土地估價師

某土地估價機構(gòu)接收委托，對一宗擬以拍賣方式出讓的工業(yè)用地價格進行底價評估。該宗地面積為100畝，紅線內(nèi)外均以達到“五通一平”開發(fā)程度，征收前的地類為水田和旱地。估價師在進行現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查后，得到了4個交易實例（宗地A、B、C、D），整理后見下表：

此外，估價師還獲取了以下資料和信息：

（1）根據(jù)對當?shù)赝恋亟灰讱v史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果，從2003年5月至2006年12月，工業(yè)用地價格指數(shù)每月平均上漲0.5個百分點；

（2）如果與拍賣交易方式相比，招標和協(xié)議方式成交價格分別低3%和5%;

（3）以待估宗地距區(qū)域中心距離為基準，其他宗地距區(qū)域中心距離每增加（或減少）1千米，價格對比指數(shù)減少（或增加）1%;

（4）以待估宗地距火車貨運站距離為基準，其他宗地距火車貨運站距離每增加（或減少）1千米，價格對比指數(shù)減少（或增加）1%;

（5）以宗地外達到”五通”的開發(fā)費用為基準，每增加（或減少）”一通”，價格對比指數(shù)增加（或減少）2%;

（6）假定產(chǎn)業(yè)集聚度分為低、較低、一般、較高、高5個等級，以待估宗地為基準，其他宗地產(chǎn)業(yè)集聚度每上升（或下降）一個等級，價格對比指數(shù)上升（或下降）1%；

（7）假定環(huán)境有烈度分為污染嚴重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染五個等級，以待估宗地為基準，其他宗地環(huán)境優(yōu)劣度每上升（或下降）一個等級，價格對比指數(shù)上升（或下降）2%；

（8）宗地面積對土地價格的影響程度不顯著，忽略；

（9）假定宗地形狀分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個等級，以待估價宗地為基準，其他宗地每上升（或下降）一個等級，價格對比指數(shù)上升（或下降）2%；

（10）以待估宗地為基準，其他宗地容積率與其相比每增加（或減少）0.1，其價格對比指數(shù)增加（或減少）0.5%；

（11）該地區(qū)周邊近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元。根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，土地征收時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高標準，無論有無，青苗及地上物補償費一律按當?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計算；

（12）征地過程中發(fā)生的相關稅費包括：征地管理費，按照征地費總額的4%征收；耕地占用稅，按5元/平方米征收；征地開墾費，按10元/平方米計收；

（13）該區(qū)域土地開發(fā)程度達到“五通一平”時，其開發(fā)費用平均為150元/平方米；假定土地開發(fā)周期為2年，開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，骰子回報率為15%，根據(jù)無限年期市場價格與成本價格差額測算得到土地增值收益率為30%，年貸款利息率為6.57%，土地還原利率為6%。

請根據(jù)上述資料和素材完成如下任務：

1.假定待估宗地各個因素的價格對比基準指數(shù)為100，將上述交易實例與待估宗地進行比較，補充完成如下“因素條件價格對比指數(shù)表”。

2.根據(jù)上述資料，以及完成的“因素條件價格對比質(zhì)數(shù)表”中的有關信息，選用兩種方法分別計算并確定待估宗地單價（提示：如果采用市場比較法，區(qū)域因素和個別因素的各因子采用連乘方式，比準價格的確定采用簡單算數(shù)平均法；估價最后結(jié)果確定時，兩種方法的結(jié)果權重均取0.5）。

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（責任編輯：fky）

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