土地估價(jià)師

第一節(jié) 我國土地市場和當(dāng)前住房市場的運(yùn)行模式

一、我國土地市場運(yùn)行模式

我國的土地市場目前主要是土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場。

(一) 土地使用權(quán)出讓市場

又稱土地批租市場，是指國家把土地使用權(quán)在有償出讓給土地使用者的過程。在這個(gè)市場上，土地所有者將土地使用權(quán)出讓給機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位或個(gè)人。

(二) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的市場。獲得土地使用權(quán)的原用地單位若要將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去，僅僅局限于原用地者與土地所有者所簽訂協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)。

二、我國住房市場的運(yùn)行模式

我國的住房市場是在住房制度改革過程中逐步形成和發(fā)展的。

1.我國目前的住房市場是一個(gè)管理型市場

我國目前的住房市場是一個(gè)以租賃市場為主、買賣市場和調(diào)換市場為輔的市場

第三節(jié) 市場研究與市場預(yù)測

房地產(chǎn)市場研究與市場預(yù)測是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)和依據(jù)，也是中介機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的一項(xiàng)重要工作。因此有必要對(duì)市場研究的內(nèi)容和預(yù)測的方法作介紹。

一、市場研究

市場研究的內(nèi)容主要包括顧客情況、競爭對(duì)手情況、政策限制、經(jīng)濟(jì)形勢，及企業(yè)優(yōu)勢和逆勢等方面。

(一) 應(yīng)該了解的信息資料

1.人口

2.收入

3.市場潛在需要量

4.了解誰是主要購買者

5.誰是忠實(shí)的購買者

6.誰是購買的決策者

7.競爭者以及市場占有率

8.市場價(jià)格行情及變化趨勢

9.國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、指令、計(jì)劃及法律

(二) 進(jìn)行市場研究的步驟

二、市場預(yù)測

(一) 分析測定法

是對(duì)預(yù)測目標(biāo)的性質(zhì)分析，以及可能估計(jì)到的發(fā)展程度，包括用已知現(xiàn)象來確定概念，判斷其未來的發(fā)展，也包括某些的未來概念。

1.專家會(huì)議調(diào)查預(yù)測

是預(yù)測者召開有關(guān)房地產(chǎn)專家會(huì)議進(jìn)行集體判斷預(yù)測的一種方法。

2.特爾斐法

是國外一種比較流行的方法。它也是部分調(diào)查，只是其調(diào)查對(duì)象是與研究課題有關(guān)的專家、學(xué)者。由于專家在與研究課題有關(guān)的領(lǐng)域有較多的研究和思考，因此通過專家調(diào)查，收集專家們的意見、態(tài)度，可以獲得所研究的事物的狀況和發(fā)展趨勢等方面的資料。

(二) 市場調(diào)查預(yù)測法

1.市場調(diào)查內(nèi)容

2.市場調(diào)查方法

3.市場調(diào)查分析

(三) 定量調(diào)查預(yù)測法

1.經(jīng)濟(jì)周期曲線

平均數(shù)法

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