋厥袌?chǎng)中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、農(nóng)民出賣農(nóng)地，其價(jià)格隨行就市，但是，國(guó)家依法征收土地增值稅之類的稅收，使得由農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)地時(shí)而出現(xiàn)的土地增值的大部分回歸于社會(huì)，這也意味著“漲價(jià)歸公”。

這里說(shuō)的“漲價(jià)歸公”是借用孫中山先生的“平均地權(quán)”思想中的一個(gè)概念，即土地所有者報(bào)價(jià)之后地價(jià)上漲時(shí)，國(guó)家通過(guò)土地增值稅將上漲部分收歸國(guó)有。孫中山指出：“土地價(jià)值之增加，咸受社會(huì)進(jìn)步之影響……應(yīng)歸社會(huì)公有，庶合于社會(huì)經(jīng)濟(jì)之真理。”“地價(jià)高漲，是由于社會(huì)改良和工商業(yè)進(jìn)步……這種進(jìn)步和改良的功勞，還是由眾人的力量經(jīng)營(yíng)而來(lái)的，所以由這種改良和進(jìn)步之后，所漲高的地價(jià)，應(yīng)該歸之大眾，不應(yīng)該歸之私人所有。”這種“漲價(jià)歸公”的思想，當(dāng)然也適用于土地征收。孫中山的“漲價(jià)歸公”思想淵源，最早可追溯到英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家約·斯·穆勒(1806—1873)，他早就主張把土地自然增長(zhǎng)的價(jià)值收歸公有，即凡不是由于土地改良而增加的價(jià)值一律歸公。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家亨利·喬治(1837—1869)對(duì)此有進(jìn)一步的闡述。他指出：“土地價(jià)值不表示生產(chǎn)的報(bào)酬……它在任何情況下都不是占有土地者個(gè)人創(chuàng)造的，而是由社會(huì)發(fā)展創(chuàng)造的。因此，社會(huì)可以把它全部拿過(guò)來(lái)。”

下面，在上述論述的基礎(chǔ)上，對(duì)于土地增值及其公平合理分配問(wèn)題作進(jìn)一步的闡述。

土地增值即土地漲價(jià)，可區(qū)分為自力增值和外力增值。其中，自力增值是指，土地所有者或使用者自行對(duì)土地進(jìn)行投資、投勞，改善土地的物理、化學(xué)、生物、地質(zhì)性狀，改善或增加土地附屬物，從而使土地增值，其成果由土地所有者、使用者自享，這是毫無(wú)疑義的。

土地的外力增值即土地的自然增值是指，土地所有者、使用者以外的社會(huì)性投資對(duì)于該地產(chǎn)生的輻射作用而發(fā)生的土地增值。這種社會(huì)性投資主要形成基礎(chǔ)設(shè)施性的建設(shè)，如干線交通設(shè)施(如鐵路、公路、水運(yùn)、航空等)、能源設(shè)施(如火力、水力、原子能電站等)、通訊設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等等，以及大中小城市的綜合性建設(shè)項(xiàng)目等。凡此種種都是國(guó)家、地方各級(jí)政府、公私單位長(zhǎng)期投資積累的成果。它們對(duì)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的作用，通常是極其微弱的。然而，它們對(duì)于非農(nóng)業(yè)部門(mén)，尤其是對(duì)于大中小城市中的各行各業(yè)以及其職工、居民等，卻是作用巨大的。從而，土地一旦由農(nóng)轉(zhuǎn)非之后，地上的工、商、交、文、教等等行業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活等等活動(dòng)，便會(huì)接受非農(nóng)性基礎(chǔ)設(shè)施的輻射作用，從而使其對(duì)于地價(jià)的作用突出地顯示出來(lái)，即土地農(nóng)轉(zhuǎn)非之后的巨大自然增值——輻射性增值。

簡(jiǎn)略而言，農(nóng)地轉(zhuǎn)非之后的土地自然增值，完全來(lái)源于整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那么，體現(xiàn)這種增值的地價(jià)增長(zhǎng)，從原則上來(lái)說(shuō)便應(yīng)當(dāng)歸社會(huì)所有而不應(yīng)當(dāng)歸原農(nóng)地所有者所有，也不應(yīng)當(dāng)歸農(nóng)轉(zhuǎn)非之后的土地使用者所有，否則皆有悖于社會(huì)公平。臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)學(xué)家林英彥指出：“站在人民的立場(chǎng)來(lái)說(shuō)，土地被征收，當(dāng)然是補(bǔ)償越多越受歡迎”，但是“目前之土地市價(jià)，除了土地所有人申報(bào)而應(yīng)歸其個(gè)人所有的地價(jià)以外，尚包含龐大的自然增值額，這是應(yīng)當(dāng)屬于社會(huì)全體的。所以，如果按照市價(jià)補(bǔ)償，那無(wú)異將自然增值部分也視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)來(lái)予補(bǔ)償，其不合理之情形至為明顯。”

如果從產(chǎn)權(quán)的角度進(jìn)行考察，那么，凡是來(lái)源于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地自然增值，其產(chǎn)權(quán)也自然而然地應(yīng)當(dāng)歸屬于全社會(huì)。而且，來(lái)源于社會(huì)的土地增值回歸于社會(huì)，是理所當(dāng)然的，根本談不上對(duì)于農(nóng)民的“剝削”。如果在對(duì)于農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，由于標(biāo)準(zhǔn)未掌握好致使失地農(nóng)民獲益過(guò)低，那么，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便適時(shí)進(jìn)行調(diào)整就是了。

第四，“漲價(jià)歸公”與“地價(jià)成本決定論”

在主張“漲價(jià)歸農(nóng)”論的人士中，有人從另外一個(gè)角度對(duì)于“漲價(jià)歸公”進(jìn)行嚴(yán)厲指責(zé)：“不論‘地價(jià)增值歸公’多么振振有辭，其背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)卻是錯(cuò)誤的。這種經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，世間各種資源的市價(jià)是由其成本決定的。”這是試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)性理論上來(lái)徹底否定“漲價(jià)歸公”論。有人說(shuō)得更加尖銳：“漲價(jià)歸公”論是“閉門(mén)造車”，“對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)一竅不通”。

提出和附和否定“漲價(jià)歸公”的這些論點(diǎn)，其實(shí)是由于對(duì)土地輻射性增值這一提法的誤讀而產(chǎn)生的。實(shí)際上，新增非農(nóng)建設(shè)用地“輻射性增值”的實(shí)質(zhì)，并非是這些用地以外的各項(xiàng)建設(shè)成果如交通、工業(yè)、商業(yè)、文教、住宅等等的價(jià)值直接轉(zhuǎn)移到該地上面來(lái)，使其獲得增值，否則，豈非意味著上述各項(xiàng)建設(shè)成果的減值

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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