土地估價師

2012年土地估價師考試于9月15、16日進行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓，預計2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。

經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元/平方米，公寓售價為4500元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費及專業(yè)費為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費及專業(yè)費第1年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開發(fā)利潤為總售價的15%，銷售稅費為售價的5.5%。根據(jù)以上條件，試計算：

(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格;

(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90%給甲作為地價的補償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費，試問甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。

(一)審題

(1)明確題目要求。本題設(shè)有兩問，即求取宗地在規(guī)劃條件下價格和甲方應得公寓面積。其中求取宗地價格是問題的關(guān)鍵，也是下一步計算的基礎(chǔ)。

(2)了解有關(guān)資料。要弄清哪些屬于估價對象資料，哪些屬于市場調(diào)查資料。關(guān)于市場調(diào)查資料，本題主要給出了房地產(chǎn)售價、建筑費和專業(yè)費標準及其投入情況，利息率、利潤率、銷售稅費率等有關(guān)參數(shù)值，對這些內(nèi)容的了解有助于構(gòu)思解題方法。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹防誤用。對所提供資料要仔細審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵。如本題中的利潤率，要明確是投資利潤率，還是銷售利潤率，否則很容易造成誤用。同時，由于第二問涉及甲乙房地實物交換的問題，還要明晰雙方認同的交換條件。

(二)解題思路與方法選擇

1.方法

選擇本題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價和開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，不難想可采用剩余法倒算地價?BR> 2.解題思路

(1)宗地地價求取思路。先計算項目總開發(fā)價值;然后分步計算建筑費及專業(yè)費、利息、利潤、稅費等;從總開發(fā)價值中將以上各項成本(包括利息、利潤)一一扣除，即可得到待估宗地總價;宗地總價除以土地總面積得到單位地價。

(2)甲方應得公寓面積求取思路。首先要明確以地換房、等價交換的思路，即：總地價：部分綜合樓價格+部分公寓價格，價格標準則應采用雙方約定價格。具體求取思路是：先按約定價格計算甲方所得14000平方米綜合樓價格;然后在總地價中將其扣除，即可得到甲方應得公寓總價;再用甲方應得公寓總價除以公寓的約定單價，計算結(jié)果即為甲方應得公寓面積。

(三)公式與計算步驟

1.適用公式地價：

房地產(chǎn)售價—建筑費及專業(yè)費—投資利息—開發(fā)利潤—銷售稅費

2.計算步驟題解一：

(1)選擇計算方法根據(jù)題意，宗地地價求取適用于剩余法。

(2)計算房地產(chǎn)總售價6000×4+4500×2=33000(萬元)

(3)計算建筑費及專業(yè)費2100×4+1800×2=12000(萬元)

(4)計算投資利息地價×[(1+5.5%)2-1]+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)-1]=596.75+0.113X地價

(5)開發(fā)利潤33000×15%=4950(萬元)

(6)銷售稅費33000×5.5%=1815(萬元)

(7)計算土地總價地價=33000—12000—596.75—0.1130×地價—4950—1815地價=12253.59(萬元)

(8)計算單位地價單位地價=12253.59÷20 =612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)

(9)計算甲方應得公寓面積14000平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0(萬元)

甲方可得公寓總價=12253.59—7560.0 =4693.59(萬元)

甲方可得公寓面積：4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米)

即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。

題解二：

(1)選擇計算方法根據(jù)題意，宗地地價求取適用于剩余法。

(2)計算房地產(chǎn)總售價6000×4+4500×2=33000(萬元)

(3)計算建筑費及專業(yè)費2100×4+1800×2=12000(萬元)

(4)計算投資利息利息=12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1] =596.75(萬元)

(5)開發(fā)利潤33000×15%=4950(萬元)

(6)銷售稅費33000X5.5%=1815(萬元)

(7)計算土地總價地價=(33000—12000—596.75—4950—1815)÷(1+5.5%)9：13638.25÷1.1130 =12253.59(萬元)

(8)計算單位地價單位地價：12253.59÷20 =612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)

(9)計算甲方應得公寓面積14000平方米綜合樓價格=14000X6000X90%=7560.0(萬元)

甲方可得公寓總價=12253.59—7560.0 =4693.59(萬元)

甲方可得公寓面積二4693.59X10000÷(4500X90%)=11589.11(平方米)

即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。

(四)難點與常見錯誤分析

1.試題難點本題的難點主要體現(xiàn)在兩個方面：

(1)用剩余法測算地價過程中，利息、利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。

利息的計算基數(shù)應為待估地價、建筑費和專業(yè)費，但計息期不同，待估地價的計息期為整個開發(fā)期即2年;而建筑費和專業(yè)費的計息期則視其投人情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段中點一次性投入)，第一年投入的40%，計息期應為1.5年;第二年投入的60%，計息期為0.5年。利潤計算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價。

對于待估地價利息的計算，既可在投資利息計算中考慮，也可在最后求取地價時考慮，兩種方法的計算結(jié)果完全相同。

(2)甲方應得公寓面積求取思路。

一是要考慮等價交換原則;二是要以雙方認可為前提，即按照雙方約定的價格作為計價標準，不一定與公開市場價值標準完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達成一致：乙用部分房地產(chǎn)來補償甲的地價款，房地產(chǎn)價格按售價的90%確定，房地產(chǎn)銷售稅費由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承擔銷售稅費的前提下，雙方認同的約定價格為市場售價的90%。為此，在測算房地產(chǎn)價格時，不必考慮稅費給付問題。

2.常見問題分析考試用書

關(guān)于利息計算。在利息測算過程中，應試者經(jīng)常會犯如下錯誤：

①待估地價漏計利息;

②在開發(fā)期超過1年的情況下，錯誤地采用單利計息;

③忽略了地價款與建筑費和專業(yè)費投入時間與方式的差異，造成計息期取值錯誤。

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（責任編輯：中大編輯）